Договор аренды

ÌÎÑÊÂÀ 2018

И З Д А Т Е Л Ь С Т В О
С Т А Т У Т

В.А. Белов

ДОГОВОР АРЕНДЫ

Научно-познавательный очерк

УДК 347.453.1
ББК 67.404.212.4

Б 43

Белов В.А.

Б 43  
Договор аренды: Научно-познавательный очерк. – М.: Ста
тут, 2018. – 159 с.

ISBN 978-5-8354-1446-8 (в обл.)

В рамках настоящей работы предпринята попытка охватить и раскрыть наи
более актуальные и часто встречающиеся в юридической литературе и правоприменительной практике вопросы, связанные с процессами заключения, исполнения и расторжения договора аренды. 

Работа может быть использована как в научной работе, так и при препода
вании гражданского права при подготовке бакалавров, магистров и аспирантов, 
а также в деятельности практикующих юристов, которым необходимы углубленные знания, касающиеся проблематики арендных правоотношений.

УДК 347.453.1

ББК 67.404.212.4

ISBN 978-5-8354-1446-8

© В.А. Белов, 2018

© Издательство «Статут», редподготовка, оформление, 2018

СОДЕРЖАНИЕ

Принятые сокращения ...............................................................................4

Предисловие ................................................................................................5

Договор аренды: исторический аспект ......................................................8

Принцип эквивалентности встречного предоставления 
в договоре аренды .....................................................................................16

Владельческо-пользовательский и пользовательский 
договоры аренды .......................................................................................21

Статус лица как цель участников договора аренды .................................30

Соотношение договора аренды с отдельными договорными 
конструкциями ..........................................................................................36

Договор аренды и договор проката ........................................................36

Предварительный договор и договор аренды будущей вещи ...................48

Договор аренды и договор лизинга ..........................................................53

Договор аренды и договоры хранения .....................................................59

Договор аренды и договор фрахтования ................................................63

Момент заключения и государственная регистрация 
договора аренды ........................................................................................67

Об объекте договора аренды.....................................................................78

Судьба земельного участка, переданного в аренду для целей 
строительства ............................................................................................87

Арендная плата как элемент встречного предоставления 
по договору аренды ...................................................................................96

Текущий ремонт объекта аренды как составляющая часть 
содержания договора аренды ..................................................................105

Особенности изменения и расторжения договора аренды ................... 110

О некоторых вопросах изменения и расторжения договора аренды 
по соглашению сторон ......................................................................... 110

Общие положения о расторжении договора аренды 
в судебном порядке по инициативе одной из сторон ............................ 115

Односторонний отказ и утрата интереса к договору аренды ............ 123

О некоторых вопросах изменения и расторжения договора аренды 
в условиях финансового кризиса ..........................................................128

Возвратное обязательство как составляющая часть договора 
аренды ..................................................................................................... 137

Субъективные права участников договора аренды и их защита ...........148

ПРИНЯТЫЕ СОКРАЩЕНИЯ

Нормативные правовые акты

ГГУ – Германское гражданское уложение
ГК РА – Гражданский кодекс Республики Армения
ГК РБ – Гражданский кодекс Республики Беларусь
ГК КР – Гражданский кодекс Кыргызской Республики
ГК РК – Гражданский кодекс Республики Казахстан
ГК РСФСР 1922 г. – Гражданский кодекс Российской Советской 

Федеративной Социалистической Республики 1922 г.

ГК РСФСР 1964 г. – Гражданский кодекс Российской Советской 

Федеративной Социалистической Республики 1964 г.

ГК РТ – Гражданский кодекс Республики Таджикистан
ГК РФ – Гражданский кодекс Российской Федерации

Официальные издания

Ведомости СНД и ВС РСФСР (РФ) – Ведомости Съезда народных 

депутатов и Верховного Совета РСФСР (Российской Федерации)

СЗ РФ – Собрание законодательства Российской Федерации

Государственные органы

ВАС РФ – Высший Арбитражный Суд Российской Федерации
ВС РФ – Верховный Суд Российской Федерации

Прочие сокращения

ЕГРН – Единый государственный реестр недвижимости 
Закон о защите прав потребителей – Закон РФ от 7 февраля 1992 г. 

