Классические методы оценки недвижимости

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ  
ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ
Российский госудаРственный унивеРситет пРавосудия

Москва
2017

КлассичесКие методы  
оценКи недвижимости

лекция

а. П. сизов

А в т о р

А. П. Сизов, профессор кафедры экономики и управления 
недвижимостью РГУП, д-р техн. наук

Р е ц е н з е н т ы:

В. Н. Власенко, заместитель заведующего кафедрой земельного 
и экологического права РГУП, канд. юрид. наук;

Н. А. Лебедев, профессор кафедры экономики и управления 
недвижимостью РГУП, д-р экон. наук

Сизов А. П.
Классические методы оценки недвижимости: Лекция. — М.: РГУП, 
2017.

ISBN 978-5-93916-647-8

В Лекции рассматриваются теоретические и организационно-правовые 
основы оценки стоимости недвижимости, систематика объектов недвижимости, 
подходы к оценке недвижимости
Предназначена обучающимся по магистерской программе «Девелопмент», 
может быть полезной практическим работникам при проведении расчётов по исчислению стоимости объектов недвижимости.

Информационная поддержка СПС «КонсультантПлюс».

 
    © Сизов А. П., 2017
 
    © Российский государственный  
ISBN 978-5-93916-647-8 
         университет правосудия, 2017

С 34

УДК 332
ББК 65.22
C 34

Содержание

 
 

От автора . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

Часть 1. Виды имущества, его учёт, виды вещных прав и их регистрация. . . . . . . . 6

Часть 2. Нормативная правовая основа оценки стоимости недвижимости. . . . . . 11

Часть 3. Основные понятия и подходы к оценке недвижимости
3.1. Основные понятия оценки недвижимости. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
3.2. Сравнительный подход . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
3.3. Доходный подход. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
3.4. Затратный подход . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
3.5. Согласование результатов оценки недвижимости. . . . . . . . . . . . . . . . . . 22

Самостоятельные работы
№ 1. Сравнительный метод определения рыночной стоимости 
права собственности/аренды на объект недвижимого имущества 
с корректировками на ценообразующие факторы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
№ 2. Сравнительный метод определения рыночной стоимости права 
собственности/аренды на объект недвижимого имущества  
с элементами квалиметрии. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
Постановка задачи (28); Этап 1. Анализ рынка и подбор объектов- 
аналогов (28); Этап 2. «Оцифровка» ценообразующих факторов (28);  
Этап 3. Расчёт весов ценообразующих факторов (31); Этап 4. Расчёт 
итоговой рыночной стоимости земельного участка (32)

Литература . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36

Контрольные вопросы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38

Перечень таблиц
Таблица 1. Систематика объектов недвижимого имущества (НИ)  . . . . . . . . 8
Таблица 2. Перечень федеральных стандартов оценки (на 01.07.2017) . . . . 12
Таблица 3. Определение рыночной стоимости права собственности /
аренды на объект недвижимого имущества сравнительным методом 
с корректировками на ценообразующие факторы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25

Классические методы оценки недвижимости 

Таблица 4. Исходные данные для выполнения самостоятельной работы  
№ 2 по определению рыночной стоимости земельного участка 
сравнительным методом с элементами квалиметрии . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
Таблица 5.1. Оценочная шкала для перевода значений ценообразующих 
факторов в абсолютные показатели q . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
Таблица 5.2. «Оцифрованные показатели» Qij для оцениваемого объекта 
и его аналогов . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
Таблица 5.3. Матрица парных интенсивностей влияния ценообразующих 
факторов и их веса Gij. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
Таблица 5.4. Значения относительных показателей качества Kij  
для оцениваемого объекта и его аналогов . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33
Таблица 5.5. Вклады относительных показателей качества Wij  
в стоимость оцениваемого объекта и его аналогов  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34

от автора

В условиях рыночной экономики в качестве самостоятельной сферы 
деловой активности существует ряд видов деятельности, связанных с недвижимым имуществом, начиная от её кадастрового учёта и завершая 
управлением и девелопментом. Неотъемлемым, а иногда и центральным 
компонентом системы деятельности в сфере недвижимости является 
оценка стоимости недвижимости как профессиональная деятельность 
субъектов оценочной деятельности, направленная на установление рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости в отношении объектов оценки.
За более чем два десятилетия становления и развития оценочной деятельности в Российской Федерации сформировалось профессиональное 
сообщество, обладающее значительным квалификационным потенциалом. Отталкиваясь от фундаментальных англоязычных работ Г. С. Харрисона, Дж. Фридмана, Н. Ордуэя (Ордви), отечественные специалисты 
в области оценки недвижимости создали целый пласт оригинальных 
научных и методических разработок, позволивший активно осуществлять оценку на современном этапе становления рынка недвижимости 
в России.
В Лекции кратко рассматриваются теоретические и организационноправовые вопросы оценки стоимости недвижимости, знание которых 
необходимо при подготовке менеджера с квалификационным уровнем 
«магистр». Приводится детальное описание двух реализаций сравнительного метода определения рыночной стоимости объектов недвижимости, 
включая бланки заданий, непосредственно заполняемых студентами 
при выполнении самостоятельных работ в рамках текущего контроля.

