Концепция и тенденции земельного бизнеса в России

Москва
ИНФРА-М
2018

КОНЦЕПЦИЯ И ТЕНДЕНЦИИ 
ЗЕМЕЛЬНОГО БИЗНЕСА 
В РОССИИ

Í.Þ. ÓËÈÖÊÀß
Ì.Ñ. ÀÊÈÌÎÂÀ

МОНОГРАФИЯ

Под общей редакцией Л.Н. Семерковой

Улицкая Н.Ю.
У48 
 
Концепция и тенденции земельного бизнеса в России : 
монография / Н.Ю. Улицкая, М.С. Акимова ; под общ. ред. 
Л.Н. Семерковой. — М. : ИНФРА-М, 2018. — 139 с. — (Научная 
мысль). — www.dx.doi.org/10.12737/18014.
ISBN 978-5-16-012656-2 (print)
ISBN 978-5-16-102476-8 (online)
В монографии раскрывается концепция земельного бизнеса, систематизируется предпринимательство по сферам: формирование земли-товара, оценка, 
продвижение и сбыт, комплексное развитие земель, инвестирование и кредитование участников рынка земель, показываются основные тенденции предпринимательства в земельном бизнесе в России и Пензенской области.
Книга может быть интересна и полезна студентам высших учебных заведений, в том числе обучающимся по направлению подготовки 21.03.02 и 21.04.02 
«Землеустройство и кадастры», и широкому кругу читателей.

УДК 332.334.4:631.1:005(075.4)
ББК  65.32-5

УДК 332.334.4:631.1:005(075.4)
ББК  65.32-5
 
У48 

©  Улицкая Н.Ю., 
      Акимова М.С., 2017
ISBN 978-5-16-012656-2 (print)
ISBN 978-5-16-102476-8 (online)

Р е ц е н з е н т ы: 
И.Д. Тургель — доктор экономических наук, профессор, зам. директора, 
зав. кафедрой экономики и управления Уральского института управления 
Российской академии народного хозяйства и государственной службы при 
Президенте РФ;
К.В. Новикова — доктор экономических наук, профессор, зав. кафедрой 
маркетинга экономического факультета Пермского государственного национального исследовательского университета

Подписано в печать 06.12.2017.
Формат 60×90/16. Печать цифровая. Бумага офсетная.
Гарнитура Newton. Усл. печ. л. 8,69.
ППТ12. Заказ  № 00000

ТК 651388-956770-151216

ООО «Научно-издательский центр ИНФРА-М»
127282, Москва, ул. Полярная, д. 31В, стр. 1.
Тел.: (495) 280-15-96, 280-33-86.     Факс: (495) 280-36-29.
E-mail: books@infra-m.ru                 http: //www.infra-m.ru

ФЗ 
№ 436-ФЗ
Издание не подлежит маркировке 
в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 1

Отпечатано в типографии ООО «Научно-издательский центр ИНФРА-М»
127282, Москва, ул. Полярная, д. 31В, стр. 1
Тел.: (495) 280-15-96, 280-33-86. Факс: (495) 280-36-29

От авторов

Продолжительное время мы изучали и решали вопросы экономического и правового регулирования земельно-имущественных отношений в системе управления территориями. Исходя из того, что 
территория, как природное тело Земли, мало подвластна трансформациям со стороны жизнедеятельности людей, понимали, что необходимо сообществам и структурам территориального управления 
адаптироваться или «встраиваться» в существующие природно-климатические, географические и иные природные условия. И почемуто думали, что управление развитием территорий зависит в целом от 
принимаемых решений и осуществляемых мероприятий, идущих от 
государственных и муниципальных органов власти. И ведь, действительно, половина успеха на этом поприще зависит от власти, от того, 
насколько грамотно разрабатываются и реализуются документы территориального и стратегического планирования, насколько налажены отношения местных властей между собой и с вышестоящими 
органами власти, насколько эффективны антикоррупционные механизмы. В этом ключе нами написаны монографии «Управление 
земельными ресурсами в сельской местности» и «Управление городскими территориями».
Со временем, в процессе общения с Любовью Николаевной Семерковой — основателем пензенской школы маркетинга, пришло 
понимание, что целью управления территориями должно быть не 
управление ради управления хозяйственным и общественным секторами экономики, и даже не привлечение и консолидация различных капиталов и ресурсов, и не «прославление» территории среди 
различных аудиторий, — а сохранение человеческого капитала, работа над уровнем и качеством жизни, удовлетворением сегодняшних 
и будущих потребностей населения. И управление земельными ресурсами должно быть нацелено на удовлетворение общественных 
и индивидуальных надобностей потребителей. Следовательно, 
управлять надо не территорией, а потребительской ценностью этой 
территории, отношениями людей, их желаниями и возможностями.
Задавшись вопросом «от чего же, помимо системы управления, 
зависит успешность пространственного и социально-экономического развития территорий?», мы обратились к анализу различных 
источников: изучали исторические, природно-географические, хозяйственные и иные факторы развития территорий, описываемые 
зарубежными и отечественными учеными из различных отраслей 
знания. Красной линией во многих современных наработках проходит новелла ориентирования бизнеса и власти на потребности человека.

