Генезис и эволюция монопрофильного города и основные направления его модернизации

Министерство образования и науки Российской Федерации

НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ 
МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Библиотека научных разработок и проектов НИУ МГСУ

М.А. Луняков, П.Г. Грабовый

ГЕНЕЗИС И ЭВОЛЮЦИЯ 
МОНОПРОФИЛЬНОГО ГОРОДА И ОСНОВНЫЕ 
НАПРАВЛЕНИЯ ЕГО МОДЕРНИЗАЦИИ

Москва 2017

2-е издание (электронное)

УДК 332.14 + 332.146.3(211)
ББК 65.054
Л84

Рецензенты:
доктор экономических наук, профессор Б. Б. Хрусталев, заведующий кафедрой 
экономики, организации и инвестиций ФГБОУ ВПО «Пензенский государственный 
университет архитектуры и строительства»; кандидат технических наук, профессор 
В. В. Бредихин, заведующий кафедрой экспертизы и управления недвижимостью 
ФГБОУ ВПО «Юго-западный государственный университет»
Монография рекомендована к публикации научно-техническим советом НИУ МГСУ

Луняков, М. А.

ISBN 978-5-7264-1541-3
Рассмотрены вопросы, связанные с реабилитацией проблемных территорий, в 
первую очередь монопоселений, которые требуют формирования новых подходов.
На основе анализа современного состояния и тенденций социально-экономического развития России, ситуации сложившейся в инвестиционно-строительном комплексе, обосновывается необходимость и неотложность коренных изменений системы управления всей сферой недвижимости, в том числе расположенной на территории монопрофильных населенных пунктов.
Экономические приоритеты страны предполагают формирование территорий 
опережающего развития как будущих доноров роста внутреннего национального дохода. Это требует коренного изменения структуры механизма управления в инвестиционно-строительной сфере с целью ее качественного обновления и на этой основе 
решения задач по интенсификации экономики народного хозяйства.
Разработана методология управления строительством объектов монопрофильной 
недвижимости на территории опережающего развития, научно обоснована концепция, 
определяющяя основы и принципы формирования инвестиционной программы территорий опережающего развития с алгоритмом реализации объектов строительства 
МФК, которые учитывают различные виды ИСП, объем и условия предоставления 
бюджетных средств, конкурентоспособность будущей продукции и т.д., что обеспечивает результативность функционирования системы территории-кластера.

УДК 332.14 + 332.146.3(211) 
ББК 65.054

Деривативное электронное издание на основе печатного издания: Генезис и эволюция монопрофильного города и основные направления его модернизации : монография / М-во образования и науки Рос. Федерации, Моск. гос. строит. ун-т ; 
авт.-сост.: М. А. Луняков, П. Г. Грабовый. — М. : Издательство МИСИ—МГСУ, 
2015. — 208 с. — (Библиотека научных разработок и проектов НИУ МГСУ). — ISBN 
978-5-7264-1183-5.

В соответствии со ст. 1299 и 1301 ГК РФ при устранении ограничений, установленных 
техническими средствами защиты авторских прав, правообладатель вправе требовать 
от нарушителя возмещения убытков или выплаты компенсации.

ISBN 978-5-7264-1541-3
© НИУ МГСУ, 2015

Л84
  Генезис и эволюция монопрофильного города и основные направления 

его модернизации [Электронный ресурс] : монография / М-во образования 
и науки Рос. Федерации, Моск. гос. строит. ун-т ; авт.-сост.: М. А. Луняков, 
П. Г. Грабовый. — 2-е изд. (эл.). — Электрон. текстовые дан. (1 файл pdf :
209 с.). — М. : Издательство МИСИ—МГСУ, 2017. — (Библиотека научных 
разработок и проектов НИУ МГСУ). — Систем. требования: Adobe Reader XI 
либо Adobe Digital Editions 4.5 ; экран 10".

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ .............................................................................................................................5

Глава 1. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ВОЗНИКНОВЕНИЯ  
НЕПЕРСПЕКТИВНЫХ ОБЪЕКТОВ МОНОПРОФИЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 
И ПРОБЛЕМЫ, СВЯЗАННЫЕ С ИХ РЕАБИЛИТАЦИЕЙ................................................8
1.1. Анализ состояния проблемной территориально-региональной недвижимости ....8
1.2. Анализ воздействия проблемных территорий и монопрофильной  
недвижимости на функционирование экономических систем в России и за рубежом..18
1.3. Научные подходы к организации и управлению строительством  
монопрофильных территориальных земельно-имущественных комплексов...........37

