Правовое регулирование оценочной деятельности в сфере недвижимости

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ  
ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ
Российский госудаРственный унивеРситет пРавосудия

Москва
2017

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ 
ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ  
В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Лекция

Н. И. Бурмакина

А в т о р

Н. И. Бурмакина, зав. кафедрой экономики и управления 
недвижимостью РГУП, канд. эконом. наук

Р е ц е н з е н т ы:

А. А. Яковлев, доцент кафедры производственного менеджмента 
и маркетинга МАИ (НИУ), канд. юрид. наук;

В. Н. Власенко, зам. зав. кафедрой земельного и экологического права 
РГУП, канд. юрид. наук

Бурмакина Н. И.
Правовое регулирование оценочной деятельности в сфере недвижимости: Лекция. — М.: РГУП, 2017.

ISBN 978-5-93916-590-7

В Лекции рассматриваются вопросы правового обеспечения оценочной деятельности в России, в том числе проблемы и зарубежный опыт в данной сфере.
Лекция по дисциплине «Правовое регулирование оценочной деятельности 
в сфере недвижимости» предназначена обучающимся по магистерской программе «Юрист в сфере недвижимости», направление подготовки 04.04.01 
«Юриспруденция».

 
    © Бурмакина Н. И., 2017
 
    © Российский государственный  
ISBN 978-5-93916-590-7 
         университет правосудия, 2017

Б 912

УДК 332.6
ББК 65.290
Б 912

Содержание

Введение. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4

Часть 1. Федеральное законодательство как основа правового 
регулирования оценки недвижимости . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6

Часть 2. Регулирование оценочной деятельности. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13

Часть 3. Административные регламенты по исполнению государственных 
функций и услуг в сфере оценочной деятельности. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16

Часть 4. Стандарты оценки. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18

Часть 5. Нормативно-правовое регулирование государственной 
кадастровой оценки земель. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30

Часть 6. Методическое обеспечение государственной кадастровой 
и рыночной оценки недвижимости. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34

Часть 7. Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой 
стоимости. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46

Часть 8. Особенности оценки и налогообложения недвижимости 
в развитых странах . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51

Заключение . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56

Рекомендуемая литература . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59

Введение

В России оценка земли и недвижимости начинает проводиться с конца XV в., а к середине XVII в. приобретает системный характер. 19 сентября 1765 г. императрицей Екатериной II был принят Манифест в целях генерального межевания земель, положивший начало учету и оценке 
дворянских поместий.
В период Петровских реформ (середина XVIII в.) была поставлена 
цель оценить недвижимое имущество для его налогообложения.
8 июня 1883 г. были приняты «Правила об оценке недвижимых имуществ для обложения земскими сборами».
8 июня 1893 г. был издан Закон «О переоценке всех видов недвижимого имущества в России» и утверждены «Правила оценки недвижимых 
имуществ».
4 июня 1894 г. Министр финансов Витте утвердил Инструкцию в целях разъяснения положений вышеуказанного закона.
18 января 1899 г. был принят Закон «Об оценке недвижимого имущества». Государство увеличило финансирование для целей проведения 
работ по оценке и поручило их проведение не только уездным оценочным 
комиссиям, а и земским управам.
Общественно-политические события начала ХХ в. (крестьянские 
волнения в 1901–1902 гг., Русско-японская война (1904–1905 гг.), революционные события 1905–1906 гг. и т. д.) не позволили создать единую 
методологию и закончить работы по оценке недвижимости в России.
Вместе с тем, до революции 1917 г. была сформирована необходимая 
нормативная правовая база для регулирования оценочной деятельности 
в России и проводилась оценка с целью определения качества земли, 
исчисления чистого дохода при операциях купли-продажи земель, установлении поземельной подати.
Начиная с 1917 г. земельные отношения в России претерпевают 
глубокие изменения. Земля становится объектом исключительной собственности государства, ликвидирован институт частной собственности 
на землю.

Введение


Начиная с 20-х годов ХХ в. получила распространение точка зрения 
о том, что, поскольку в социалистическом обществе земля не может быть 
предметом экономических отношений, оценочные работы не нужны. 
Однако практические потребности плановой экономики страны требовали учета и оценки земельных ресурсов СССР. В 30-х — 40-х годах 
в этом направлении работала большая группа ученых под руководством 
академика С. Г. Струмилина, в 50-е — 60-е годы — коллектив Совета 
по изучению производительных сил при Госплане СССР.
В 1968 г. Верховным Советом СССР были приняты «Основы земельного законодательства Союза ССР и союзных республик», устанавливающие введение в стране государственного земельного кадастра, а в 1971 г. 
были утверждены Методические указания по бонитировке почв.
Однако запрет на экономические отношения по поводу земель сохранялся, поэтому вплоть до реформ 90-х годов в России оценка сельскохозяйственных угодий продолжала выполнять только функции экономического обоснования размещения и специализации сельхозпроизводства, 
дифференциации закупочных цен на сельхозпродукцию. Оценка земель 
других (несельскохозяйственных) видов использования не производилась. Кадастровая, рыночная или какая-либо иная стоимость земель 
не определялась.
В 90-е годы в России была осуществлена земельная реформа. Использование земли стало платным. Во-первых, была введена разовая плата 
за приобретение земель в собственность, во-вторых, ежегодная плата 
в виде земельного налога или арендных платежей. Цены на сельхозпродукцию стали свободными, рыночными, а оценка земель перестала быть 
основой государственной дифференциации закупочных цен.
В процессе приватизации потребовалась оценка стоимости выкупаемого недвижимого имущества, что дало толчок к созданию нормативноправовой базы для регулирования оборота недвижимости.
21 октября 2001 г. был принят новый Земельный кодекс Российской 
Федерации, и принципиально изменилась сущность государственной 
оценки земель. Ее целью стало — определение кадастровой стоимости 
земельных участков для налогообложения.

ЧаСть 1.  
Федеральное законодательство 
как основа правового регулирования 
оценки недвижимости

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или 
муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, 
для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

Оценочная деятельность — профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной 
или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Субъекты оценочной деятельности — физические лица, являющиеся 
членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями вышеуказанного Федерального закона (далее — оценщики). Оценщик может 
осуществлять оценочную деятельность по направлениям, указанным 
в квалификационном аттестате.
Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует 
условиям, установленным ст. 15.1 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом предусмотрена независимость оценщика 
и юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.
Объекты оценки: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество 

Часть1.Федеральноезаконодательствокакосноваправовогорегулирования
оценкинедвижимости

определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или 
отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства 
(долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, 
в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае 
вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или 
частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации 
либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении 
стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, 
субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, 
в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо 
передачи в аренду; при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо 
муниципальным образованиям, в качестве предмета залога; при продаже 
или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской 
Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным 
образованиям; при переуступке долговых обязательств, связанных 
с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям; при 
передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, 
субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, 
а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том 
числе: при национализации имущества; при ипотечном кредитовании 
физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров 
о величине стоимости предмета ипотеки; при составлении брачных 
контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора 
о стоимости этого имущества; при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд; при проведении оценки объектов 
оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае 
возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы (ст. 8 ФЗ 
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Статьей 8 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» 
установлены также случаи, когда ее действие не распространяется на отдельные отношения.