Значительное влияние на формирование авторского понимания 
оказали:
 
• теория рынка В.Л. Квинта и цикличности развития городов И.Д. Тургель. Территории и их части в виде земельных 
участков — это рынки, на которые оказывают влияние различные 
факторы, имеющие свой жизненный цикл и этапы развития. 
Одним из них повезло больше, другим — меньше;
 
• институциональная теория Д.П. Фролова. Территорию наполняют формальные и неформальные институты, а также связи 
внутри них и между ними. От того, насколько успешным является 
диалог между ними, налажено взаимопонимание, зависит успех 
в развитии территории;
 
• теория маркетинга взаимоотношений и теория ценности, почерпнутая из трудов Ф. Котлера, О.У. Юлдашевой и И.С. Важениной. 
Земля мультиальтернативна и мультиатрибутивна, поэтому может 
удовлетворять потребителей местами проживания, работы и отдыха;
 
• теория предпринимательства Г.Л. Багиева. Предпринимательство — это один из главных факторов, влияющий на развитие 
территории, так как определяет и формирует потребности, спрос, 
предложение, цены, конкуренцию, удовлетворяет людей и бизнес 
своими товарами и услугами.
Анализ трудов этих ученых позволил нам дать ответ на поставленный вопрос: вторая половина успеха зависит от самого населения 
этой территории, от тех формаций, которое оно создает, от того, 
какие взаимоотношения у них складываются, каким возможностями, 
знаниями и талантами обладают эти люди, от того, насколько развит 
у них предпринимательский потенциал.
Поэтому, исходя из гипотезы, что территория, в рамках которой 
расположены локальные рынки земли, — трехмерная категория: 
природное пространство; административно-управленческая единица; институт общности людей и предпринимательства, — в данном 
исследовании мы пытаемся сформулировать концепцию земельного 
бизнеса. Это нам нужно для того, чтобы показать, что маркетинговые 
механизмы и инструменты применимы и эффективно работают не 
только в среде административного стратегического управления территориями, но и в системах предпринимательских структур, связанных с рынком земель. И представители органов власти, управляющие территориями, и предприниматели, связывающие свою 
деятельность с землей, должны переориентировать свои цели: 
в первую очередь удовлетворение потребностей человека, предоставление ему ценности земельного участка, и только потом — получение 
собственных выгод. 

Верим, что есть продвинутые бизнесмены и чиновники, ориентированные на удовлетворение потребителей земли, но, пока мы 
таких примеров не знаем. Большинство представителей органов власти и земельного бизнеса своей главной целью видят получение дохода, «во что бы то ни стало» и улучшение своих позиций 
относительно конкурентов. Мы можем смело утверждать это, так как 
в силу своей деятельности нам часто приходится общаться с органами государственной и муниципальной власти, с девелоперами, 
с кадастровыми инженерами, оценщиками и риэлторами, осуществляющими свою деятельность в Пензенской области. Из бесед 
с ними нам стало понятно, что, конечно же, в сегодняшних условиях 
неопределенности они пытаются сохранить свои организации, улучшить качество своих услуг, но о потребностях людей и о том, что им 
делать с ценностью земли, пока никто не задумывается.
Авторы выражают благодарность всем, кто способствовал выходу 
в свет книги, и надеются, что она будет не только интересной, но 
и полезной для мировоззрения читателя.