№ 2300-1 (ред. от 01.05.2017) «О защите прав потребителей» 

МКАС при ТПП РФ – Международный коммерческий арбитраж
ный суд при Торгово-промышленной палате Российской Федерации 

ПРЕДИСЛОВИЕ

Договор аренды является широко востребованной правовой ка
тегорией, которую используют участники общественных отношений 
для удовлетворения временной потребности в объектах гражданского 
оборота. Именно ввиду активной вовлеченности в гражданский оборот 
договор аренды достиг невероятной популярности среди участников 
оборота, что позволяет ему в ряде случаев не только быть основанием 
для возникновения соответствующих обязательственных отношений, 
но и породить самостоятельные виды экономической деятельности, 
в связи с этим можно утверждать, что термин «аренда» допустимо 
рассматривать одновременно как экономическую, так и правовую 
категорию.

Целый ряд субъектов общественных отношений строят свою дея
тельность, а в некоторых случаях и прямо создаются (применительно 
к вопросу об основных и дополнительных видах деятельности юридического лица) для организации процесса по передаче имеющегося 
у лица имущества третьим лицам на временной возвратной основе. Так, 
например, Общероссийский классификатор видов экономической деятельности

1 содержит следующие виды: аренда грузового автомобиль
ного транспорта с водителем (49.41.3), аренда морских судов заграничного и каботажного плавания для перевозки пассажиров с экипажем 
(50.10.3), аренда воздушного судна с экипажем для перевозки пассажиров (51.10.3), аренда и управление собственным или арендованным 
недвижимым имуществом (68.2), аренда и управление собственным 
или арендованным жилым недвижимым имуществом (68.20.1), аренда 
и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым 
имуществом (68.20.2), предоставление посреднических услуг по аренде 
недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе 
(68.31.2), аренда и лизинг автотранспортных средств (77.1), прокат 
и аренда предметов личного пользования и хозяйственно-бытового 
назначения (77.2), аренда и лизинг строительных машин и оборудования (77.32), аренда и лизинг офисных машин и оборудования, включая 
вычислительную технику (77.33) и т.п.

В приведенных видах деятельности наглядно усматривается эко
номический аспект понятия «аренда», а его популярность и актуаль
1 ОК 029-2014 (КДЕС Ред. 2). Общероссийский классификатор видов экономи
ческой деятельности (утв. приказом Росстандарта от 31 января 2014 г. № 14-ст) (ред. 
от 07.10.2016) // СПС «КонсультантПлюс».

В.А. Белов. Договор аренды

ность подчеркиваются статистическими показателями: так, по состоянию на 1 января 2017 г. на территории г. Москвы насчитывается 
77 182 индивидуальных предпринимателя, которые осуществляют 
на постоянной основе операции с недвижимым имуществом, в том 
числе связанные с арендой, что составляет 29,3 % от общего количества зарегистрированных индивидуальных предпринимателей, при 
этом аналогичную деятельность осуществляют 22,1% предприятий 
и организаций от общего количества хозяйствующих субъектов зарегистрированных предприятий и организаций

1.

С правовой точки зрения под арендой понимается договорная 

конструкция, правовое регулирование которой осуществляется гл. 34 
ГК РФ

2. Актуальность рассмотрения термина «аренда» с правовой 

точки зрения также подчеркивается статистическими данными судов, 
содержащими информацию о количестве рассмотренных споров, возникающих из соответствующих правоотношений, согласно которым 
усматриваются разнонаправленные тенденции, в том числе в сторону 
увеличения количества споров, возникающих между субъектами арендных отношений, по отношению к общему количеству дел, связанных 
с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств по договорам. К примеру, за 2014–2016 гг. из общего количества дел, рассмотренных арбитражными судами субъектов Российской Федерации, 
в основе которых лежал спор из договорных правоотношений, 10 % 
составляли дела, возникающие из договора аренды. В свою очередь 
нельзя не отметить, что процентное соотношение дел, рассмотренных 
арбитражными судами апелляционной и кассационной инстанций за 
указанный период, по спорам, возникающим из арендных правоотношений, в ряде случаев достигает 14 % и более от общего количества 
споров из договорных правоотношений, рассмотренных указанными 
судами

3.

Представляется, что, учитывая все многообразие существующих 

как поименованных, так и непоименованных договорных конструкций, а следовательно, и возникающих из них отношений, указанные 

1 Пресс-релиз Мосгорстата от 3 февраля 2017 г. № ЛА-51-03/130-ДР «О социаль
но-экономическом положении в г. Москве в январе – декабре 2016 г.» // СПС «КонсультантПлюс».

2 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. 