Глава 2. МЕТОДОЛОГИЯ ФОРМИРОВАНИЯ МЕХАНИЗМА  
СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ МОНОПРОФИЛЬНЫХ 
ТЕРРИТОРИАЛЬНЫХ КЛАСТЕРОВ ................................................................................50
2.1. Классификация населенных пунктов с учетом факторов неперспективности 
развития...........................................................................................................................50
2.2. Прогнозирование потребности ресурсного обеспечения, необходимого  
для социально-экономического развития монопрофильных территориальных 
кластеров ........................................................................................................................60
2.3. Общая модель развития и организация деятельности предприятий территориального инвестиционно-строительного комплекса в качестве основной  
производственной составляющей монопрофильного  
территориального образования .....................................................................................69

Глава 3. МОДЕЛИРОВАНИЕ ПРОЦЕССОВ ЗАКРЫТИЯ НЕПЕРСПЕКТИВНЫХ 
НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ В РАЙОНАХ КРАЙНЕГО СЕВЕРА И ПРИРАВНЕННЫХ 
К НИМ ТЕРРИТОРИЯХ .....................................................................................................83
3.1. Формирование факторного пространства к оценке 
перспектив развития населенных пунктов ..................................................................83
3.2. Оценка факторов, влияющих на коммерческую привлекательность 
территории под строительство пускового инновационного комплекса ..................106
3.3. Модели управления территориальным земельно-имущественным 
комплексом для модернизационного типа города .....................................................117

Глава 4. ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ МЕХАНИЗМЫ РЕАЛИЗАЦИИ 
СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ПОЛИТИКИ ТЕРРИТОРИЙ ОПЕРЕЖАЮЩЕГО 
РАЗВИТИЯ .........................................................................................................................131
4.1. Методологические основы выбора предприятий, которые целесообразно 
размещать на территории монопрофильного территориального образования, 
и определение стратегии их деятельности.................................................................131
4.2. Многоступенчатая модель синхронного инвестиционного и финансового 
планирования ...............................................................................................................149
4.3. Экономико-математическая модель определения результативности 
реализации инвестиционно-строительных проектов монопрофильной  
недвижимости на территории-кластере .....................................................................160

ЗАКЛЮЧЕНИЕ...................................................................................................................186

Библиографический список ...............................................................................................188

ПЕРЕЧЕНЬ ПРИНЯТЫХ СОКРАЩЕНИЙ

ЖКК — жилищно-коммунальный комплекс
ЖКУ — жилищно-коммунальные услуги
ЖКХ — жилищно-коммунальное хозяйство
ЗИК — земельно-имущественный комплекс
ИСК — инвестиционно-строительный комплекс
ИСП — инвестиционно-строительный проект
ИФК — инфраструктурный комплекс
МПТО — монопрофильное территориальное образование
МФК — многофункциональный комплекс 
МФПК — многофункциональный пусковой комплекс
ОЭП — организационно-экономический процесс
ОЭС — организационно-экономическая стадия
ППК — промышленно-производственный комплекс
СЭР — социально-экономическое развитие
ТЗИК — территориальный земельно-имущественный комплекс
ТИСК — территориальный инвестиционно-строительный комплекс
ТМПК — территориальный монопрофильный комплекс
ТМФК — территориальный многофункциональный комплекс
ТОР — территория опережающего развития
ТПК — территориальный промышленный комплекс
УР — управление результативностью

ВВЕДЕНИЕ

Ситуация, сложившаяся в инвестиционно-строительном комплексе, 

свидетельствует о необходимости и неотложности коренных изменений 
системы управления всей сферой недвижимости, в том числе расположенной на территории монопрофильных населенных пунктов.

Перед городами, оказавшимися в подобной ситуации, остро стоит 

проблема выбора стратегического пути развития. Запас прочности, который был заложен во время работы в городах градообразующих предприятий, практически исчерпан, и требуется поиск новых ресурсов для 
их развития.

Катализатором развития в современных условиях стала разработка 

качественно новой стратегии социально-экономического развития, которая нацелена на привлечение новых инвестиций и создание разветвленной и динамической системы экономических связей.

Если в городах с развитой многоотраслевой экономической базой 

падение объемов производства и сокращение рабочих мест на ряде 
предприятий в период кризиса вызывает переток специалистов различных отраслей промышленности в сферу торговли, услуг и т.д., то в 
монопрофильных городах остановка градообразующего предприятия 
способна парализовать всю жизнедеятельность города.

Для устойчивого экономического роста моногородов важно, чтобы 

в них сформировались и получили развития отрасли, наиболее эффективно использующие местную специфику, имеющийся потенциал, чтобы появились новые виды производства. В результате такой модернизации появится возможность создания базы для повышения уровня 
жизни горожан и развития социальной сферы.

