Стандартизация оценки недвижимого имущества
Покупка
Основная коллекция
Тематика:
Оценочная деятельность
Издательство:
НИЦ ИНФРА-М
Автор:
Прорвич Владимир Антонович
Год издания: 2018
Кол-во страниц: 604
Дополнительно
Вид издания:
Монография
Уровень образования:
Дополнительное профессиональное образование
ISBN-онлайн: 978-5-16-107390-2
Артикул: 695140.01.99
Доступ онлайн
от 728 ₽
В корзину
Концепция стандартизации оценки недвижимого имущества в данной книге системно связана с практической реализацией положений новой редакции Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при соединении ее правовых, экономических, математических и информационно-технологических аспектов. Показана возможность использования при разработке Национальных стандартов оценки Международных и Европейских стандартов, а также ряда действующих нормативных документов, регулирующих оценочную деятельность. Разработанные информационные технологии для практического применения стандартов оценки базируются на современных математических моделях создания экспертных систем с базами знаний, нейросетевых алгоритмах и ГИС-технологиях. Перечисленные проблемы и описанные способы их решения освещаются на основе обобщения многолетнего научного и практического опыта работы автора в содружестве с ведущими специалистами в данной области.
Книга рассчитана на широкий круг профессионалов в области оценки и экспертизы оценочной деятельности.
Стандартизация оценки недвижимости: вызовы и перспективы в России
В монографии В.А. Прорвича анализируются актуальные проблемы стандартизации оценки недвижимого имущества в российских условиях, рассматривается взаимосвязь правовых, финансово-экономических, математических и информационно-технологических основ этой деятельности. Автор ставит целью разработку методических рекомендаций по созданию новых стандартов и правил оценки, учитывающих специфику российского рынка недвижимости и положения нового Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Актуальные проблемы стандартизации оценки недвижимости в России
Ключевой проблемой является формирование понятийного аппарата. Интерпретация понятий «недвижимость» и «недвижимое имущество» в российской практике оценки часто противоречит законодательству. Это связано с особенностями приватизации, реформирования земельно-имущественных отношений и реформирования системы землепользования. Автор подчеркивает роль действующих стандартов оценки и ведомственных методических рекомендаций в стандартизации массовой и индивидуальной оценки недвижимости. Рассматривается взаимосвязь проблем структурирования рынка недвижимости со стандартизованным описанием основных процедур массовой и индивидуальной оценки объектов недвижимого имущества, а также организационное и информационно-технологическое обеспечение работ по стандартизации оценки.
Правовые, финансово-экономические, математические и информационно-технологические основы стандартизации оценки
В книге анализируются правовые аспекты стандартизации индивидуальной и массовой оценки недвижимого имущества, включая роль административного регулирования, правовые аспекты формирования понятий «недвижимость» и «недвижимое имущество», классификацию прав на недвижимость и сделок с ней. Рассматривается правовое регулирование оценки недвижимого имущества, включая основные нормативные акты, регламентирующие проведение оценки, регламентацию проведения обязательной оценки, оценки арендной платы и стоимости «права аренды», а также правовые основы экспертизы оценки.
В книге анализируются финансово-экономические аспекты стандартизации оценки объектов земельно-имущественных отношений, включая экономическое содержание проблем реформирования правоотношений в системе урбанизированного землепользования, влияние реального состояния основных институтов рынка недвижимости на ценообразование и систему оценки основных объектов, ценообразование объектов недвижимости различного вида с учетом специфики экономического воспроизводства в урбанизированной среде, роль «инвестиционных контрактов» в развитии рынка недвижимости, включая землю, и влияние процессов приватизации урбанизированных земельных участков на ценообразование объектов недвижимости.
Рассматриваются математические и информационно-технологические аспекты стандартизации индивидуальной оценки объектов недвижимости, включая стандартизацию информационного обеспечения оценки недвижимого имущества, баз знаний и баз данных, а также основные экономико-математические модели ценообразования объектов недвижимости в урбанизированной среде.
Использование международных и европейских стандартов оценки
Автор анализирует возможность непосредственного использования международных стандартов оценки в российской системе стандартизации оценки объектов недвижимости. Рассматриваются основные положения международных и европейских стандартов применительно к индивидуальной оценке объектов недвижимого имущества, включая земельные участки, а также важнейшие этапы работ и процедуры проведения оценки недвижимости в соответствии с международными и европейскими стандартами оценки. Подчеркивается роль саморегулируемых организаций в разработке и принятии международных и национальных стандартов оценки недвижимого имущества.
Стандартизация важнейших этапов работы оценщика
В книге рассматривается формализация первой стадии работ – постановки задачи индивидуальной оценки недвижимого имущества и подготовки задания на оценку, а также особенности стандартизации второго этапа оценки недвижимого имущества – решения задачи оценки. Рассматриваются особенности стандартизации техники экономических расчетов по оценке недвижимости с учетом реальных рыночных условий. Анализируются особенности стандартизации третьего этапа работ по оценке недвижимого имущества – оформления отчета об оценке, а также основы стандартизации четвертого этапа оценки недвижимости – проведения экспертизы результатов оценки.