№ 14-ФЗ (ред. от 28.03.2017) // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410.

3 Данные представлены на основании сведений, размещенных на официаль
ном портале ВС РФ // URL: http://www.cdep.ru/index.php?id=79 (дата обращения: 
03.05.2017).

Предисловие

статистические данные дают все основания с уверенностью говорить о популярности и востребованности аренды с точки зрения как 
экономического, так и правового регулирования. А учитывая, что 
деятельность, связанная с арендой имущества, как правило, не осуществляется без заключения соответствующего договора, полагаем, 
что договор аренды является одной из наиболее востребованных 
договорных конструкций.

Настоящая работа представляет собой максимально обобщенный 

накопленный теоретический и практический материал, частично опубликованный в научных и практически ориентированных изданиях. 

*  *  *

Хочу поблагодарить и выразить признательность д-ру юрид. наук 

Игорю Валентиновичу Архипову, д-ру юрид. наук Владимиру Викторовичу Кулакову, д-ру юрид. наук Артему Георгиевичу Карапетову и канд. юрид. наук Лидии Владимировне Зарапиной за помощь 
и организацию научной полемики по вопросам, рассматриваемым 
в настоящей работе. 

В.А. Белов, 

кандидат юридических наук

ДОГОВОР АРЕНДЫ: ИСТОРИЧЕСКИЙ АСПЕКТ

Впервые договор аренды (найма)

1 как самостоятельная разновид
ность консенсуальных договоров, сложился в глубокой древности 
и на протяжении столетий практически не менялся, он стабильно 
определялся как единый (без особых модификаций) договор locationconduction

2. Римское право однозначно признавало обязательствен
но-правовую природу договора найма. В нем отсутствовали вещноправовые элементы, такие как право следования и вещно-правовая 
защита нанимателя

3. Аналогичный вывод делает Л.В. Кокоева при 

исследовании вопросов правового регулирования арендных отношений в Древнем Риме, указывая, что характерным примером проявления элементов обязательственной связи в указанный период является 
случай, когда наймодатель до истечения срока имущественного найма 
отчуждал сданное имущество, а новый собственник не был связан 
договором своего предшественника

4. 

Изначально аналогичный подход использовала отечественная 

доктрина, констатировав обязательственную природу арендных 
отношений, что являлось следствием правопреемства и адаптации 
римского права на территории Руси

5. Впоследствии мнение ученых 

о восприятии арендных отношений начало меняться, и некоторые из 
них стали обращать внимание на неоднозначную правовую природу 
исследуемых отношений. Так, И.А. Покровский писал: «…в течение 
средних и дальнейших веков самостоятельная защита была предоставлена мало-помалу арендаторам, поклажепринимателям и т.д., 
словом, почти всем владельцам «от чужого имени»»

6. Однако совер
шенно иной позиции придерживался Г.Ф. Шершеневич, который 
характеризовал имущественный наем в качестве обязательственного 

1 Ныне действующий ГК РФ рассматривает аренду и имущественный наем как 

синонимы, различая их лишь применительно к пользованию жилыми помещениями.

2 См.: Римское частное право / Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. М.: 

Юристъ, 1996. С. 445–446.

3 Карцева Н.С. Договор аренды недвижимости в современном российском граждан
ском законодательстве: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2004. С. 11.

4 Кокоева Л.Т. Основные проблемы гражданско-правового регулирования арендных 

отношений: Дис. … д-ра юрид. наук. Саратов, 2004. С. 40.

5 Право в Древней Руси. М., 2001. С. 24.
6 Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998. С. 232.

Договор аренды: исторический аспект

правоотношения. Он делал вывод, что из свойства обязательственного отношения принудить хозяина к выполнению его обязанности 
нельзя, а можно только искать с него возмещение ущерба, причиненного отступлением от договора

1.

Впоследствии в советской правовой доктрине в связи с приня
тием ГК РСФСР в 1922 г.

2, а затем и ГК РСФРС в 1964 г.

