Предпроектная оценка градостроительно-инвестиционного потенциала сложившейся жилой застройки

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ
МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Библиотека научных разработок и проектов НИУ МГСУ

Ю.В. Алексеев, Г.Ю. Сомов

ПРЕДПРОЕКТНАЯ ОЦЕНКА 
ГРАДОСТРОИТЕЛЬНО-ИНВЕСТИЦИОННОГО
ПОТЕНЦИАЛА СЛОЖИВШЕЙСЯ 
ЖИЛОЙ  ЗАСТРОЙКИ

Москва 2017

3-е издание (электронное)

УДК711
ББК 85.118
А47

СЕРИЯ ОСНОВАНА В 2008 ГОДУ
Рецензенты:
кандидат технических наук Ю. Г. Страшнова, руководитель НПО 

«Социальная инфраструктура» ГУП НИИПИ Генерального плана г. Москвы; 

кандидат технических наук О. В. Васильев, главный специалист мастерской 
транспорта и дорог ГУП НИИПИ Генерального плана г. Москвы 
Монография рекомендована к публикации 
научно-техническим советом НИУ МГСУ

А47
Алексеев, Ю. В.
Предпроектная оценка градостроительно-инвестиционного потен
ISBN 978-5-7264-1527-7
Рассмотрена проблема установления градостроительного потенциала реконструируемой жилой застройки, необходимого для администрации и инвесторов, 
планирующих реализацию организационных и финансовых тектурно-строительных мероприятий. Представлены методики расчета технико-экономической эффективности реконструкции пятиэтажной жилой застройки, осуществляемой без 
сноса жилых домов и с полным их сносом, на базе разработанной методологии 
реконструкции, сформировавшейся в 1950–1960-е гг. жилой застройки. Определены 
предварительные результаты финансовых затрат и доходов, обеспечивающие обоснованное прогнозирование развития реконструируемой территории на долгосрочную перспективу и разработку градостроительной политики, стимулирующей 
инвестиционный процесс.
Для научных работников, архитекторов и инженеров в области гра достроительного планирования реконструкции сложившейся жилой за стройки 1950–
1960-х гг., студентов, обучающихся по направлению «Градостроительство», градостроителей, администрации поселений для управления реконструируемой жилой 
территорией, заказчиков-застройщиков, заинтересованных в инвестировании 
реконструкции жилой застройки.

УДК 711 
ББК 85.118

Деривативное электронное издание на основе печатного издания: Предпроектная 
оценка градостроительно-инвестиционного потенциала сложившейся жилой 
застройки : монография / М-во образования и науки Рос. Федерации, Моск. гос. 
строит. ун-т ; авт.-сост.: Ю. В. Алексеев, Г. Ю. Сомов.— 2-е изд.— М. : Издательство 
МИСИ—МГСУ, 2015. — 152 с. — (Библиотека научных разработок и проектов НИУ 
МГСУ). — ISBN 978-5-7264-1090-6.

В соответствии со ст. 1299 и 1301 ГК РФ при устранении ограничений, установленных 
техническими средствами защиты авторских прав, правообладатель вправе требовать от 
нарушителя возмещения убытков или выплаты компенсации.

ISBN 978-5-7264-1527-7
© НИУ МГСУ, 2015

циала сложившейся жилой застройки [Электронный ресурс] : монография / М-во образования и науки Рос. Федерации, Моск. гос. строит. ун-т ; 
авт.-сост.: Ю. В. Алексеев, Г. Ю. Сомов. — 3-е изд. (эл.). — Электрон. 
текстовые дан. (1 файл pdf : 154 с.). — М. : Издательство МИСИ—МГСУ, 
2017. — (Библиотека научных разработок и проектов НИУ МГСУ). — 
Систем. требования: Adobe Reader XI либо Adobe Digital Editions 4.5 ; экран 10".

Введение

Технико-экономическая и инвестиционная эффективности реконструкции жилой застройки зависят от потенциальных возможностей 
реконструируемой территории, позволяющих получать доходы в соответствии с потребностью в капитальном ремонте (модернизации) существующих жилых домов, с приростом населения, с увеличением 
объемов нового строительства (надстройки, мансарды, пристройки, 
вставки), объемов работ по благоустройству и озеленению территории 
и т.д. Для установления целесообразности и объемов финансовых вложений в строительные объекты, формирования финансовых схем их реализации необходим обоснованный учет комплекса данных мероприятий на предпроектной стадии.
Методика расчета технико-экономической эффективности реконструкции пятиэтажной жилой застройки, осуществляемой без сноса жилых домов или с полным их сносом, способствует установлению градостроительного потенциала жилой застройки, необходимого, в свою 
очередь, для планирования организационных и финансовых приоритетов данного градостроительного мероприятия. Предпроектный анализ 
и оценка мероприятий по результатам расчета эффективности реконструкции территории пятиэтажной жилой застройки позволит связать 
их в систему инвестиционно-градостроительной деятельности города 
и входящих в него административных и муниципальных округов. Градостроительное планирование реконструкции жилой застройки и организация градостроительной деятельности для ее реализации по предварительным результатам финансовых затрат и доходов обеспечит 
обоснованное прогнозирование развития территории административного округа. При этом будут определены приоритеты в градостроительной политике осуществления реконструкции со сносом жилых домов 
или без их сноса на долгосрочную перспективу.
Долгосрочная перспектива социально-экономического и территориально-пространственного развития административного округа устанавливается на стадии прогнозирования. на данной стадии выполняются 
научно-проектные решения, превышающие реальные сроки инвестирования в реконструкцию территорий существующей жилой застройки и имеющие значение для обоснования возможностей использования 
материальных и финансовых ресурсов города или административного округа при градостроительном планировании. Подобные решения 