Система классификаторов для стандартизации процедур постановки задачи оценки
В книге рассматриваются основные процедуры формализации подготовки договора и задания на оценку объектов недвижимости в соответствии с действующим законодательством, а также основные способы классификации объектов оценки для стандартизации постановки задачи оценки. Рассматривается классификация целей и задач оценки с учетом особенностей предполагаемой сделки с объектом недвижимости, а также классификация основных видов стоимости объекта оценки.
Роль экономико-математических моделей в стандартизации оценки недвижимости
В книге анализируются экономические модели ценообразования объектов недвижимого имущества в урбанизированной среде с учетом специфики российских условий перехода к рынку и их влияние на реализацию основных подходов к оценке. Рассматривается влияние различных моделей приватизации на ценообразование объектов недвижимого имущества, включая землю, а также влияние специфики воспроизводственных процессов в городской среде на ценообразование объектов недвижимого имущества. Анализируется роль ипотечного кредитования в системе ценообразующих факторов для объектов недвижимого имущества в российских условиях и специфические особенности применения техники финансовых расчетов при их оценке.
Роль математического моделирования и экспертных систем в стандартизации оценки недвижимости
В книге рассматриваются общие проблемы стандартизации процессов построения алгоритмов для различных этапов оценки объектов недвижимого имущества. Анализируются процедуры выявления основных источников неопределенностей при проведении оценки объектов недвижимого имущества, а также основные аспекты стандартизации процедур применения экспертных систем различного типа для проведения оценки объектов недвижимого имущества. Рассматриваются особенности применения кластерного анализа для стандартизации оценки объектов недвижимого имущества.
Информационное обеспечение оценки недвижимости
В книге рассматриваются особенности применения современных информационных технологий для практической реализации стандартов и правил оценки недвижимого имущества. Анализируется роль Государственного земельного кадастра и иных статусных информационных систем в стандартизации оценки недвижимого имущества различного вида, а также роль ГИС-технологий для индивидуальной и массовой оценки объектов недвижимости.
В заключение автор делает выводы по структуре и содержанию отдельных документов, регламентирующих правила постановки задачи оценки объектов недвижимого имущества.
Тематика:
ББК:
УДК:
ОКСО:
- ВО - Бакалавриат
- 38.03.01: Экономика
- 38.03.02: Менеджмент
- 38.03.04: Государственное и муниципальное управление
- ВО - Магистратура
- 38.04.01: Экономика
- 38.04.02: Менеджмент
- 38.04.04: Государственное и муниципальное управление
- 38.04.08: Финансы и кредит
ГРНТИ:
Скопировать запись
Фрагмент текстового слоя документа размещен для индексирующих роботов
В.А. ПРОРВИЧ Монография Москва ИНФРА-М 2018
Прорвич В.А. 2 УДК 332.62+006(075.4) ББК 65.422.5 П81 Издание осуществлено при информационной и спонсорской поддержке: НП «Лига оценщиков земли» Комитета земельно-имущественных отношений «Московской ассоциации предпринимателей» ЗАО «Профессиональный центр оценки и экспертиз» НП Коллегия судебных экспертов «Оценка, земельные отношения и иная судебно-экономическая экспертиза» Прорвич В.А. Стандартизация оценки недвижимого имущества : монография / В.А. Прорвич. — М. : ИНФРА-М, 2018. — 604 с. ISBN 978-5-16-107390-2 (online) Концепция стандартизации оценки недвижимого имущества в данной книге системно связана с практической реализацией положений новой редакции Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при соединении ее правовых, экономических, математических и информационно-технологических аспектов. Показана возможность использования при разработке Национальных стандартов оценки Международных и Европейских стандартов, а также ряда действующих нормативных документов, регулирующих оценочную деятельность. Разработанные информационные технологии для практического применения стандартов оценки базируются на современных математических моделях создания экспертных систем с базами знаний, нейросетевых алгоритмах и ГИС-технологиях. Перечисленные проблемы и описанные способы их решения освещаются на основе обобщения многолетнего научного и практического опыта работы автора в содружестве с ведущими специалистами в данной области. Книга рассчитана на широкий круг профессионалов в области оценки и экспертизы оценочной деятельности. УДК 332.62+006(075.4) ББК 65.422.5 ISBN 978-5-16-107390-2 (online) © Прорвич В.А., 2018 П81 ФЗ № 436-ФЗ Издание не подлежит маркировке в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 1
Стандартизация оценки недвижимого имущества 3 СОДЕРЖАНИЕ ОТ АВТОРА................................................................................................................20 ЧАСТЬ 1. АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ СТАНДАРТИЗАЦИИ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА В РОССИЙСКИХ УСЛОВИЯХ ..........................24 Раздел 1. Проблемы формирования понятийного аппарата для стандартизации оценки недвижимого имущества ............................................. 24 1.1. Особенности интерпретации понятий «недвижимость» и «недвижимое имущество» в российской практике оценки.........................................................................................................................24 1.2. Некоторые проблемы формирования объектов земельно-имущественных отношений в ходе приватизации недвижимости.......................................................................................................................26 1.3. Финансово-экономические и правовые проблемы ценообразования городской недвижимости в условиях реформирования земельно-имущественных отношений ............................................................28 1.4. Основные источники возникновения неопределенностей в системе «рыночной» оценки объектов недвижимости................................................................................................................................................29 1.5. Проблемы математического и информационно-технологического обеспечения системы стандартизации оценки недвижимого имущества....................................................................................31 Раздел 2. Роль действующих стандартов оценки и ведомственных методических рекомендаций в стандартизации массовой и индивидуальной оценки недвижимости, включая объекты земельноимущественных отношений .................................................................................... 