Введение

Со времен появления государственности земля во многом определяла возможности государств, удовлетворяла человеческие потребности в местах проживания, приложения труда, отдыха. В силу этого, 
наряду с трудом, капиталом, наукой, предпринимательством, земля 
всегда была и будет одним из важнейших экономических ресурсов, 
имеющих стратегическое значение для безопасности государств.
В условиях рыночной среды земля стала товаром. Так как земельные участки — это части той или иной территории, территория — это одновременно и часть земли-товара, и среда рынка 
земли, и «продавец». Сегодня территории (страны, регионы, города 
и т.п.), конкурируя между собой за население и бизнес, стараются 
предложить наиболее привлекательный продукт в виде внутренних 
условий для проживания, ведения бизнеса или отдыха, а потребители 
выбирают ту территорию, которая соответствует их потребностям. 
Для различных индивидов, сообществ, секторов хозяйствования 
земля-товар имеет свою ценность, все по-разному получают удовлетворение от ее использования. 
Также важно понимать, что на ценность земли-товара влияют не 
только ее количественно-качественные характеристики и внутренние интерналии потребителей, но и показатели окружающей ее 
территории со всем тем, что на ней расположено, а также способы 
и процесс ее получения и использования.
К способам получения относятся сделки купли-продажи, аренды, 
предоставление земельного участка на торгах или без торгов и т.д.
В процесс приобретения земли входит период транзакции:
 
• осознание потребности в земле при помощи маркетингового воздействия (телевидение, Интернет, наружная реклама и пр.);
 
• поиск земли-товара и (или) продавца на первичном или вторичном рынках земли;
 
• переговоры с продавцом (орган власти, частное лицо, посредник, 
например, риэлтор);
 
• если земля не сформирована в земельный участок, то предстоит 
поиск кадастрового инженера и общение с ним;
 
• возможен поиск независимого оценщика и общение с ним для 
установления обоснованной цены на земельный участок;
 
• возможен поиск нотариуса для удостоверения сделки и общение 
с ним;
 
• возможен поиск представителя девелоперской и (или) кредитной 
организации при необходимости займа денег для совершения 
сделки или для вложения в улучшения земельного участка (строительство, благоустройство и т.п.) и общение с ним;

 
• общение с представителем кадастровой системы для оформления 
прав на приобретенный земельный участок.
В процессе использования земельного участка на его ценность, 
помимо внешних факторов (например, соседские отношения, налоговое бремя, тарифы жилищно-коммунальных услуг), могут влиять:
 
• общение с представителями организации, осуществляющей 
строительство или иные улучшения на земельном участке;
 
• общение с представителями обслуживающих организаций жилищно-коммунального хозяйств и т.п.
В рамках данного исследования будет рассмотрен процесс транзакции, а именно участие в нем таких представителей земельного 
бизнеса, как девелоперы, кадастровые инженеры, оценщики, риэлторы и кредитные организации. От того, насколько грамотно и качественно эти предприниматели предоставляют свои услуги потребителям, зависит ценность земли-товара и, соответственно, спрос. 
А от предпринимательской активности и уверенности этих участников земельного бизнеса зависит развитие рынков земли и, соответственно, социально-экономические показатели территорий.

Глава 1 
ЭкОнОмическая и праВОВая сущнОсть 
земельнОГО бизнеса

рынОк земли В рОссийскОй Федерации

Традиционным в нашей стране стало отнесение земель к рынку 
недвижимости как одного из его секторов, в связи с чем землю рассматривают наравне с иными объектами недвижимого имущества. 
Так, например, Г.М. Стерник1 выделяет такие особенности рынка 
недвижимости, как: уникальность и неповторимость объектов недвижимости; частный характер сделок; отсутствие полной информации об объекте недвижимости; высокие транзакционные издержки.
А.Н. Асаул и А.В. Карасев2 пополняют характеристики рынка недвижимости низкой ликвидностью, цикличностью характера, высокой степенью регулирующего государственного воздействия, наличием стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастанием 
ее с течением времени.
Д.Б. Орехов3 выделяет дополнительные особенности рынка недвижимости: локальный характер; некомпетентность покупателей 
и необходимость использования профессиональных знаний и технологий; влияние нерациональных факторов на сделки с недвижимостью; неэластичность спроса. 
Все приведенные характеристики, конечно же, справедливо относятся и к рынкам земель, однако, такое понимание ситуации лишает возможности рассматривать и использовать весь потенциал 
земли как мультиатрибутивной и мультиальтернативной категории. 
Полагаем, что такая методологическая погрешность относительно 
классификации земли в едином ряду с иными объектами недвижимости вызывает большинство проблем при принятии обоснованных 
управленческих решений в системе управления пространственным 
и социально-экономическим развитием территорий. Понимание 
земельного рынка подразумевает осознание таких процессов, как 

1 
Стерник Г.М. Технология анализа рынка недвижимости. М.: Аксвелл, 2005. 
2 
Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости: учеб. пособие. СПб.: 
Изд-во СПбГАСУ, 2001.
3 
Орехов Д.Б. Развитие методологии бизнес-моделирования предпринимательской деятельности в управлении торговой недвижимостью: дис. … д-ра 
экон. наук. 08.00 (Экономика предпринимательства). Санкт-Петербург, 2015. 
С. 55–56.

