Оценка земли в Москве

В.А. ПРОРВИЧ

ОЦЕНКА ЗЕМЛИ 
В МОСКВЕ

Практическое пособие

Москва

ИНФРА-М

2018

П81

УДК 332(075.8)
ББК 65.9(2-2Москва)я73 
П81

Прорвич В.А.

Оценка земли в Москве : практич. пособие / В.А. Прорвич. — 
М : ИНФРА-М, 2018. — 238 с.

В книге систематизирован практический 
опыт кадастровой оценки 
городских земель и индивидуальной оценки около 2 тыс. земельных участков. 
Рассмотрены особенности ценообразования городских земель в условиях 
перехода к рыночной экономике, возможные подходы к созданию основных 
рыночных институтов, включая систему кредитования и формирования 
земельных фондовых активов. Описаны методы и алгоритмы практической 
оценки городских земель и земельных участков.

Рассчитано как на практикующих оценщиков, так и на широкий круг 
специалистов, участвующих в создании и совершенствовании земельного рынка 
в крупных городах.

ISBN 978-5-16-107388-9 (online)

УДК 332(075.8) 
ББК 65.9(2 -2Москва)я7 3

ISBN 978-5-16-107388-9 (online)
© Прорвич В.А., 2018

ВВЕДЕНИЕ. ОСОБЕННОСТИ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ 
НА ГОРОДСКИЕ ЗЕМЛИ В УСЛОВИЯХ ПЕРЕХОДА 
ОТ ПЛАНОВОЙ ЭКОНОМИКИ К РЫНОЧНОЙ

Сегодня стало уже очевидно, что рыночные реформы в России приобрели необратимый характер. Переход от плановой экономики к рыночной 
связан с неизбежным вовлечением в рыночный оборот земельной недвижимости — фундаментальной основы правовых и экономических отношений всех участников рыночной системы хозяйствования,

Происходящие коренные изменения в экономической жизни России 
требуют выработки принципиально новых подходов к формированию и 
осуществлению земельной политики в крупных городах, теснейшим образом связанной с градостроительной и экономической политикой и перспективным развитием города. Особенно это актуально для Москвы — 
одного из крупнейших городов мира, обладающего значительными материальными ресурсами и высоким интеллектуальным потенциалом, позволяющими быстро и эффективно мобилизовать рыночный потенциал 
земельных ресурсов, привлечь крупномасштабные инвестиции в наиболее 
важные сферы жизнедеятельности города.

Б этих условиях необходимо формирование современного социально 
ориентированного земельного рынка, создающего благоприятные условия 
для притока инвестиций в приоритетные для жителей города объекты. 
Прежде всего речь идет об изменении основных принципов, заложенных в 
основу земельной политики города. В функционировавшей ранее плановой экономике с приоритетами промышленного развития командно-административное распределение "бесплатной" земли привело к серьезным 
диспропорциям в развитии города, расточительному использованию ценнейшей городской земли, в том числе предприятиями и организациями, не 
нужными и даже вредными для города, тяжелым экологическим проблемам. При этом однажды распределенная земля практически не перераспределяется, что приводит к стагнации в развитии города и дальнейшему 
усугублению негативных тенденций.

В частности, из-за отсутствия перераспределения земли в Москве сложилась непропорционально большая доля промзон, их площадь составляет около 40% площади жилой застройки, а в радиусе 7—8 км от центра 
еще большая доля ценнейшей городской земли с хорошо развитой инфра3

структурой занята промышленными предприятиями, в том числе экологически вредными и экономически абсолютно нерентабельными. Для сравнения в Париже, Сеуле, Гонконге доля промзон составляет лишь около 
5%. Правовой основой для формирования рыночной земельной политики 
в Москве являются отношения собственности, установленные федеральным законодательством и городской нормативно-правовой базой. В частности, в соответствии с Законом РФ "О статусе столицы Российской 
Федерации11 от 15 апреля 1993 г № 4802-1 и Уставом города Москвы все 
земли и земельные участки на территории города, за исключением тех, на 
которых расположены здания, строения, сооружения и помещения высших органов федеральной власти и управления, находятся в собственности города Москвы. 
Соответственно 
в качестве основной формы 
землепользования в Москве городской нормативной базой установлена 
аренда земельных участков. Для целей коммерческого использования земельные участки предоставляются только на конкурсной основе (в отдельных случаях — по процедуре выкупа права аренды занимаемого 
земельного участка). Во всех случаях землепользование платное

Специфика городской земли очевидна. Ее нельзя рассматривать просто 
как часть территории, со всеми вытекающими из такого подхода характеристиками. Московская земля — это часть исторически сложившейся городской среды жизнедеятельности человека с ее хорошо известными 
уникальными свойствами и особенностями.