Экономические приоритеты в стране предполагают формирование 

территорий опережающего развития (ТОР) как будущих доноров роста 
внутреннего национального дохода. Это требует коренного изменения 
структуры, механизма и методов управления в инвестиционно-строительной сфере с целью ее качественного обновления и на этой основе 
решения задач по интенсификации экономики народного хозяйства.

Ключевым фактором, оказывающим влияние на сокращение сроков 

строительства объектов недвижимости на ТОР, признаны факторы непрерывности управления и управления результативностью, сущность 
которых сводится к необходимости управления инвестиционно-строительным проектом (ИСП), начиная с самых ранних стадий, т.е. с принятия решения о сооружении объекта недвижимости, и заканчивая 
эксплуатационной стадией.

Управление результативностью инвестиционно-строительных про
ектов — это претворение в жизнь инвестиционно-строительных программ по развитию ТОР и превращение макроэкономических планов 
в конкретные результаты. Эта концепция охватывает все уровни управления (отрасль, регион, территориально-строительный комплекс, муниципальные органы власти) и процессы строительного производства.

Вместе с тем, решение проблемы, связанной с размещением и реа
лизацией проектов строительства объектов многофункциональных 
комплексов, имеющих национальные приоритеты, зависит от социального-экономического состояния моногородов, развитости их инфраструктуры и ЖКХ в составе территориальных земельно-имущественных комплексов.

Однако имеющиеся в настоящее время исследования в рамках фор
мирования инновационной стратегии функционирования и развития 
производственно-промышленного, инвестиционно-строительного, инфраструктурного и жилищно-коммунального комплексов в составе 
территориальных земельно-имущественных комплексов не восполняют в полной мере имеющийся пробел, связанный с повышением инвестиционной привлекательности и конкурентоспособности территорий. 
Методический инструментарий оценки эффективности инновационной 
системы предприятий моногорода может быть существенно расширен 
за счет использования математических моделей на основе теории рисков и экономической устойчивости моногородов, включения методики выбора оптимального решения в условиях неопределенности среды, 
расчетов результативности функционирования как территории-кластера, так и производственно-строительных процессов, а также методик 
оценки инвестиционной привлекательности предприятий территориикластер и индикативного планирования социально-экономического 
развития моногорода. 

В отечественной и зарубежной теории и практике известны раз
личные подходы и методы, связанными с реформированием и модернизацией монопрофильных территориальных образований, несмотря 

на это, недостаточно исследованными остаются многие теоретические, 
методологические и методические вопросы.

Зарубежные специалисты экономические процессы исследуют при
менительно к условиям сложившейся рыночной системы хозяйствования. Особенности современного национального развития, в частности 
в России, в период стагнации экономики существенно отличаются от 
классической рыночной экономики.

Применение классической теории системы управления к экономи
ческим процессам в России осложняется еще и тем, что экономика 
нашей страны находится в переходном состоянии: от административно-командной системы к системе современной рыночной экономики с 
различными механизмами, включая взаимодействие государственного 
предпринимательства с частными субъектами рыночной экономики. 

В качестве научной концепции авторы предлагают подход, основан
ный на научных принципах комплексного решения проблемы управления строительством объектов монопрофильной недвижимости на 
территориях опережающего развития, базирующийся на механизме 
государственно-частного партнерства в лице министерств, ведомств, 
территориально-региональных органов управления, а также частных 
девелоперов-застройщиков для реализации ИСП, имеющих национальные приоритеты.

В качестве источников при подготовке настоящей монографии были 

использованы наиболее значительные в рассматриваемой предметной 
области научные труды отечественных ученых, в том числе А.Х. Бижанова, К.П. Грабового, А.М. Крыгиной, В.Я. Осташко, С.Н. Петровой, 
И.Я. Погребного, Л.Ф. Смолиной, Б.Б. Хрусталева и др.

Глава 1. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ 
ВОЗНИКНОВЕНИЯ НЕПЕРСПЕКТИВНЫХ ОБЪЕКТОВ 
МОНОПРОФИЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ И ПРОБЛЕМЫ, 
СВЯЗАННЫЕ С ИХ РЕАБИЛИТАЦИЕЙ

1.1. Анализ состояния проблемной 
территориально-региональной недвижимости

Попытки решить проблему, связанную с реабилитацией проблемных 

территорий, в первую очередь, монопоселений, предпринимались и 
предпринимаются постоянно как на уровне государства, так и руководителями регионов и муниципальных образований. В основе этих решений заложен механизм перераспределения бюджетных средств между центром и регионами, в составе которых имеются проблемные территории с расположенной на них недвижимостью, а также различные 
изменения административно-территориального устройства регионов, 
городов. К сожалению, использованные методы финансового «выравнивания» оказались неэффективными и была сделана попытка ориентироваться на «регионы-локомотивы» [66]. В результате чего появился 
новый субъект российской Федерации — Пермский край, а в настоящее 
время процесс объединения получил развитие таких территорий, как 
Сибирь и Дальний Восток.