32 2.1. Важнейшие уроки практического применения российских стандартов оценки.....................................32 2.2. Примеры влияния законодательства об оценочной деятельности в части корректировки действующего законодательства...............................................................................................................36 2.3. Роль ведомственных методических рекомендаций в формализации правил индивидуальной оценки объектов недвижимости..................................................................................................................37 2.4. Регулирование правил оценки недвижимости на местном уровне ...........................................................38 2.5. Формирование основных принципов регулирования оценки городских земель после принятия Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» .....................................41 2.6. Роль морально-этических факторов в регулировании и саморегулировании оценочной деятельности..................................................................................................................................................43 Раздел 3. Взаимосвязи проблем структурирования рынка недвижимости со стандартизованным описанием основных процедур массовой и индивидуальной оценки объектов недвижимого имущества........................ 46 3.1. Особенности сегментации рынка недвижимости, включая землю, в российских условиях...................46 3.2. Важнейшие аспекты формализации работ по различным видам оценки недвижимого имущества ...48 3.3. Основные этапы работ по оценке объектов недвижимого имущества различного вида .....................49 3.4. Классификация объектов недвижимого имущества для стандартизации важнейших процедур их оценки..........................................................................................................................................................50 3.5. Важнейшие аспекты объектно-субъектных отношений в сфере недвижимости, их публично правового и административного регулирования........................................................................................52 Раздел 4. Организационное и информационно-технологическое обеспечение работ по стандартизации оценки недвижимого имущества ... 54 4.1. Некоторые организационные аспекты разработки, согласования и принятия стандартов оценки недвижимости..................................................................................................................................54 4.2. Научно-методическое обоснование системы стандартизованных процедур оценки недвижимого имущества и мониторинга ее результатов ................................................................................................55 4.3. Некоторые варианты классификации объектов недвижимости для стандартизации их оценки......55 4.4. Роль кадастровых систем в стандартизации информационного обеспечения для оценки недвижимости................................................................................................................................................58
Прорвич В.А. 4 ОБЩИЕ ВЫВОДЫ ПО ВОЗМОЖНОМУ СОДЕРЖАНИЮ ВВОДНОЙ ЧАСТИ СТАНДАРТОВ И ПРАВИЛ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, А ТАКЖЕ ИХ ВОЗМОЖНОЙ СТРУКТУРЫ...................................59 ЧАСТЬ 2. ВЗАИМОСВЯЗЬ ПРАВОВЫХ, ФИНАНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКИХ, МАТЕМАТИЧЕСКИХ И ИНФОРМАЦИОННО-ТЕХНОЛОГИЧЕСКИХ ОСНОВ СТАНДАРТИЗАЦИИ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ..........................60 Раздел 5. Правовые аспекты стандартизации индивидуальной и массовой оценки недвижимого имущества........................................................................... 60 5.1. Роль административного регулирования в формировании нормативно-методического обеспечения оценки недвижимого имущества...........................................................................................60 5.2. Правовые аспекты формирования понятий «недвижимость» и «недвижимое имущество» в системе урбанизированных земельно-имущественных отношений..........................................................62 5.3. Классификация основных прав на недвижимость, включая «землю», и оснований для их возникновения..................................................................................................................................................65 5.4. Особенности формирования объектно-субъектных отношений в сфере недвижимости ...................68 5.5. Классификация сделок с недвижимым имуществом, включая земельные участки ................................69 5.6. Некоторые особенности купли-продажи земельных участков ...............................................................75 Раздел 6. Правовое регулирование оценки недвижимого имущества ............ 78 6.1. Основные нормативные акты, регламентирующие проведение оценки недвижимого имущества на федеральном и местном уровнях........................................................................................78 6.2. Регламентация проведения обязательной оценки объектов недвижимости.........................................79 6.3. Регламентация оценки арендной платы по объектам недвижимости, включая земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также стоимости «права аренды» и «права заключения договора аренды» земельных участков........................................82 6.4. Правовые аспекты проведения массовой оценки объектов недвижимости ..........................................84 6.5. Правовые основы экспертизы оценки недвижимости различного вида..................................................86 Раздел 7. Финансово-экономические аспекты стандартизации оценки объектов земельно-имущественных отношений ............................................... 88 7.1. Экономическое содержание проблем реформирования правоотношений в системе урбанизированного землепользования..........................................................................................................88 7.2. Влияние реального состояния основных институтов рынка недвижимости на ценообразование и систему оценки основных объектов..........................................................................................................89 7.3. Ценообразование объектов недвижимости различного вида с учетом специфики экономического воспроизводства в урбанизированной среде ...................................................................93 7.4. Роль «инвестиционных контрактов» в развитии рынка недвижимости, включая землю....................93 7.5. Влияние процессов приватизации урбанизированных земельных участков на ценообразование объектов недвижимости .............................................................................................................................94 Раздел 8. Математические и информационно-технологические аспекты стандартизации индивидуальной оценки объектов недвижимости......... 