Московская земля — это и единственный природный ресурс, имеющийся в распоряжении города, фундамент нашего общего дома, огромный 
капитал, созданный трудом многих поколений москвичей. Капитал не 
только и не столько материальный, финансовый, но и исторический, духовная память поколений, материальное воплощение нашей культуры.

Кроме того, нельзя забывать и о сложнейшей системе обеспечения 
жизнедеятельности города: инженерной инфраструктуре, уличной и дорожной сети, системе общественного транспорта, коммуникаций и т.д., на 
создание и воспроизводство которых и ранее, и сейчас расходуются огромные средства — почти половина городского бюджета.

Таким образом, говоря о городских землях, о системе улучшений городской земли, имеют в виду сложнейший и дорогостоящий инженерный 
объект, созданный за счет городских средств и находящийся в собственности города.

Сравнение структуры и источников затрат на создание и воспроизводство улучшений городских земель в странах с рыночной экономикой и в 
Москве показывает их принципиальное различие.

В странах с рыночной экономикой затраты на создание и воспроизводство инженерной инфраструктуры осуществляются в основном частными 
компаниями (за счет долгосрочных кредитов), а затем включаются в 
структуру соответствующих тарифов за их использование. Следовательно, 
приобретая права на земельный участок, после оплаты его стоимости землевладелец или землепользователь отдельно оплачивает и стоимость основных улучшений городской земли.

В Москве затраты на создание и воспроизводство всех улучшений городских земель, включая и инженерную инфраструктуру города, произво
4

дились и производятся за счет бюджетных средств, несмотря на акционирование таких крупных государственных предприятий, как Мосэнерго. И 
в структуру тарифов за электроэнергию, тепло, воду и т.д., которые устанавливаются городом, также включены дотации из городского бюджета.

В этом первое коренное отличие Москвы от стран с рыночной экономикой, приводящее к очевидному выводу о необходимости иного подхода 
к ценообразованию и определению стоимости земли.

Очевидно, что аренда земельных участков в Москве означает фактически использование коммерческими организациями бюджетных средств, 
затраченных на улучшение городских земель, и бюджетных дотаций, входящих в структуру соответствующих тарифов.

Второе отличие связано с иными условиями финансово-хозяйственной 
деятельности предприятий, когда на начальном этапе реформ были обесценены все накопления, в том числе и за счет амортизационных отчислений для воспроизводства инженерной инфраструктуры, а затем из-за 
высоких темпов инфляции стали фактически невозможными новые накопления.

Из-за высокой инфляции и высоких уровней банковских ставок (коэффициента капитализации) капитализация амортизационных отчислений 
или арендной платы за землю может покрыть лишь 10—20% стоимости 
воспроизводства инженерной инфраструктуры города.

Естественным выходом из такой ситуации было введение единовременного платежа за право аренды земельных участков, выставленных на 
земельные конкурсы, а затем и всех других земельных участков, используемых в коммерческих целях.

Сразу же возникла и проблема оценки стоимости городских земель вообще и права аренды земельных участков, используемых в коммерческих 
целях, в частности. К сожалению, на начальном этапе развития земельного 
рынка проблему оценки земельных участков специалисты пытались решать локально, в отрыве как от проблем ценообразования на землю в конкретных, весьма специфических условиях перехода всего хозяйства 
города на принципы рыночной экономики, так и от институциональных 
проблем собственно земельного рынка, всей совокупности проблем новой 
системы земельных отношений в Москве. В такой ситуации все попытки 
создания своих собственных, "оригинальных", а по сути дела доморощенных методик оценки, таге же как и прямого переноса в условия Москвы 
"классических" методов оценки, широко применяемых за рубежом, в странах с рыночной экономикой, были заведомо обречены, хотя некоторое 
время из-за отсутствия каких-либо разумных альтернатив они не только 
привлекали внимание и достаточно интенсивно обсуждались, но и какое- 
то время играли определенную практическую роль.