по результатам финансовых затрат и доходов будут сочетать исследовательский прогноз, ориентированный на представляющуюся возможность инвестирования, и нормативный — обусловленный территориально-пространственными аспектами, т.е. наличием свободных территорий 
между жилыми домами для устройства вставок, пристроек; достаточной 
площадью поверхности жилых домов для устройства надстроек, мансард; необходимых условий для развития благоустройства и озеленения.
При программировании, связанном с развитием муниципального 
округа, конкретизируется градостроительная политика на территории 
существующей жилой застройки с учетом действующего законодательства на уровне среднесрочных градостроительных планов и проектов. 
на этой стадии предпроектный анализ и оценка финансовых затрат и доходов на реконструкцию сложившейся жилой застройки выявят место 
инвестиций в общей системе их очередности и направленности в муниципальные округа.
Реализация инвестиций на стадии «Проект» обусловлена особенностями и условиями функционально-планировочной организации 
конкретной территории сложившейся пятиэтажной жилой застройки 
(квартал, группа кварталов). Данный процесс зависит от результатов выполненных проектов планировки, являющихся правовой основой регулирования инвестиционно-строительных отношений наряду с имущественными и земельными. Полученные предпроектные результаты 
расчета для предварительного анализа и оценки градостроительно-инвестиционного потенциала квартала или группы кварталов определят в будущем правовой статус участников градостроительной деятельности, их 
отношение к объектам недвижимости.
Выполненные предпроектные расчеты технико-экономической эффективности реконструкции жилой застройки, позволяющие делать 
объективный прогноз по ее развитию в административном округе, разрабатывать программу ранжирования муниципальных округов по количеству и местоположению реконструируемых жилых территорий, 
являются основой для разработки обоснованных вариантов градостроительных решений проектов планировки и, как следствие, стимулирования инвестиционного процесса. 

Раздел 1
РЕКОНСТРУКЦИЯ НЕСНОСИМОЙ
ПЯТИЭТАЖНОЙ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ

Глава I.
Подход к выполнению предпроектной 
технико-экономической оценки

Разработке проекта планировки реконструкции территории с несносимой жилой застройкой должен предшествовать этап обоснования будущего состояния ее функционально-планировочных параметров 
и компонентов (прирост площади и плотности застройки, увеличение 
количества жителей, объем озеленения, вместимость автостоянок, площадь объектов социально-культурного быта (соцкультбыта) и др.), включающих капитальный ремонт (модернизацию) существующих жилых 
домов, устройство вставок, пристроек, надстроек и мансард. на основе 
такого обоснования делается гарантированный прогноз и подтверждается надежность будущих организационных, градостроительных, архитектурно-строительных, строительных и инвестиционных мероприятий. 
в этом случае финансовые затраты и доходы, связанные с массовым возведением дополнительных этажей на существующих жилых домах, строительством новых жилых домов во вставках, пристройках на свободных 
между существующими домами территориях, должны быть установлены 
с помощью надежных, но достаточно простых методов расчета техникоэкономической эффективности архитектурно-градостроительных мероприятий до начала проектирования.
Принцип 
и 
особенности 
планировочной 
организации 
сложившейся пятиэтажной жилой застройки основаны на размещении в ней типовых, как правило, четырех-пятиэтажных жилых домов (рис.1.1, 1.2), имеющих типологические, систематизируемые 
признаки (табл.1).

Рис.1.1. Планировочные типы пятиэтажной застройки:
а — замкнутый, полузамкнутый (1951–1962 гг.); б — смешанный (1959–1964 гг.);
в — строчный, клавишный (1963–1970 гг.); г — свободный (1963–1970 гг.)

Рис.1.2. Типовые пятиэтажные дома:
а — кирпичный дом с элементами декора; б — панельный дом;  в — кирпичный дом

Таблица 1

При этом жилые кварталы обладают большими резервами территории 
для их социально-экономического и территориально-пространственного развития путем устройства пристроек, вставок на свободных между жилыми домами площадках, использования надземных территорий 
(НТ) в виде покрытий жилых домов для устройства надстроек, мансард, 
а также подземных пространств (рис.1.3). 

Рис.1.3. Территориально-строительный ресурс жилой застройки

Данные площадки, покрытия домов и подземное пространство составляют территориально-строительный ресурс (ТСР):

 
 
 
      Sтср = Sнт+ Sптр+ Sп,  
(1.1) [1]

где Sнт — площадь надземных территорий (НТ) для устройства надстроек, мансард на жилых домах, м2; Sптр — площадь потенциальных территориальных ресурсов (ПТР) в уровне земли, м2; Sп — площадь подземных помещений, зданий, сооружений, м2.

Рис.1.4. Проектное предложение по реконструкции жилой группы 
квартала №80 района «Нижегородский», ЮВАО г. Москвы
 (руководитель профессор, доктор архитектуры Ю.В. Алексеев):
1 — надстройка; 2 — пристройка; 3 — вставка

Сочетание объемно-пространственных решений вставок, пристроек, жилых зданий с надстройками, мансардами создает новое объемнопространственное решение жилой застройки, зависимое от территориальных особенностей жилых кварталов, типов жилой застройки в них 
и объемно-планировочных решений жилых домов, характерных для 
1950–1960-х годов (рис.1.4, 1.5).

 
Рис.1.5. Объемно-пространственное решение при использовании 
территориально-строительного ресурса (ТСР) реконструкции жилой застройки:
а — существующая пятиэтажная жилая застройка; б — существующая пятиэтажная жилая 
застройка с устройством надстроек, мансард; в — существующая пятиэтажная жилая застройка с устройством надстроек, мансард, вставок, пристроек