96 8.1. Стандартизация информационного обеспечения оценки недвижимого имущества. Базы знаний и базы данных .................................................................................................................................................96 8.2. Информационное обеспечение процесса постановки задач оценки недвижимости различного вида .97 8.3. Основные экономико-математические модели ценообразования объектов недвижимости в урбанизированной среде.................................................................................................................................99 8.4. Математические модели оценки недвижимости, обеспечивающие контроль за процессом накопления погрешностей итогового результата и их минимизацию ...................................................101 8.4.1. Точность представления исходных данных для оценки и записи ее результатов................................102 8.4.2. О накоплении погрешностей при проведении оценок в рамках мультипликативных и мультипликативно-аддитивных моделей оценки..............................................................................105 8.4.3. Особенности построения математических моделей при реализации сравнительного подхода к оценке и ее построению на основе сопоставления с аналогом .......................................................107 8.5. Важнейшие алгоритмы и информационные технологии решения задачи оценки объектов недвижимости, позволяющие контролировать надежность и достоверность результатов оценки108
Стандартизация оценки недвижимого имущества 5 8.6. Экспертные системы для оценки недвижимости....................................................................................110 8.7. Информационные системы для мониторинга и экспертизы результатов оценки недвижимости .....111 ОБЩИЕ ВЫВОДЫ ПО ВОЗМОЖНОМУ СОДЕРЖАНИЮ БЛОКА СТАНДАРТОВ И ПРАВИЛ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, РАСКРЫВАЮЩИХ ЕЕ ПРАВОВЫЕ, ЭКОНОМИЧЕСКИЕ И ИНФОРМАЦИОННО-ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ......................................113 ЧАСТЬ 3. ИСПОЛЬЗОВАНИЕ МЕЖДУНАРОДНЫХ И ЕВРОПЕЙСКИХ СТАНДАРТОВ ОЦЕНКИ ДЛЯ РОССИЙСКОЙ СИСТЕМЫ СТАНДАРТИЗАЦИИ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ .........................................114 Раздел 9. Возможность непосредственного использования международных стандартов оценки в российской системе стандартизации оценки объектов недвижимости............................................ 114 9.1. Основная суть и правовой статус международных стандартов оценки ............................................115 9.2. Основные положения Европейских стандартов оценки и их особенности по сравнению с Международными стандартами оценки..................................................................................................117 9.3. Общие подходы к использованию международных и европейских стандартов оценки для стандартизации оценки недвижимого имущества в системе действующего российского законодательства........................................................................................................................................120 9.4. Особенности раскрытия сути объектно-субъектных отношений в сфере недвижимости в Международных и Европейских стандартах оценки...............................................................................121 9.5. Морально-этические требования Международных и Европейских стандартов оценки к специалистам-оценщикам ...........................................................................................................................124 9.6. Требования Международных и Европейских стандартов к профессиональным качествам оценщиков......................................................................................................................................................126 Раздел 10. Основные положения Международных и Европейских стандартов применительно к индивидуальной оценке объектов недвижимого имущества, включая земельные участки................................ 128 10.1. Особенности определения объекта оценки в Международных и Европейских стандартах оценки .128 10.2. Особенности определения понятия рыночной стоимости и иных видов стоимости недвижимого имущества в Международных и Европейских стандартах оценки...............................129 10.3. Особенности описания важнейших принципов и подходов к оценке недвижимого имущества в Международных и Европейских стандартах оценки...............................................................................135 10.4. Основные методы и процедуры оценки недвижимости в соответствии с Международными и Европейскими стандартами оценки .........................................................................................................139 10.5. Оценка стоимости прав аренды на недвижимое имущество по Международным и Европейским стандартам оценки .....................................................................................................................................143 10.6. Амортизированные затраты замещения ..................................................................................................149 10.7. Особенности оценки недвижимого имущества для целей кредитования.............................................152 10.8. Особенности оценки недвижимого имущества для целей налогообложения в соответствии с Международными и Европейскими стандартами оценки.......................................................................157 Раздел 11. Важнейшие этапы работ и процедуры проведения оценки недвижимости в соответствии с Международными и Европейскими стандартами оценки ................................................................................................ 158 11.1. Правила подготовки задания на оценку в соответствии с международными стандартами оценки ............................................................................................................................................................158 11.2. Особенности подготовки задания на оценку в соответствии с Европейскими стандартами оценки ............................................................................................................................................................159 11.3. Дополнительные требования подготовки задания на оценку в контексте «условий найма» оценщика в соответствии с Европейскими стандартами оценки........................................................160 11.4. Процедуры выполнения предварительного анализа информации, необходимой для оценки, в соответствии с методическим руководством МР-1 и Европейскими стандартами оценки............162
