Особенности развития проектной деятельности инвестиционно-строительного комплекса: детализация и перспективы

Министерство образования и науки Российской Федерации 

НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ 
МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ 

Библиотека научных разработок и проектов НИУ МГСУ 

Е.А. Соболева, В.П. Луговая 

ОСОБЕННОСТИ РАЗВИТИЯ ПРОЕКТНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ 
ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОГО КОМПЛЕКСА:  
ДЕТАЛИЗАЦИЯ И ПЕРСПЕКТИВЫ 

Москва 2017

2-е издание (электронное)

УДК 338:69
ББК 65.263
С54

СЕРИЯ ОСНОВАНА В 2008 ГОДУ
Рецензенты:
доктор экономических наук Ю. О. Бакрунов, начальник бюро комплексного 
строительства ОАО «Трансинжстрой»; д-р эконом. наук, проф. А. Н. Ларионов,
ООО «Научно-исследовательский центр «Стратегия»

Монография рекомендована к публикации 
научно-техническим советом НИУ МГСУ

С54
Соболева, Е.А.

Особенности развития проектной деятельности инвестиционностроительного комплекса: детализация и перспективы [Электронный 
ресурс] : монография / М-во образования и науки Рос. Федерации, 
Моск. гос. строит. ун-т ; авт.-сост.: Е. А. Соболева, В. П. Луговая. — 
2-е изд. (эл.). — Электрон. текстовые дан. (1 файл pdf : 163 с.). — М. : 
Издательство МИСИ—МГСУ, 2017. — (Библиотека научных разработок 
и проектов НИУ МГСУ). — Систем. требования: Adobe Reader XI либо 
Adobe Digital Editions 4.5 ; экран 10".
ISBN 978-5-7264-1550-5
Рассмотрены проблемы оценки рисков, анализ стратегий развития в условиях кризиса, принятия решений для финансовых инвестиций в строительный 
проект, финансирование проекта, оценка эффективности девелоперского проекта. Проанализированы и рассмотрены инвестиционно-строительный комплекс, его основные характеристики, достоинства и недостатки эффективности 
реализации инвестиционно-строительных проектов, оценка, методы, принципы и технологии.
Для научных работников, аспирантов, специалистов организаций,занимающихся разработкой и оценкой девелоперских проектов в инвестиционно-строительной сфере, а также для студентов экономических специальностей 
в области строительства и всех интересующихся проблемами управления 
проектами в инвестиционно-строительной сфере.

УДК 338:69 
ББК 65.263

Деривативное электронное издание на основе печатного издания: Особенности развития проектной деятельности инвестиционно-строительного комплекса: детализация и 
перспективы : монография / М-во образования и науки Рос. Федерации, Моск. гос. 
строит. ун-т ; авт.-сост.: Е. А. Соболева, В. П. Луговая. — М. : Издательство МИСИ—
МГСУ, 2016. — 160 с. — (Библиотека научных разработок и проектов НИУ МГСУ). —  
ISBN 978-5-7264-1287-0.

В соответствии со ст. 1299 и 1301 ГК РФ при устранении ограничений, установленных 
техническими средствами защиты авторских прав, правообладатель вправе требовать 
от нарушителя возмещения убытков или выплаты компенсации.

ISBN 978-5-7264-1550-5
© НИУ МГСУ, 2016

Оглавление 

Г л а в а  1. РАЗВИТИЕ РОССИЙСКОЙ ЭКОНОМИКИ В КРИЗИСНЫХ 
УСЛОВИЯХ ................................................................................................................................... 5 
1.1. Проектная деятельность инвестиционно-строительного 
комплекса России в условиях кризиса ................................................................ 5 
1.2. Тенденции мировой экономической системы ..................................... 17 
1.3. Развитие предпринимательской активности и необходимость 
улучшения инвестиционного климата ............................................................. 28 

Г л а в а  2. ОСНОВЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ ПРОЕКТНОЙ    
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ  ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОГО 
КОМПЛЕКСА ............................................................................................................................. 33 
2.1. Методология формирования и анализа внешней среды 
проекта инвестиционно-строительного комплекса ................................. 34 
2.2. Актуализация системы классификации инвестиций       
для реализации проектов в инвестиционно-строительном 
комплексе ........................................................................................................................... 40 
2.3. Основы финансирования проектной деятельности  
инвестиционно-строительного комплекса .................................................... 42 
2.4. Оценка эффективности проекта как основа успеха 
качественного управления результатом ......................................................... 46 
2.5. Анализ методов оценки эффективности проекта ..................................... 51 