Главная проблема была связана с полным отсутствием информации о 
"себестоимости" товара, ставшего предметом земельного рынка, и даже 
подходов к его адекватной приближенной оценке. Как это ни странно сейчас, но всего два года назад всерьез обсуждалась возможность административного повышения стоимости земли в Москве до уровня цен в 100 
млн. долл, и более за гектар, характерных для Манхэттена в Нью-Йорке и 
Гинзы в Токио, а с другой стороны, до сих пор не прекращаются попытки

5

не только искусственно, волевым решением снизить уровень сложившихся за три года рыночных цен в два-три раза, но и вообще бесплатно или за 
пятикратную ставку земельного налога (что в принципе одно и то же) отдать городскую землю в частную собственность.

При всей очевидной бесплодности таких попыток следует признать, 
что они имеют не только субъективные, но и объективные основания. 
Действительно, десятилетия использования "бесплатной" земли, исключение и из экономической науки, и из хозяйственной практики даже подходов к городским землям, как к недвижимости, капиталу, фактору 
производства и т.д., использование их только как пространственного базиса для размещения производственных предприятий, жилых домов и иных 
объектов привели к практически полной утрате данных о суммах вложений в систему улучшений городских земель. Последующее инфляционное 
обесценивание всех накоплений еще более осложнило эту проблему. И 
даже вложения городского бюджета, осуществленные уже в современный 
период перехода к рыночной экономике, за последние 5 — 6 лет, из-за высоких темпов инфляции подсчитать в сопоставимых ценах крайне сложно.

Поэтому расчеты и оценки даже затратной составляющей стоимости 
городских земель сопряжены с большими методическими и техническими 
сложностями, не говоря уже о рентной составляющей — естественном источнике финансирования расширенного воспроизводства системы улучшений городских земель.

Только в самое последнее время совместными усилиями специалистов 
Москомзема, НИиПИ Генплана г. Москвы и ряда других организаций 
были сформулированы методические подходы к решению этой проблемы 
и сделаны первые попытки их практического воплощения. Некоторые из 
таких подходов выносятся на суд читателей этой книги для критического 
осмысления и развития, что в общих интересах всех специалистов.

При всех недостатках общим позитивным моментом описанных подходов и соответствующих методик оценки является не только преломление 
мирового опыта к конкретным, специфическим условиям перехода экономики Москвы на рыночные принципы, но и анализ отклика покупателей 
на результаты оценки — большинство земельных участков было реализовано, причем средний срок реализации составлял от 1 до 6 месяцев. В 
книге приведены сводные данные по результатам всех рыночных сделок, 
имеющихся в базе данных, показывающие соответствие результатов оценки по разработанным методикам итоговым ценам продаж.

Тем не менее разработанные и практически используемые методики 
оценки еще далеки от совершенства. Однако критика специалистов направлена, как правило, не столько на анализ сущности основных принципов, подходов и методик оценки, сколько на результаты оценки. При этом 
примерно в равных пропорциях даются рекомендации и по повышению, и 
по понижению результатов оценки. Как это ни странно, можно признать 
правоту всех экспертов.

Действительно, если земельный участок расположен в центре Москвы 
или на основных городских магистралях, то анализ среднерыночных цен 
продажи показывает, что доля бюджетных затрат города на создание системы улучшений земель, приходящаяся на данный участок, полностью

6

окупается. Более того, город дополнительно получает и рентную составляющую в размере порядка 1 млн. долл, за гектар, что создает возможность обеспечения расширенного воспроизводства инфраструктуры. Здесь 
можно в принципе согласиться с доводами экспертов о некотором завышении цены и о возможном ее снижении до уровня затратной составляющей. Для города такая ситуация будет связана с "упущенной 
выгодой", но прямого ущерба бюджету не нанесет.

В то же время если земельный участок расположен на периферии города, то средняя стоимость его права аренды, по обобщенным рыночным 
данным, не покрывает и половины затратной составляющей его стоимости. Естественно, в этом случае правы те эксперты, которые делают заключение о занижении стоимости данного земельного участка и более 
выгодном для города инвестиционном контракте с оплатой права аренды 
данного участка в натуральной форме долей построенного на нем здания 
(обычно около 30% его площади).