Прорвич В.А. 6 11.5. Порядок выполнения оценки в соответствии с Международными и Европейскими стандартами оценки, включая специфические особенности применения метода дисконтирования денежных потоков........................................................................................................164 11.6. Основные методы оценки земельного участка в соответствии с Международными (МР-1) и Европейскими стандартами оценки ..........................................................................................................169 11.7. Правила проведения оценки имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности в соответствии с Международными и Европейскими стандартами оценки .........172 11.8. Порядок выполнения оценки стоимости исторических объектов в соответствии с Международными и Европейскими стандартами оценки......................................................................175 11.9. Порядок оформления отчета об оценке недвижимости в соответствии с Международными и Европейскими стандартами оценки. ........................................................................................................176 11.10. Порядок проведения экспертизы результатов оценки недвижимого имущества в соответствии с Международными и Европейскими стандартами оценки.........................................179 Раздел 12. Роль саморегулируемых организаций в разработке и принятии международных и национальных стандартов оценки недвижимого имущества ................................................................................................................. 184 12.1. Особенности объединения работ саморегулируемых организаций оценщиков в рамках МКСО и ЕГАО..............................................................................................................................................................184 12.2. Особенности работ саморегулируемых организаций оценщиков при разработке и принятии национальных стандартов оценки недвижимости..................................................................................185 12.3. Общая схема построения стандартов индивидуальной и массовой оценки недвижимости на основе важнейших положений международных стандартов оценки и российского законодательства......186 12.4. Основные этапы массовой или «кадастровой» оценки объектов недвижимости, включая земельные участки в урбанизированной среде, в соответствии с Международными и Европейскими стандартами оценки ..........................................................................................................187 12.5. Основные варианты использования формализованных процедур индивидуальной оценки объектов недвижимости для стандартизации их массовой оценки.....................................................188 12.6. Роль саморегулируемых организаций в разработке и принятии стандартов и правил оценки недвижимости..............................................................................................................................................189 ОБЩИЕ ВЫВОДЫ ПО ВОЗМОЖНОМУ ИСПОЛЬЗОВАНИЮ ПОЛОЖЕНИЙ МЕЖДУНАРОДНЫХ И ЕВРОПЕЙСКИХ СТАНДАРТОВ ОЦЕНКИ ПРИ РАЗРАБОТКЕ РОССИЙСКИХ СТАНДАРТОВ И ПРАВИЛ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА .....................191 ЧАСТЬ 4. СТАНДАРТИЗАЦИЯ ВАЖНЕЙШИХ ЭТАПОВ РАБОТЫ НАДЛЕЖАЩЕГО ОЦЕНЩИКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА194 Раздел 13. Формализация первой стадии работ – постановки задачи индивидуальной оценки недвижимого имущества и подготовки задания на оценку................................................................................................... 194 13.1. Особенности формализации основных этапов подготовки задания на оценку....................................194 13.2. Примерная структура задания на оценку объектов недвижимого имущества и возможности его корректировки на первом этапе оценки.............................................................................................198 13.3. Особенности процедур надлежащего формирования характеристик объекта оценки .....................201 13.4. Формализация целей и функций оценки недвижимости, исходя из конкретных особенностей планируемой сделки (классификатор объекта оценки в динамике)........................................................203 13.5. Формализация процедур натурного обследования объекта оценки и оформления документации по ее итогам........................................................................................................................206 13.6. Определение вида стоимости объекта оценки в контексте задачи оценки .........................................207 13.7. Классификация основных задач оценки недвижимости и недвижимого имущества...........................210 Раздел 14. Особенности стандартизации второго этапа оценки недвижимого имущества – решения задачи оценки....................................... 212 14.1. Варианты формализации решения задачи оценки с учетом особенностей ее постановки на первом этапе............................................................................................................................................212
Стандартизация оценки недвижимого имущества 7 14.2. Формализация процессов ценообразования объекта оценки с учетом особенностей постановки задачи оценки и характеристик урбанизированной среды ......................................................................213 14.3. Варианты формализации основных подходов к оценке на основе важнейших принципов оценки недвижимости..............................................................................................................................................216 14.3.1. Группировка основных принципов ценообразования и оценки объектов реальных рыночных земельных отношений для российских городов ................................................................................218 14.3.2. Принцип последовательных приближений при постановке задачи оценки и отыскании подходов к ее решению.........................................................................................................................219 14.3.3. Принцип «детального равновесия» по экономическим балансам урбанизированного землепользования ..................................................................................................................................220 14.3.4. Принципы оценки объектов земельных отношений, связанные с особенностями правоотношений на стыке земельного и градостроительного законодательства......................221 14.3.5. Принципы оценки, опирающиеся на систему реальных рыночных отношений, а также учитывающие интересы субъектов земельно-имущественных отношений..................................224 14.4. Основные подходы к оценке объектов недвижимости в системе земельно-имущественных отношений ....................................................................................................................................................226 14.4.1. Затратный подход ............................................................................................................................227 14.4.2. Доходный подход ...............................................................................................................................228 14.4.3. Сравнительный подход .....................................................................................................................229 14.5. Основные варианты стандартизации применения основных подходов к оценке в рамках важнейших методов оценки различных объектов недвижимости .......................................................231 14.6. Основные особенности стандартизации методического обеспечения индивидуальной оценки объектов недвижимого имущества..........................................................................................................233 14.7. Варианты стандартизации процедур согласования результатов оценки, полученных в рамках трех подходов, с учетом особенностей ее постановки на первом этапе..............................................235 Раздел 15. Особенности стандартизации техники экономических расчетов по оценке недвижимости с учетом реальных рыночных условий ............. 