Г л а в а  3. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ 
ПРОЕКТА .................................................................................................................................... 57 
3.1. Основы формирования принципов оценки эффективности 
проекта ................................................................................................................................. 57 
3.2. Факторный подход к управлению реализацией проекта .............. 61 
3.3. Основы методики проведения предварительной и текущей 
оценки эффективности проекта для принятия стратегических 
решений по его реализации .................................................................................... 68 
3.4. Этапы оценки эффективности девелоперского проекта ............... 69 

Г л а в а  4. МЕТОДИЧЕСКИЙ ПОДХОД К ФОРМИРОВАНИЮ 
ПРИНЦИПОВ  ПРЕДВАРИТЕЛЬНОЙ ПОДГОТОВКИ       
ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА .................................................................................... 76

Г л а в а  5. ОСНОВЫ МЕТОДОЛОГИИ  УЧЕТА ФАКТОРА ВРЕМЕНИ       
И ПРОЦЕНТНОЙ СТАВКИ ПРИ РАССМОТРЕНИИ СПОСОБОВ 
ФИНАНСИРОВАНИЯ ПРОЕКТОВ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОГО 
КОМПЛЕКСА ............................................................................................................................. 82 

Г л а в а  6. ОСНОВЫ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ 
ИНВЕСТИЦИЙ .......................................................................................................................... 89 
6.1. Основные показатели эффективности инвестиций ......................... 89 
6.2. Коммерческая (финансовая) эффективность ...................................... 95 
6.3. Бюджетная эффективность ............................................................................. 99 
6.4. Народнохозяйственная эффективность ............................................... 101 

Г л а в а  7. ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА ЭКОНОМИЧЕСКУЮ ОЦЕНКУ 
ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ ............................................................................ 103 
7.1. Учет риска и инфляции при оценке инвестиционных 
проектов ........................................................................................................................... 103 
7.2. Анализ безубыточности проекта .............................................................. 108 
7.3. Операционный рычаг (леверидж) ............................................................ 109 

Г л а в а  8. СПОСОБЫ ОЦЕНКИ КОНКУРИРУЮЩИХ ИНВЕСТИЦИЙ ....... 110 

Г л а в а  9. ОЦЕНКА ЦЕННЫХ БУМАГ И ПРИНЯТИЕ РЕШЕНИЙ 
ПО ФИНАНСОВЫМ ИНВЕСТИЦИЯМ ........................................................................ 114 

Г л а в а  10. ОСОБЫЕ ФОРМЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ ПРОЕКТОВ .............. 122 

Г л а в а  11. ПРОЕКТНОЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ 
В ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОМ КОМПЛЕКСЕ .................................... 126 
11.1. Источники и организационные формы финансирования 
проектов ........................................................................................................................... 126 
11.2. Источники финансирования проектов ............................................... 127 
11.3. Организационные формы финансирования ................................... 130 
11.4. Организация проектного финансирования ..................................... 133 
11.5. Преимущества и недостатки проектного 
финансирования.......................................................................................................... 135 

Г л а в а  12. МЕТОДОЛОГИЯ ФОРМИРОВАНИЯ ЗАДАЧ 
ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА  НА ОСНОВЕ ФУНКЦИОНАЛА 
УЧАСТНИКОВ ........................................................................................................................ 140 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ...................................................................................................................... 156 
Библиографический список ........................................................................................ 158 

Г л а в а  1 
 

РАЗВИТИЕ РОССИЙСКОЙ ЭКОНОМИКИ В КРИЗИСНЫХ                      
УСЛОВИЯХ 

 
1.1. Проектная деятельность инвестиционно-строительного                       
комплекса России в условиях кризиса 
 