Решение данной проблемы связано как с научным обоснованием 

эффективного пространственного развития территориально-региональных образований, так и с решением вопросов, связанных с использованием или закрытием неперспективных моногородов с объектами недвижимости, расположенных на данных территориях. Такие решения 
могут быть объективными и верными только в том случае, если данная 
проблема будет рассматриваться с использованием научных методов и 
подходов.

Как известно, для каждой отдельно взятой территории характерны 

свои особенности, уровень экономического и социального развития, 
наличие соответствующей инфраструктуры, которые необходимо учитывать при реабилитации освобождаемых территорий, в то же время 
должны быть разработаны общие принципы и подходы, способные 

решать проблему функционирования неперспективных поселений, оценить эффективность проектов по перебазированию, реформированию 
и ликвидации промышленной недвижимости.
Существующие поселения состоят из объектов монопрофильной 
недвижимости, так как они создавались как обслуживающий сектор 
по функционированию градообразующего промышленного предприятия монопрофильных комплексов предприятий.
Монопрофильная недвижимость состоит из объектов земельно-имущественного комплекса, включающего различные иерархические уровни организационно-правовых видов и форм собственности, а также 
саму недвижимость: жилищную, промышленную, инфраструктурную, 
коммунальную и т.д.

Россия получила в наследство от плановой советской экономики 

значительное количество моногородов, жизнь которых полностью зависит от работы одного, в лучшем случае нескольких предприятий [90]. 
Исходным моментом для анализа состояния проблемной территориально-региональной недвижимости является уточнение понятия 
«моногород» применительно к ситуации, реально сложившейся в Российской Федерации. Юридически и экономически закрепленного толкования термина «моногород» не существует и поэтому необходимо 
определить систему критериев, по которым населенные пункты Российской Федерации могут быть отнесены к данной категории.
В РФ существуют не только города, но и поселки, функционирующие на базе какого-то одного предприятия.
А потому более правильно сделать акцент на том, что нами исследуется определенный тип территориальных образований, а не только 
городов в жестко определенном смысле данного термина. В связи с чем 
под термином «моногород» более правильно понимать монопрофильное территориальное образование (МПТО) на базе градообразующего 
предприятия.

Для вычленения совокупности моногородов из общей массы город
ских поселений России в настоящее время существует и практически 
используется несколько подходов [29, 47, 248]. Первый подход является количественным и состоит в том, что к моногородам относятся населенные пункты со следующими характеристиками:

– имеющие одно предприятие с численностью занятых более

5000 чел.;

– на предприятии работает (включая членов семей) больше 50 %

общей численности населения данного населенного пункта.

Если проанализировать список моногородов, составленный Мини
стерством экономики РФ, в соответствии с этим критерием, то можно 
отметить, что в основном в него попали поселки городского типа и в 
небольшом количестве районные центры.

Второй подход трактует это понятие уже более широко и пытается 

увязать деятельность предприятия данного города (или даже двух предприятий) с доходной частью местного бюджета. Предполагается, что 
если доля доходов, поступающая от этого предприятия, выше 30 % 
доходной части городского бюджета, то такое предприятие может быть 
отнесено к градообразующим, а населенный пункт — к моногородам. 
Очевидно, что второй подход не противоречит первому, но охватывает 
проблему более широко: города, отобранные в соответствии со вторым 
критерием, скорее всего, включат в себя и список, составленный в соответствии с первым критерием.
Как представляется авторам, более приближенным к определению 
тех параметров, которые характерны для моногородов, был бы учет 
доли доходов, которые получают жители данного города, работающие 
на конкретном предприятии этого города, в общем объеме доходов 
населения города. 

Приняв во внимание все вышеизложенные обстоятельства, целесообразно использовать некоторую комбинацию критериев, включающих 
следующие показатели:

– наличие в городе только одного или нескольких однотипных пред
приятий, относящихся к одной отрасли или обслуживающих один узкий сегмент отраслевого рынка, при том что остальные предприятия 
города обслуживают только внутренние нужды города или проживающих в нем людей;

– наличие в городе цепочки технологически связанных предприятий,

работающих на один конечный рынок, кроме предприятий, обслуживающих внутренние нужды города;

– значительная удаленность города от других, более крупных на
селенных пунктов (что снижает возможность мобильности жителей);

– значительная зависимость доходной части бюджета города от деятельности одного (или нескольких) крупного предприятия;
– низкая диверсификация сфер занятости населения города (однородный профессиональный состав);
– неблагоприятный климат, ограничивающий возможность зани
маться подсобным сельским хозяйством в качестве альтернативной 
сферы деятельности;