238 15.1. Кажущееся сходство и действительные различия экономических расчетов для сделок «первичного» и «вторичного» рынков........................................................................................................238 15.2. Варианты сопоставления альтернативного вложения средств в недвижимость и финансовые инструменты и институты.......................................................................................................................241 15.3. Особенности экономических расчетов при коммерческом использовании объектов, находящихся в публичной собственности .......................................................................................................................242 15.4. Особенности расчетов простого и сложного процентов при оценке недвижимости ........................244 15.5. Риски..............................................................................................................................................................245 15.5.1. Виды рисков, возникающих при совершении сделок с недвижимым имуществом и способы их покрытия ..........................................................................................................................................246 15.5.2. Вещно-правовые способы защиты (покрытия рисков) .................................................................248 15.5.3. Обязательственно-правовые способы защиты (покрытия рисков)............................................249 15.5.4. Иные способы защиты имущественных интересов (покрытия рисков)....................................250 15.6. Особенности стандартизации оценки недвижимости на основе строительных смет......................252 15.7. Современные модели ипотечно-инвестиционного анализа в условиях российской переходной экономики......................................................................................................................................................255 Раздел 16. Особенности стандартизации третьего этапа работ по оценке недвижимого имущества – оформления отчета об оценке............................ 257 16.1. Общие проблемы разработки и принятия стандартов и правил оформления отчета об оценке объектов недвижимого имущества..........................................................................................................257 16.2. Требования к отчету об оценке недвижимого имущества как документу доказательственного значения.........................................................................................................................................................258 16.3. Требования законодательства к обеспечению доказательной силы основных разделов отчета об оценке........................................................................................................................................................261 16.4. Примерная структура отчета об оценке объектов недвижимого имущества ..................................262 16.5. Особенности надлежащего описания постановки задачи оценки..........................................................263 16.6. Особенности описания информационного обеспечения оценки, включая требования к отражению специальной информации об объекте оценки............................................................................................264 16.7. Особенности надлежащего описания в отчете об оценке важнейших процедур решения задач оценки различного вида................................................................................................................................265
Прорвич В.А. 8 16.8. Особенности подготовки отчета об оценке для расчета условий инвестиционных контрактов, в которые вовлекается недвижимое имущество, находящееся в публичной собственности..............268 16.9. Типичные ошибки, совершаемые при оформлении отчетов об оценке объектов недвижимого имущества различного вида, и некоторые способы их устранения ......................................................269 Раздел 17. Основы стандартизации четвертого этапа оценки недвижимости – проведения экспертизы результатов оценки .................... 271 17.1. Общие проблемы стандартизации процедур экспертизы результатов оценки на различных уровнях...........................................................................................................................................................271 17.2. Стандартизация процедур экспертизы результатов оценки на уровне оценочной фирмы ...............272 17.3. Стандартизация процедур независимой экспертизы результатов оценки на уровне саморегулируемых организаций оценщиков ..............................................................................................272 17.4. Пример регламентации ведомственной экспертизы оценки недвижимого имущества .....................273 17.5. Роль судебной экспертизы в стандартизации процедур оценки недвижимости .................................280 ОБЩИЕ ВЫВОДЫ ПО ВОЗМОЖНОЙ СТРУКТУРЕ И СОДЕРЖАНИЮ ОСНОВНЫХ РАЗДЕЛОВ РОССИЙСКИХ СТАНДАРТОВ И ПРАВИЛ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА......................................................282 ЧАСТЬ 5. СИСТЕМА КЛАССИФИКАТОРОВ ДЛЯ СТАНДАРТИЗАЦИИ ПРОЦЕДУР ПОСТАНОВКИ ЗАДАЧИ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ.................285 Раздел 18. Основные процедуры формализации подготовки договора и задания на оценку объектов недвижимости в соответствии с действующим законодательством ...................................................................... 