ЧаСть 1.  
Виды имущества, его учёт, виды вещных 
прав и их регистрация

Всё многообразие имущества может быть разделено на две группы, 
отличающиеся по возможностям его пространственного перемещения. 
В соответствии с этим признаком по общему правилу выделяют недвижимое и движимое имущество.
Гражданским кодексом РФ установлено: к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно 
связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба 
их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации 
воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.
К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны 
в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке 
(ч. 1 ст. 130 ГК РФ).
Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ). Недвижимой вещью, участвующей 
в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс (ст. 133.1 ГК РФ).
Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные 
бумаги, признаются движимым имуществом (ст. 130 ГК РФ).

Часть 1. Виды имущества, его учёт, виды вещных прав и их регистрация  
 

Слово «недвижимость» образовалось в русском языке из трех слов: 
«неподвижный», «имущество» («имение»), «собственность».
Таким образом, в русском слове «недвижимость» язык закрепил следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), 
принадлежность на праве собственности. Понятие «недвижимость» 
не отделимо от другого понятия — «имущество».
В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. 
«О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, 
лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, 
находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины [15, с. 25].
В советском гражданском праве ГК РСФСР (1922) было установлено, что в связи с отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено (Примечание к ст. 21).
До введения с 1 января 1995 г. в действие первой части ГК РФ вместо 
понятия «недвижимость» использовалось понятие «основные фонды». 
К основным фондам относятся предметы производственного и непроизводственного назначения (здания, сооружения, жилые помещения, 
машины, оборудование, взрослый рабочий и продуктивный скот, многолетние насаждения и т. д.), которые в своей натуральной форме функционируют и используются в народном хозяйстве на протяжении ряда 
лет и в течение всего срока службы не теряют своей потребительской 
формы. Основные фонды — составная часть недвижимости (без машин 
и оборудования), и это понятие является более узким, поскольку в составе основных фондов не учитывается земля [15, с. 29].
В процессе проведения экономических реформ в России вновь было 
введено деление имущества на движимое и недвижимое, нашедшее отражение в первой части Гражданского кодекса РФ.
В ст. 130 ГК РФ определен основополагающий признак недвижимости: прочная связь с землей. Кроме того, право собственности и другие 
вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации 
в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Основные объекты недвижимого имущества перечислены в табл. 1. 
Федеральным законодательством определено, что государственный 

Классические методы оценки недвижимости 

8

кадастровый учёт и государственная регистрация прав осуществляются в отношении таких объектов недвижимости, как земельные участки, 
здания, сооружения, помещения, машино-места, объекты незавершенного строительства, единые недвижимые комплексы, а в случаях, установленных федеральным законом, и в отношении иных объектов, которые прочно связаны с землей (ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации 
недвижимости»).
Положения вышеуказанного федерального закона не применяются в отношении участков недр, воздушных и морских судов, судов 

Таблица 1
Систематика объектов недвижимого имущества (НИ)1

234

Тип НИ
Вид НИ
Объект НИ

Собственно 
«недвижимое» 
имущество2

Нерукотворное
Земельный участок (ЗУ)

Участок недр4

Рукотворное
Здание

Сооружение

Помещение (как элемент здания, сооружения)

Объект незавершенного строительства

Машино-место

Единый недвижимый комплекс

Крупные 
«движущиеся» 
объекты3

«Летающие»
Воздушные суда

«Плавающие»
Морские суда

Суда внутреннего плавания

1 Определены в соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ.
2 Подлежит государственному кадастровому учёту в соответствии с п. 7 ст. 1 ФЗ 
«О государственной регистрации недвижимости» (исключая участок недр).
3 К государственному учёту и государственной регистрации прав на данные объекты в соответствии с п. 8 ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» 
положения указанного федерального закона не применяются.
4 К государственному учёту и государственной регистрации прав на данный объект в соответствии с п. 8 ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» 
положения указанного федерального закона не применяются.

Часть 1. Виды имущества, его учёт, виды вещных прав и их регистрация  
 

внутреннего плавания (ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). В Лекции рассматриваются те виды недвижимости, права 
на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».
По происхождению недвижимое имущество подразделяют на:

нерукотворное
рукотворное

→ создано самой природой и относительно протяжённости человеческой жизни, да и времени существования человечества практически вечно.
Например, земельные участки, участки недр.

→ воздвигнутое человеком.
Например, здания, сооружения и др.