В последнее десятилетие инвестиционно-строительный комплекс нашей 
страны двигается по пути активизации проектной деятельности в формате 
девелопмента — комплексного развития территории с улучшением ее качественных характеристик и достижения общей эффективности. Существенное влияние на технико-экономические показатели продукта проектной 
деятельности инвестиционно-строительного комплекса  оказывает фактор 
времени. Продолжительность строительства любого объекта, особенно 
крупного, может исчисляться годами. При общей оценке текущей макро- и 
микроситуации и влиянии ее на проектную деятельность сегодня не стоит 
исключать и саму сложность реализации проекта. Последнее заключается в 
многообразии организационных форм процесса строительного производства, большом количестве участников, имеющих различные функциональные цели и задачи. 
Важно отметить, что сам продукт девелопмента отличается многообразием и уникальностью проектных решений, что усложняет организацию, 
технологию строительного производства и ценообразование девелоперского проекта. Строительство любого объекта осуществляется в определенной 
естественной природной среде, которая характеризуется своими топографическими, инженерно-геологическими и климатическими условиями, что 
накладывает на реализуемый проект дополнительные сложности и многокритериальность оценки эффективности. Девелоперский проект представляет собой сложную вероятностную систему с динамичным характером 
развития. Это обусловлено воздействием большого количества организационных, научно-технических, экономических, производственных, природноклиматических факторов, по своей природе имеющих вероятностный характер. 
Реализация девелоперского проекта невозможна сама по себе без привлечения инвестиций, при этом основными характеристиками внешней 
среды девелоперского проекта остаются взаимосвязанность, сложность, 
подвижность и неопределенность. Инвестиционный процесс при этом рассматривается как целостная система взаимосвязанных компонентов, взаимодействующих для достижения конечной цели — возведения объекта или 
объектов в рамках проекта в установленные сроки с заданными техникоэкономическими показателями. Текущие экономические аспекты позволяют характеризовать ситуацию в девелопменте как кризисную.  

Ухудшение ситуации в экономике и на финансовом рынке России, связанное с возросшими геополитическими рисками, бросает серьезный вызов 
экономической политике страны. В условиях возросшей неопределенности, 
обусловленной внешними и внутренними факторами, важно создавать четкие ориентиры для населения и бизнеса. Рассмотрим историю прогнозирования Центральным банком РФ развития экономической ситуации в России. Так, в конце 2014 г. регулятор представил 3 сценария развития российской экономики на 2015—2017 гг.: базовый, неблагоприятный и негативный (табл. 1). Причем в базовом сценарии не были учтены введение налога 
с продаж и длительная геополитическая напряженность [3]. В сценариях 
были заложены различные предположения о развитии внешнеэкономической ситуации, в том числе с учетом возможных изменений параметров 
введенных в 2014 г. обоюдных санкций, внешних финансовых условий, а 
также цен на мировых рынках энергоносителей. 
Так, в самом начале третьего кризиса в соответствии с неблагоприятным сценарием в октябре 2014 г. прогнозировалось, что инфляция составит 
6…6,5 % в 2015 г., 4,5…5,0 и 4,0…4,5 % в 2016 и 2017 гг. соответственно. 
Предполагалось, что рост ВВП будет постепенно увеличиваться, оставаясь 
ниже показателей базового сценария, и составит 0,8…1 % в 2015 г., 
1,4…1,6 и 1,7…2,1 % в 2016 и 2017 гг. [3]. При этом формулировку «кризис» официально не применяли, считая сложившуюся ситуацию временной 
и возможной к быстрому изменению в лучшую сторону, о чем и говорит 
указанный выше прогноз. Но участники форума PROЕstate уже в сентябре 
2014 г. говорили о наступлении кризиса на рынок недвижимости, причем в 
первую очередь в офисном сегменте. Так, в Москве строится все больше 
офисов, а арендаторов становится меньше [7]. Отмечается начало сокращений в компаниях разных секторов, в том числе не попавших под санкции. 
По оценке специалистов, спрос на офисы последние 10 лет находится на 
одном и том же уровне, а предложение постоянно растет. Сегодня экономическая ситуация диктует девелоперам и инвесторам необходимость корректировать свои финансовые программы. На рынке отмечается рецессия, 
и она только углубляется [7]. Уже за первое полугодие 2014 г. объем инвестиций в недвижимость Российской Федерации снизился на 59 % по сравнению с показателями аналогичного периода 2013 г. Сложная экономическая ситуация, которая уже во второй половине 2014 г. на фоне роста политических рисков усугублялась опережающим оттоком капитала и значительным ослаблением рубля, несомненно оказывает определенное давление 
на рынок недвижимости и строительную индустрию. Так, в первом полугодии негативный эффект полностью не успел проявиться, кроме того, для             
I квартала был характерен серьезный спекулятивный всплеск спроса в 
преддверии сокращения ликвидности. Тем не менее в ближайшие месяцы 
рынок скорее всего ожидает значительное падение спроса и снижение 
предложения на рынке недвижимости [13]. 