285 18.1. Общие проблемы подготовки договорной документации, включая формирование задания на оценку285 18.2. Примерная структура задания на оценку объектов недвижимого имущества различного вида ......287 18.3. Особенности формализации основных процедур подготовки задания на оценку для различных объектов оценки...........................................................................................................................................289 18.4. Варианты корректировки типовых заданий на оценку с учетом целей и функций оценки, исходя из особенностей предполагаемой сделки с оцениваемым объектом недвижимости...............................293 18.5. Особенности стандартизации процедур подготовки задания на оценку объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности ....................................................295 18.6. Особенности подготовки задания на оценку при проведении массовой (кадастровой) оценки объектов недвижимости ...........................................................................................................................296 Раздел 19. Основные способы классификации объектов оценки для стандартизации постановки задачи оценки ..................................................... 299 19.1. Основные классифицирующие признаки земельно-имущественных комплексов и иного недвижимого имущества как объектов оценки......................................................................................299 19.2. Матрицы состояния объекта оценки в двумерном и многомерных вариантах....................................301 19.3. Варианты анализа особенностей объекта оценки по «расщеплению» его правового титула в матрице состояния.....................................................................................................................................305 19.4. Использование классификаторов объектов оценки для анализа документации с исходными данными для оценки......................................................................................................................................309 Раздел 20. Классификация целей и задач оценки с учетом особенностей предполагаемой сделки с объектом недвижимости ....................................... 311 20.1. Классификаторы сделок с объектами недвижимого имущества для формализации процессов постановки и решения задач оценки различного вида ..............................................................................311 20.2. Использование системы классификаторов оценки и сделок с ними для формализации целей и функций оценки на этапе постановки задачи оценки..............................................................................316 20.3. Варианты формализации основных переходов из исходного состояния объекта оценки в конечное, по завершении планируемой сделки ..........................................................................................318 20.4. Матрица формализованных вариантов сделок с объектами земельно-имущественных отношений в зависимости от правового титула объекта оценки .......................................................322
Стандартизация оценки недвижимого имущества 9 20.5. Варианты формализации ценообразования по разностным величинам начального и конечного состояний объектов оценки для различных задач оценки........................................................................323 Раздел 21. Классификация основных видов стоимости объекта оценки...... 325 21.1. Особенности детализации понятия рыночной стоимости объекта оценки в зависимости от вида планируемой сделки в соответствии с действующим законодательством.................................325 21.2. Классификация основных видов стоимости объектов оценки, отличных от рыночной .....................327 21.3. Классификация основных разновидностей рыночной стоимости объектов недвижимого имущества различного типа.......................................................................................................................330 21.4. Особенности формализации разновидностей стоимости объектов с ограниченным рынком в системе вещных и обязательственных прав.............................................................................................331 21.5. Классификация видов стоимости, отражающих затраты на создание, воспроизводство или замещение объектов оценки........................................................................................................................333 21.6. Особенности формализации описания и применения специальной стоимости объектов недвижимого имущества ...........................................................................................................................334 ОБЩИЕ ВЫВОДЫ ПО СТРУКТУРЕ И СОДЕРЖАНИЮ ОТДЕЛЬНЫХ ДОКУМЕНТОВ, РЕГЛАМЕНТИРУЮЩИХ ПРАВИЛА ПОСТАНОВКИ ЗАДАЧИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА.......................................337 ЧАСТЬ 6. ОСНОВНЫЕ ПРОЦЕДУРЫ СТАНДАРТИЗАЦИИ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА НА ВТОРОМ ЭТАПЕ – ЭТАПЕ РЕШЕНИЯ ЗАДАЧИ ОЦЕНКИ ...................................................................................................339 Раздел 22. Общие подходы к стандартизации решения типизированных задач оценки объектов недвижимого имущества............................................ 339 22.1. Специфика общей постановки и решения задач оценки объектов недвижимого имущества в контексте важнейших проблем реформирования земельно-имущественных отношений .................339 22.2. Системные неопределенности задач оценки недвижимого имущества различного вида...................341 22.3. Специфика решения задач оценки, связанных с рыночным оборотом объектов недвижимого имущества, применительно к стандартам и правилам оценки недвижимого имущества ................342 22.4. Формализация постановки и решения задач оценки, не связанных с рыночным оборотом объектов недвижимого имущества...........................................................................................................343 22.5. Важнейшие особенности решения задач оценки недвижимости для фискальных целей ...................344 22.6. Специфика решения задач оценки, связанных с оборотом ценных бумаг (прав требования), обеспеченных недвижимым имуществом..................................................................................................346 22.7. Типичные ошибки в постановке и решении задач оценки, создающие определенный уровень рисков при разработке стандартов оценки.............................................................................................347 Раздел 23. Классификация ценообразующих факторов при обработке данных о состоянии рынка недвижимости........................................................ 