Рукотворная недвижимость в истории своего существования и функционирования проходит три основные стадии: (1) создание (строительство); (2) использование (эксплуатация); (3) восстановление (реконструкция и реставрация).
Ранее к недвижимости относили также обособленные водные объекты, леса и многолетние насаждения, но в 2006 г. из актуализированной 
редакции Гражданского кодекса данные объекты, являющиеся по своему физическому состоянию, безусловно, недвижимостью, как правовые понятия были исключены; космические объекты также ранее относили к недвижимости, но в 2015 г. из ст. 130 ГК РФ они также были 
исключены.
Право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом, возникает 
с момента такой регистрации (ст. 8.1 ГК РФ). Государственной регистрации прав на недвижимое имущество посвящён федеральный закон [3].
Зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество определённого лица может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Переход права собственности на недвижимое 
имущество также подлежит государственной регистрации.
Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из Единого 
государственного реестра недвижимости (ст. 62 ФЗ «О государственной 
регистрации недвижимости»).
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения 

Классические методы оценки недвижимости 

государством возникновения, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, перехода или прекращения прав на недвижимое 
имущество.
Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного 
ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека и сервитуты, 
а также иные права в законодательно устанавливаемых случаях.

Ипотека (от греч. hypotheke — залог) — залог недвижимого имущества.

Сервитут (от лат. servitus, род. падеж servitutis — рабство, подчинённое положение) — право ограниченного пользования чужим имуществом.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное 
право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Максимальные возможности по владению, распоряжению и пользованию имуществом обеспечивает право собственности на него, однако 
этот вид вещного права не единственен.
Вещными правами на недвижимое имущество являются также, наряду 
с правом собственности, иные виды прав в соответствии с видом имущества: право пожизненного наследуемого владения и право постоянного 
(бессрочного) пользования земельным участком; сервитуты (право ограниченного пользования чужим земельным участком); право хозяйственного ведения и право оперативного управления имуществом. Вещные права могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками 
этого имущества. Переход права собственности на имущество к другому 
лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это 
имущество (ст. 216 ГК РФ).
Обязательственные права на недвижимость, к которым относятся: 
аренда (возмездное срочное пользование); залог (ипотека); безвозмездное пользование земельным участком; также возможны право доверительного управления земельным участком и др. объектом недвижимого 
имущества (в соответствии со ст. 209 и 1012 ГК РФ) и рента на земельный 
участок и другое недвижимое имущество (в соответствии со ст. 583 ГК).

ЧаСть 2.  
нормативная правовая основа оценки 
стоимости недвижимости

Оценка стоимости недвижимости неразрывно связана с понятием оценочной деятельности. Федеральный закон «Об оценочной деятельности 
в Российской Федерации» содержит понятие «оценочная деятельность».

Оценочная деятельность — профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной 
или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости» (ст. 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации 
осуществляется государством, а сама она осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, вышеназванным федеральным законом, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, 
регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.
Стандартами оценочной деятельности, которые подразделяются 
на федеральные стандарты оценки (ФСО) и стандарты и правила оценочной деятельности, определяются требования к порядку проведения 
оценки и осуществления оценочной деятельности.
Разработка ФСО осуществляется на основе международных стандартов оценки; ФСО утверждаются приказами уполномоченного 

Классические методы оценки недвижимости 

12

федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности (Министерство экономического развития Российской Федерации, сокращённое наименование — 
Минэкономразвития России), и являются обязательными к приме нению 
всеми оценщиками, независимо от их принадлежности к той или иной 
саморегулируемой организации (СРО). Утверждённые ФСО подлежат 
опубликованию и размещению на официальном сайте уполномоченного федерального органа в информационно-телекоммуникационной 
сети «Интернет». Перечень утверждённых стандартов оценки приведён 
в табл. 2. Из них в оценке недвижимого имущества применяются ФСО 
№ 1–7, 9, 12, 13, из которых исключительно недвижимости посвящён 
ФСО № 7 [5–9], а ФСО № 8, 10–11 посвящены иным видам имущества.
Стандарты и правила оценочной деятельности разрабатываются и утверждаются саморегулируемой организацией оценщиков и не могут противоречить федеральному закону об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, методическим указаниям о государственной 
кадастровой оценке (ст. 20 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Таблица 2
Перечень федеральных стандартов оценки (на 01.07.2017)

№ стандарта
Название стандарта
Нормативный акт, утвердивший стандарт

ФСО № 1
Общие понятия оценки, подходы 
к оценке и требования к проведению 
оценки

Приказ Минэкономразвития России 
от 20.05.2015 № 297

ФСО № 2
Цель оценки и виды стоимости
Приказ Минэкономразвития России 
от 20.05.2015 № 298

ФСО № 3
Требования к отчёту об оценке
Приказ Минэкономразвития России 
от 20.05.2015 № 299

ФСО № 4
Определение кадастровой стоимости
Приказ Минэкономразвития России 
от 22.10.2010 № 508

ФСО № 5
Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения

Приказ Минэкономразвития России 
от 04.07.2011 № 328