Т а б л и ц а  1 
 
Начало кризиса: основные показатели прогноза Банка России на декабрь 2014 г. [3] 

 

 

 

Показатель
2013
2014
2015
2016
2017

Вариант
Вариант
Вариант

1
2
3
1
2
3
1
2
3

Цена на нефть, долл.

за баррель

108,3
106,5
104,8
104,8
99,5
103,1
103,1
90,8
102,5
102,5
86,5

ВВП, %
1,3
0,4
1,0
0,9
0,5
1,9
1,5
0,3
2,3
1,9
0,4

Инфляция на конец 

года, %

6,5
7,5
4,5...5,0
6,0...6,5
6,0...6,5
3,7...4,2
4,5...5,0
4,5...5,0
3,7...4,2
4,0...4,5
4,0...4,5

Денежная масса 

в национальном 

определении, %

14,6
5,5…6,0
9,0...11,0
9,0...11,0
7,0...9,0
9,0...11,0
9,0...11,0
5,0...7,0
10,0...12,0
10,0...12,0
5,0...7,0

Денежная масса 

в узком определении, 

%

8,6
4,5...5,0
5,0...7,0
5,0...7,0
3,0...5,0
5,0...7,0
5,0...7,0
0,0...2,0
5,0...7,0
5,0...7,0
0,0...2,0

Кредит нефинансо
вым организациям 

и населению в рублях 

и иностранной валюте

17,1
12,0...13,0
9,0...11,0
9,0...11,0
8,0...10,0
10,0...12,0
10,0...12,0
6,0...8,0
11,0...13,0
10,0...12,0
6,0...8,0

Тенденция наличия кризисной ситуации в девелопменте уже в конце 
2014 — начале 2015 г. подтверждается и анализом общей ситуации на рынке недвижимости. Проанализируем 10 признаков кризиса недвижимости. 
1. Девальвация рубля. Одним из основных признаков кризиса эксперты называют падение рубля. Критическим для рынка недвижимости можно 
считать снижение курса национальной валюты на 30 % и более, что и случилось в 2014 г. (см. табл. 2). С одной стороны, это спровоцировало повышенный спрос на недвижимость — люди стали переводить рублёвые сбережения в квадратные метры. Но это лишь первая реакция рынка, дальше 
спрос продолжил снижение. Девальвации национальной валюты способствовало более чем двукратное падение цен на нефть (один из ключевых 
статей доходов федерального бюджета).  
Еще одной из причин девальвации российской валюты стала геополитика. Из-за введенных против России западных санкций из страны произошел 
масштабный отток капиталов институциональных инвесторов. Это усилило 
давление на рубль, которое усугубилось необходимостью выплачивать 
внешний долг. Коммерческие компании и банки вынуждены изыскивать 
средства на внутреннем валютном рынке, поскольку из-за введенных ограничений российские резиденты не могут, как прежде, рефинансировать 
долги на внешних рынках.  
Так, в 2015 г. впервые за 7 лет стоимость недвижимости в России начала опускаться. Причем если в 2014 г. за счет девальвации снижалась лишь 
долларовая цена, то в 2015 г. дошла очередь и до рублевой. Кроме этого, 
зафиксировано снижение общего объема сделок (на 20…30 %) относительно 2014 г. Тенденции 2016 г. предлагают дальнейшее снижение спроса, 
которое продлится до момента стабилизации экономической ситуации и 
начала подъема экономики в стране. По прогнозам аналитиков спад может 
продлиться до начала 2018 г. 
2. Рост инфляции. На «пороге» кризиса, в середине 2014 г., Минэкономразвития прогнозировало, что инфляция в 2014—2015 гг. не превысит 
5,5 %. Однако уже в августе 2014 г. ведомство пересмотрело ситуацию и 
увеличило прогноз по этому показателю до 7,5—9 %. По факту, к концу 
2015 г. инфляция фактически выросла до 15 % (см. табл. 2). Повышение 
ставки ЦБ РФ в 2014 г. до 17,5 % также сыграло свою роль. Многие банки 
уже в начале 2015 г. объявили о повышении ставок по ипотеке, в том числе 
и на одобренные, но не выданные ипотечные кредиты. К концу 2015 г. банковский рынок скорректировал процентные ставки на свои услуги. Это касается и кредитования и депозитных ставок. Банковский рынок вновь  стал 
возвращаться к понижению процентных ставок по депозитам. Так, в начале 
2016 г. средняя процентная ставка по депозитным вкладам в Сбербанке и 
ВТБ составила 6,5…7,5 %. 
 