349 23.1. Классификация основных принципов, определяющих ценообразование объектов недвижимого имущества в реальных российских условиях.............................................................................................349 23.2. Классификация основных сегментов рынка недвижимости, включая землю, для информационного обеспечения процесса оценки ......................................................................................................................350 23.3. Примеры использования классификаторов объектов оценки для выявления особенностей их ценообразования ...........................................................................................................................................351 23.4. Классификация основных способов финансирования рыночных сделок с объектами недвижимого имущества различного вида для обеспечения процесса их оценки ..........................................................353 23.5. Использование системы динамических классификаторов объектов оценки и сделок с ними для выявления особенностей их ценообразования ...........................................................................................354 Раздел 24. Классификация основных принципов оценки, связанных с правовыми, экономическими и информационно-технологическими аспектами оценки недвижимости......................................................................... 363 24.1. Группировка основных принципов оценки объектов реальных рыночных отношений в сфере недвижимости..............................................................................................................................................363 24.1.1. Принцип последовательных приближений при постановке задачи оценки и поиске способов ее решения .............................................................................................................................................363
Прорвич В.А. 10 24.1.2. Принцип «детального равновесия» по экономическим балансам урбанизированного землепользования ..................................................................................................................................365 24.1.3. Принципы оценки объектов земельных отношений, связанные с особенностями правоотношений на стыке земельного и градостроительного законодательства.....................366 24.1.4. Принципы оценки, опирающиеся на систему реальных рыночных отношений, а также учитывающие интересы субъектов земельно-имущественных отношений..................................369 24.2. Особенности стандартизации процедур исследования основных секторов рынка недвижимости применительно к поставленной задаче оценки .........................................................................................370 24.3. Проблемы стандартизации обработки и использования рыночной информации в сочетании с общими принципами и подходами для решения задач оценки различного вида ...................................373 Раздел 25. Формализация процедур применения основных подходов к решению задачи оценки ......................................................................................... 375 25.1. Взаимосвязь фундаментальных основ применения трех обязательных подходов при оценке недвижимости..............................................................................................................................................375 25.2. Стандартизация процедур применения затратного подхода при оценке недвижимого имущества377 25.3. Особенности стандартизации процедур применения доходного подхода к оценке объектов недвижимого имущества различного вида...............................................................................................378 25.4. Стандартизация процедур применения сравнительного (рыночного) подхода к оценке объектов недвижимого имущества различного вида................................................................................................380 Раздел 26. Особенности формализации применения основных методов и моделей оценки при реализации обязательных подходов к оценке ....... 383 26.1. Общие проблемы стандартизации важнейших методов оценки, реализующих три обязательных подхода к оценке..........................................................................................................................................383 26.2. Стандартизация методов оценки, основанных на затратном подходе...............................................384 26.3. Стандартизация методов оценки, основанных на применении доходного подхода............................387 26.4. Стандартизация методов оценки, основанных на применении техники расчетов «остатка для земли» ............................................................................................................................................................390 26.5. Пример стандартизованного метода анализа денежных потоков доходов и затрат при оценке городских земельных участков с учетом строительных норм и правил................................................391 26.6. Стандартизация методов оценки объектов недвижимого имущества, не имеющих рыночной стоимости, на основе «осмечивания» затрат на их воспроизводство..................................................394 26.7. Стандартизация методов оценки, основанных на сравнительном подходе ........................................394 26.8. Некоторые особенности формализации процедур сопоставления объекта оценки с аналогами......396 26.9. Стандартизация применения методов оценки, основанных на сопоставлении условий инвестиционных контрактов для аналогичных объектов недвижимого имущества .........................400 26.10. Основные особенности стандартизации применения методов соотнесения и экстракции для оценки урбанизированных земельных участков (выделения и распределения)......................................403 Раздел 27. Стандартизация процедур согласования результатов оценки, полученных в рамках обязательных подходов по разным методам, с учетом их погрешностей для задач различного класса.................................. 405 27.1. Основные источники проблем согласования результатов оценки, полученных в рамках обязательных подходов по разным методам............................................................................................405 27.2. Основные источники неопределенностей в результатах оценки объектов недвижимого имущества406 27.3. О математическом содержании основных понятий и современных вычислительных процедур, используемых при проведении оценок.........................................................................................................408 27.4. Основные правила оперирования со случайными величинами при проведении оценок .........................410 27.5. Основные алгоритмы построения результирующей оценки для задач оценки различного класса.....415 27.6. Основные способы применения принципа (метода) последовательных приближений для получения итоговой оценки в задачах оценки различного класса ............................................................418 ОБЩИЕ ВЫВОДЫ ПО ВОЗМОЖНОМУ СОДЕРЖАНИЮ РОССИЙСКИХ СТАНДАРТОВ И ПРАВИЛ ОЦЕНКИ В ЧАСТИ РЕШЕНИЯ ЗАДАЧ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, ВКЛЮЧАЯ ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ..................................................................................................................420
Доступ онлайн
от 728 ₽
В корзину