Обобщение данных по всем объектам земельного рынка показывает, 
что в среднем приобретения и потери города по данным группам объектов 
взаимно компенсируются, а средняя по всем реализованным на земельном 
рынке цена продажи примерно соответствует средней по городу затратной 
составляющей стоимости права аренды земельных участков.

Более точные данные для анализа тенденций развития земельного 
рынка можно будет получить после завершения кадастровой оценки всех 
городских земель. Кадастровая оценка позволит разработать и критерий 
для формирования рыночной земельной политики города, в том числе и 
возможностей искусственного воздействия на ценообразование. В частности, вполне возможна разработка сценария развития земельного рынка 
в условиях искусственного занижения цен для искусственного повышения 
спроса, увеличения общего объема выручки и последующего повышения 
цен в результате конкуренции участников рынка. При расчете подобных 
сценариев кадастровая оценка городских земель, вовлекаемых в рыночный оборот, позволит объективно оценить стоимость для городского бюджета подобных рыночных экспериментов и подготовить количественное 
обоснование ожидаемых первоначальных потерь и последующих выгод 
для города, чтобы уменьшить возможный ущерб от влияния на окончательное решение субъективных факторов и необоснованных мнений.

Но совершенно очевидно, что глубинные причины подобных дискуссий и столкновений мнений различных экспертов связаны не столько с 
разнообразием подходов к созданию и обоснованию различных методик 
оценки, сколько с макроэкономическими факторами, проблемой институциональной неполноценности развивающегося земельного рынка. В частности, одним из важнейших факторов снижения финансовых рисков для 
инвесторов могло бы стать создание системы страхования в области земельных отношений. Такая работа ведется, но пока еще далека от завершения. Другим важнейшим фактором является отсутствие системы 
кредитования участников земельного рынка, что в условиях острого дефицита свободных капиталов и оборотных средств предприятий тормозит 
развитие не только земельного рынка, но и всего инвестиционного процесса. При этом двух-трехкратное понижение цен на земельном рынке

7

принципиально не сможет во столько же раз увеличить объем поступлений от продаж, поскольку приобретение прав на земельный участок означает многократно большее вложение средств в возводимый на нем объект, 
т. е. общий объем свободных капиталов, используемых для инвестиций в 
строительство подобных объектов практически не изменяется.

Единственным кардинальным выходом в сложившейся ситуации представляется создание системы кредитования участников рыночных земельных отношений на основе земельных фондовых активов по технологиям, 
близким к ипотечным. Одной из разновидностью таких активов могли бы 
стать, например, долгосрочные долговые обязательства арендаторов земельных участков перед городом по возврату бюджетных средств, капитализированных в системе улучшений городских земель, доля которых, 
пропорциональная плошали земельного участка, используется арендатором в коммерческих целях. Расчеты показывают, что введение подобной 
системы при сохранении и даже росте номинальной стоимости городских 
земель позволяет существенно понизить объем денежных средств инвесторов, выводимых из оборота на длительный срок, и соответствующие потери Естественно, это приведет не только к росту общего объема 
инвестиций, но и к существенному ускорению оборачиваемости капиталов в строительном комплексе.

Таким образом, создание необходимых институтов земельного рынка, 
и прежде всего современной системы кредитования его участников, системы земельных фондовых активов города, создание условий для их капитализации помогут не только стимулировать инвестиционные процессы, 
но и снимет многие искусственные проблемы ценообразования и оценки 
городских земель.

ГЛАВА 1. ЗЕМЕЛЬНЫЕ ОТНОШЕНИЯ, 
ГРАДОСТРОИТЕЛЬНАЯ ПОЛИТИКА 
И ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ В ПЕРИОД СТАНОВЛЕНИЯ 
РЫНОЧНОЙ ЭКОНОМИКИ

1.1. Особенности земельных отношений в условиях 
перехода Москвы к рыночной экономике

Лидирующая роль Москвы в создании полноценной системы рыночных экономических отношений во всех сферах городского хозяйства общеизвестна. Большие усилия были направлены и на формирование рынка 
недвижимости, включая самый сложный предмет рыночных отношений— землю.