 
 
8

Кроме того, с ростом инфляции повышается себестоимость строитель
ства. Результатом ослабляющего скачка курса рубля стало временное прекращение работы части компаний, являющихся поставщиками и производителями строительных материалов, а также резкий рост их стоимости. 
Так, за два дня середины декабря 2014 г. металл подорожал в 3 раза. 

Текущая общая картина импортозависимости России по производству 

строительных материалов и оборудования предполагает достаточно тяжелый адаптационный период для строительной отрасли. В среднем полный 
переход на отечественные материалы для проектов строительства может 
достигать порядка 5 лет, при условии наличия таких материалов, что в текущей ситуации проблематично (рис. 1—4).  

Рис. 1. Производство цемента
Рис. 2. Производство кирпича

Рис. 3. Производство стекла
Рис. 4. Доля поставщиков
оборудования производства 
строительных материалов

(в среднем по отрасли)

3. Снижение роста ВВП. Согласно прогнозам Минэкономразвития рост 

ВВП в 2014 г. составил 0,5 % вместо заявленных ранее 2,5 %. По прогнозам, если цены на нефть не поднимутся выше 50 долл./барр., то ВВП сократится на 0,5…1 %. Продолжение спада вызвано ухудшением внешней среды и рост экономики возможен не ранее 2017 г. Международные рейтинговые агентства также прогнозируют продолжение рецессии в 2016 г. Аналитики Moody's оценивают вероятное падение ВВП РФ в 2016 г. на уровне 
0,5…1,5 %, что является неизбежным при текущих (37…40 долл/барр) ценах на нефть. Morgan Stanley допускает спад на 1,3 % при сохранении таких тенденций. Фактором роста, который приведет к улучшению ситуации, 
могут стать нефтяные котировки на уровне 70 долл/барр. Пессимистичный 

прогноз исключает рост ВВП РФ в 2016 г., падение экономики составит 
0,5…1,5 %. В случае расширения западных санкций и дальнейшего падения 
цен на нефть сокращение ВВП может достигнуть 3 % [32]. Так как ВВП, по 
сути, главный индикатор здоровья экономики, его снижение говорит о 
стагнации. Поэтому уровень благосостояния населения по факту снижается, что напрямую влияет на спрос на недвижимость. 
4. Снижение роста доходов населения. Доходы населения — это сумма денежных средств, получаемых за определенный период времени, предназначенная для приобретения благ и услуг. С точки же зрения предпринимателя, доход — это превышение суммы денежных средств, полученной 
при реализации произведенного продукта, над затратами на это производство, которое может быть использовано на потребление и сбережение. 
Уровень доходов населения является важнейшим показателем его благосостояния.  
Основными факторами, оказывающими влияние на величину доходов, 
являются уровень заработной платы, динамика розничных цен, уровень 
налогов, насыщенность рынка потребительскими товарами и т.д. При оценке уровня доходов используются показатели номинального, располагаемого, и реального дохода. Так, номинальный доход — это количество денег, 
полученных индивидами в течение определенного периода времени. При 
этом располагаемый доход — доход, который может быть использован на 
личное потребление и сбережения. Располагаемый доход меньше номинального на сумму налогов и обязательных платежей. Реальный доход — 
количество товаров и услуг, которое можно приобрести на располагаемый 
доход в течение определенного периода времени с поправкой на изменение 
уровня цен.  
Снижение курса рубля к концу 2015 г., практически двукратное по 
сравнению с началом 2014 г., привело к тому, что импортные товары на 
внутреннем рынке выросли в цене в среднем на 60…80 %, что послужило 
основным толчком к снижению доходов населения. Так, реальные доходы 
населения в России за первые 3 квартала 2015 г. упали не менее чем на                
10 %. При росте номинальных доходов на 5 % и годовой инфляции за 
2015 г. почти в 16 % нетрудно посчитать, насколько обеднели люди. Факторы роста инфляции все те же: резкая девальвация рубля и, как следствие, 
подорожание импортных продуктов.  
Эксперты отмечают, ссылаясь на данные Минэкономразвития, что, к 
сожалению, в ближайшее время перспектив улучшения ситуации не предвидится. Из-за слабой экономической конъюнктуры вряд ли можно ожидать существенного роста доходов населения, если только нефть не поднимется выше 80 долл/барр, что представляется крайне маловероятным. Так, 
по прогнозам аналитиков, как минимум, до конца 2017 г. население РФ не 
достигнет уровня жизни 2014 г. При сравнении со среднеевропейским