3 в договоре 

имущественного найма четко просматривались отдельные элементы 
вещно-правовых отношений, а за нанимателем признавался статус 
титульного владельца. Передаваемое по договору найма имущество 
стало обременяться правом нанимателя, которое приобретало право 
следования, характерное для вещно-правовых отношений. В данный 
период действует без всяких оговорок правило, согласно которому при 
переходе права собственности на имущество от наймодателя к другому 
лицу договор найма сохраняет силу для нового собственника. Данное 
положение позволило ученым сформулировать следующее правило: «…сданное внаем имущество поступает во владение нанимателя, 
а владение – такое правомочие, которое может быть нарушено любым 
и каждым, осуществляет ли его собственник или договорный контрагент. Выходит, что договорное (относительное) правоотношение 
по имущественному найму в той мере, в какой оно связано с передачей 
имущества во владение другого лица, порождает и определенные абсолютно-правовые последствия. Они проявляются не только в защите 
прав нанимателя от любого нарушителя, но и в том, что в случае перехода права собственности на наемное имущество к любому другому 
лицу договор найма в пределах срока своего действия сохраняет силу 
и для нового собственника»

4.

В дальнейшем законодатель закрепил за арендатором вещные права 

на переданное ему имущество в рамках договора аренды. Так, в п. 14 
Указа Президиума Верховного Совета СССР «Об аренде и арендных 
отношениях в СССР» прямо указывалось, что арендатору обеспечивается защита его права на имущество, полученное по договору аренды, 
наравне с защитой, установленной гражданским законодательством 
в отношении права собственности, где он мог истребовать арендуемое 
имущество из любого незаконного владения, требовать устранения 

1 Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула: Автограф, 2001. С. 164–165.
2 Статья 170 ГК РСФСР 1922 г. // Собрание узаконений РСФСР. 1926. № 77. 

Ст. 579 (утратил силу).

3 Статья 157 ГК РСФСР 1964 г. // Ведомости СНД и ВС РФ. 1992. № 29. Ст. 1689; 

№ 34. Ст. 1966 (утратил силу).

4 Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975. С. 308.

В.А. Белов. Договор аренды

препятствий в использовании имущества, возмещения ущерба, причиненного имуществу всеми лицами, включая арендодателя

1. Анало
гичной позиции придерживался законодатель и в дальнейшем при 
принятии Основ законодательства Союза ССР и союзных республик 
об аренде

2.

Между тем Основы гражданского законодательства Союза ССР 

и республик

3 содержали всего четыре статьи, посвященные аренде 

(ст. 85–88), в которых не наблюдалось наличия у арендатора признаков 
вещного права. В общих положениях об ограниченных вещных правах 
(п. 3 ст. 54 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик) лишь указывалось, что правом на вещную защиту 
обладают лица, хотя и не являющееся собственниками, но владеющие 
имуществом на праве полного хозяйственного ведения, оперативного 
управления, пожизненно наследуемого владения либо по иному основанию, предусмотренному законодательными актами или договором. 
Следовательно, допустимо предположить, что в то время законом 
однозначно не устанавливалось императивное правило о наличии 
вещных прав у арендатора. А учитывая, что арендодателями зачастую 
являлись соответствующие органы государственной власти, весьма 
сомнительным выглядит предположение о том, что в тексте договора 
могли содержаться нормы о наделении арендатора вещно-правовыми 
способами защиты своих прав на арендуемое имущество.

Постсоветская наука продолжает

4 полемику относительно правовой 

природы арендных отношений, однако исходя из буквального толкования ГК РФ можно сделать вывод, что арендные отношения содержат 
признаки, характерные для вещного права (ст. 305 ГК РФ). Именно 
в данной связи в ряде случаев судебная практика указывает, что аренда
1 См.: Указ Президиума Верховного Совета СССР от 7 апреля 1989 г. № 10277-XI

«Об аренде и арендных отношениях в СССР» // Ведомости СНД и ВС СССР. 1989. 
№ 15. Ст. 105 (утратил силу).

2 Статья 15 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об арен
де (утв. ВС СССР 23 ноября 1989 г. № 810-1) (ред. от 07.03.1991) // Ведомости СНД 
и ВС СССР. 1989. № 25. Ст. 481 (утратили силу).

3 Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик (утв. ВС СССР 

31 мая 1991 г. № 2211-1) (с изм. от 03.03.1993) // Ведомости СНД и ВС СССР. 1991. 
№ 26. Ст. 733.

4 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн.1: Общие положения. 

М., 1998. С. 224. См. также: Кочеткова Ю.А. Соотношение вещно-правовых и обязательственно-правовых способов защиты права собственности: древнеримские истоки 
и современная Россия // Актуальные проблемы гражданского права. Вып. 2. М., 2000. 
С. 39; Подшивалов Т.П. Конкуренция вещных исков собственника и других законных 
владельцев вещи // Современное право. 2013. № 5. С. 50–54.