Тем не менее современный этап развития рыночных земельных отношений в Москве безотлагательно требует новых шагов по коренному совершенствованию 
нормативно-правовой 
базы, 
системы 
финансово- 
экономических и организационных отношений на основе тщательного 
анализа и согласования интересов всех участников земельного рынка.

При классическом подходе к анализу рыночных отношений, в том 
числе и земельных, прежде всего учитываются критерии конкурентности 
и открытости рынка, уравновешивающие интересы покупателя и продавца, спрос и предложение за счет механизмов рыночной саморегуляции. 
Следует учесть, что при этом речь идет о частной собственности, а продавцами и покупателями в большинстве случаев являются коммерческие 
организации или физические лица, т.е. осуществляются операции, подобные операциям уже начинающего складываться "вторичного" земельного 
рынка в Москве.

Что же касается операций с государственной или муниципальной собственностью, право аренды или иные права на которую переходят коммерческим организациям или физическим лицам, то при создании и 
развитии такого "первичного" рынка, учитывая его важность не только 
для покупателей, но и для города в целом, на первое место выходит вопрос не столько о стоимости земли, сколько о системе ценообразования, 
полноте и зрелости системы рыночных земельных отношений, учитывающей интересы всех участников земельного рынка.

Для города здесь одна из важнейших проблем — определение минимальной стоимости, или "себестоимости" нового вида "товара", городской собст9

венности, которая предлагается участникам земельного рынка с определенными ограничениями, отражающими градостроительные и иные аспекты политики города. Эго позволит формировать более разумную рыночную 
политику, рассчитывая на получение прибылей, планируя необходимые бюджетные дотации для развития рынка, или "нулевой вариант", когда средние 
цены близки к "себестоимости". Очевидно, что особенно важное значение это 
имеет на начальном этапе развития нового земельного рынка.

В отличие от иных объектов недвижимости (зданий, сооружений, 
предприятий и т.д.), а также в большинстве случаев и для сельскохозяйственных земель, которые представляют собой отдельные объекты, практически независящие 
и 
легко 
отчуждаемые от 
иных объектов и 
соответственно поддающиеся достаточно простым методам оценки, городская земля вместе со всеми улучшениями (системой инженерных сооружений и коммуникаций, улично-дорожной и транспортной сетью и 
другими элементами городской инфраструктуры) является неизмеримо 
более сложным объектом недвижимости. Соответственно неизмеримо 
сложнее и ее оценка.

Фактически, выделяя определенный земельный участок и оформляя 
права на него, приходится говорить не только о части территории города, 
но и о соответствующей доле землепользователя в городской инфраструктуре, создание и воспроизводство которой производятся за счет средств 
городского бюджета, без выделения этой доли в натуре. Естественно, при 
этом приходится учитывать и основные аспекты градостроительной и финансово-экономической политики города. Очевидно, что для решения 
проблемы оценки городских земель чрезвычайно важно знать или уметь 
рассчитывать стоимость затрат на создание, простое и расширенное воспроизводство улучшений городских земель, определять величину земельной ренты с учетом основных итогов и тенденций развития земельного 
рынка, а также правильно оценивать стоимость соответствующих долей, 
приходящихся на конкретный земельный участок.

Система такой многофакторной оценки создается уже в течение нескольких лет рядом организаций, прежде всего Московским земельным 
комитетом. На ее основе проведено территориально-экономическое зонирование Москвы, разработана система базовых ставок платы за землю, 
описанная в разделе 1.3, а также ряд методов оценки стартовой цены и 
стоимости выкупа прав аренды земельных участков.

Вместе с тем накопленный опыт показал не только ее преимущества, 
но и основные недостатки, а также направления дальнейшего совершенствования при создании современной системы кадастровой оценки городских земель, основные принципы, методы и алгоритмы которой описаны 
ниже в гл 5, а также основных методов и критериев оценки земельных 
участков для всех видов рыночных операций с землей.

1.1.1. Роль земельной ренты

В странах с рыночной экономикой земельная рента является одним из 
основных источников развития города. Закон возрастающей отдачи требует создания и развития системы эффективного менеджмента не только от

10