территориальное планирование и строительство1; стратегирование 
целей развития территорий, от которых зависят многие решения игроков рынка. 
Мы рассматриваем землю как первичное благо, вложение сил 
и средств в которое порождает объекты недвижимости. Любой 
объект капитального строительства привязан к земельному участку, 
и при планах строительства и благоустройства в первую очередь выбирается место, а потом осуществляется «встраивание» рукотворных 
улучшений в земельный участок. То есть, объекты недвижимости 
являются следствием преображения земельных участков, поэтому 
правильнее будет относить недвижимость к секторам рынка земель, 
а никак не наоборот.
Рынок земли — это существенная часть экономической системы 
государства, регионов, МО, один из публичных механизмов структуры управления социально-экономическим развитием территорий, 
среда и условие формирования, продвижения и сбыта рыночных 
предложений, связанных с оборотом экономико-правовых отношений относительно земельных участков2.
Рынок земель функционирует в различных сегментах и секторах. 
Он может подразделяться по формам собственности на землю, разновидностям сделок, категориям земель (целевому назначению земель), видам разрешенного использования, участникам и т.д. Земля 
при этом может быть и в естественном виде, и с улучшениями, и застроенной различными объектами недвижимости. Земля-товар 
может быть объектом сделки как на первичном, так и на вторичном 
рынке, для конечных потребителей либо для делового рынка. 
Потребительский рынок представляет собой конечных покупателей, приобретающих землю-товар для удовлетворения своих 
личных потребностей. В соответствии с нормами действующего законодательства товаром для конечных потребителей могут служить 
земельные участки, предназначенные для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, дач, садов и огородов. 
Если же человек планирует использовать землю в целях извлечения материальной прибыли, то он становится индивидуальным 
предпринимателем, юридическим лицом, фермером и т.д. — то есть 
его уже следует относить к деловому рынку. 
По видам землепользования деловой рынок можно разделить на 
сельскохозяйственных и несельскохозяйственных пользователей; 
застройщиков по строительству различных видов недвижимости 

1 
Управление земельными ресурсами в Европе. Тенденции развития и основные принципы. ECE/HBP/140. Изд-во ООН, 2005. 146 с.
2 
Авторская трактовка понятия «рынок земли».

(жилищной, производственной, коммерческой и т.д.); благоустроителей рекреационных зон и пр.
Следует отметить, что в силу социальной ответственности государства перед категориями граждан в России более развит рынок 
жилой недвижимости, чем остальные сегменты рынка земли. Органы 
государственной власти и ОМСУ обязаны обеспечивать условия для 
осуществления гражданами прав на жилище, в том числе: содействовать развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях 
создания необходимых условий для удовлетворения потребностей 
граждан в жилище; стимулировать жилищное строительство1. Для 
этого органы власти должны составлять перечень земельных 
участков с предложениями по их использованию для: строительства 
объектов, предназначенных для производства строительных материалов, изделий, конструкций; целей жилищного строительства; 
создания промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов и иного развития территорий2.
На первичном рынке реализация предложения земли-товара осуществляется на аукционах или через административные процедуры. 
Формами сбыта земли-товара являются: продажа в собственность, 
продажа прав аренды, аренда, безвозмездная передача в собственность, социальный наем, формирование инвестиционной площадки. 
Вторичный рынок земли — это рынок, где земельный участок 
выступает как товар, который ранее эксплуатировался определенным 
частным собственником — физическим или юридическим лицом и 
принадлежал ему.
В отличие от первичного рынка земли, где участники обязаны 
действовать строго в соответствии с нормами закона, на вторичный 
рынок большее влияние оказывают рыночные законы (стоимость, 
спрос-предложение, конкуренция). Но и здесь не обходится без 
участия государства, так как существует обязательность государственной регистрации перехода вещных прав.
Транзакции на вторичном рынке могут осуществляться как напрямую, так и через посредников.
На рынке земли различают следующих субъектов3.
1. Покупатели (юридические и физические лица), инвесторыпокупатели (юридические и физические лица).

1 
Ст. 2 Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 31.12.2014) 
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.05.2015).
2 
Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ (ред. от 08.03.2015) «О содействии развитию жилищного строительства».
3 
Интерпретировано по: Асаул А.Н., Иванов С.Н., Старовойтов М.К. Экономика недвижимости: учебник. 3-е изд., испр. СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. 
304 с.