Оценка стоимости предметов залога в нестабильной экономике: проблемы и пути их решения

Москва
ИНФРА-М
2018

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ 
ПРЕДМЕТОВ ЗАЛОГА 
В НЕСТАБИЛЬНОЙ ЭКОНОМИКЕ 

ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ ИХ РЕШЕНИЯ

МОНОГРАФИЯ

Под редакцией М.А. Федотовой, Т.В. Тазихиной

УДК 347.27(075.4)
ББК 67.404.1
 
О93

О93 
 
Оценка стоимости предметов залога в нестабильной экономике: проблемы и пути их решения : монография / под ред. М.А. Федотовой, Т.В. Тазихиной. — М. : ИНФРА-М, 2018. — 196 с. — (Научная мысль). — www.
dx.doi.org/10.12737/21416.

ISBN 978-5-16-012264-9 (print)
ISBN 978-5-16-105146-7 (online)
Книга известных специалистов по стоимостной оценке и корпоративным финансам посвящена одному из наиболее актуальных, но в то 
же время наименее проработанных аспектов корпоративных финансов 
и стоимостной оценки — совершенствованию механизма оценки предметов залога в условиях нестабильной экономики. Особую актуальность 
эта проблема приобретает в период кризиса. Авторы не только помогают 
финансистам более глубоко постичь сущность, содержание и принципы 
функционирования механизма оценки стоимости предметов залога, особенности его действия в условиях нестабильной экономики, но и раскрывают нюансы зарубежного и отечественного опыта работы залоговой 
службы банка и независимых оценщиков по определению и мониторингу 
стоимости предметов залога. В книге обоснованы предложения авторов 
по совершенствованию оценки стоимости предметов залога разных классификационных групп, а также по оптимизации системы взаимодействия 
коммерческих банков и независимых оценщиков.
Работа основана на обширном практическом материале и личном профессиональном опыте авторов.
Книга предназначена для оценщиков стоимости, сотрудников залоговой службы коммерческих банков, студентов бакалавриата и магистратуры, аспирантов и докторантов, преподавателей финансово-экономических вузов.

УДК 347.27(075.4)
ББК 67.404.1

ISBN 978-5-16-012264-9 (print)
ISBN 978-5-16-105146-7 (online)
© Коллектив авторов, 2016

Введение

Современный этап экономического развития отличается повышенным уровнем неопределенности, что приводит к увеличению 
рискованности операций коммерческих банков. Рост неопределенности особенно ярко проявляется в кредитной сфере в корпоративном секторе, где начиная с сентября 2013 г. отмечается резкий 
скачок объема просроченной задолженности в кредитном портфеле 
банков.
Совершенствованию залогового механизма в целом и про цедуры 
стоимостного оценивания в частности.
В настоящее время в портфеле заказов российских оценочных 
компаний оценка стоимости предметов залога составляет в среднем 
более 50%. Большая часть оценочных компаний, обслуживающих 
заемщиков, аккредитована при головном офисе банка, что позволяет более четко формулировать техническое задание на оценку. 
Долговременные контакты банка с оценщиками обеспечивают 
взаимопонимание и взаимообогащение профессиональными знаниями и навыками. Результаты стоимостной оценки, представленные в виде отчета об оценке предмета залога — объекта оценки, 
поступают в банк и проверяются сотрудниками банка, обладающими соответствующими компетенциями. Но несмотря на указанные преимущества аккредитации, большинство банков не удовлетворены работой с оценщиками. Проблемы, возникающие 
между коммерческими банками и оценщиками вызваны низким 
качеством отдельных отчетов; отсутствием единых для всех участников рынка требований, отражающих специфику оценки активов 
для целей залога; несоответствием продолжительности выполнения 
работ по оценке требованиям современных форматов кредитования; несопоставимостью ответственности оценщиков и уровня 
ущерба банка вследствие некачественной работы оценщика.
На сегодняшний день залоги, к сожалению, являются не столь 
надежной защитой интересов банков и их клиентов, как хотелось 
бы. Острота ситуации усугубляется несовершенством залогового 
механизма, включая процедуру оценки стоимости предметов залога, систему мониторинга, правового обеспечения залоговых операций и взаимодействия коммерческих банков с оценщиками.
Настоящая коллективная монография посвящена обоснованию 
основных направлений совершенствования современного механизма стоимостной оценки предметов залога и разработке на этой 

основе методических рекомендаций по определению стоимости залога в условиях нестабильной экономики.
В книге раскрывается содержание механизма стоимостной 
оценки предметов залога, обосновываются основные этапы стоимостной оценки предметов залога и особенности действия механизма оценки залогов в условиях нестабильной экономики, анализируется и обобщается накопленный опыт оценки стоимости 
предметов залога, анализируется современная нормативно-правовая и информационная база стоимостной оценки предметов залога, формулируются предложения по совершенствованию (внесению изменений) в Положение о порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, 
по ссудной и приравненной к ней задолженности от 26 марта 2004 г. 
№ 254-П, обосновываются методические рекомендации по оценке 
стоимости предметов залога в соответствии с разработанной классификацией и критериями идентификации предметов залога как 
объектов оценки, анализируется система взаимодействия коммерческих банков и независимых оценщиков, приводятся рекомендации по их совершенствованию.
Для проведения всестороннего анализа механизма стоимостной 
оценки особое значение имеет правильная идентификация объектов исследования. В данном случае это идентификация совокупности предметов залога, которые одновременно являются объектами стоимостной оценки в соответствии с российским оценочным 
и банковским законодательством.
Предметом исследования выступает сам процесс стоимостной 
оценки стоимости залогов, т.е. целенаправленное последовательное определение количественной величины стоимости предметов залога в сложившихся на дату оценки рыночных условиях 
в денежном выражении.
Информационной основой исследования послужил фактический материал, аккумулированный, проанализированный и систематизированный авторами в процессе профессиональной деятельности в российских коммерческих банках и оценочных компаниях, а также работы отечественных и зарубежных финансистов, 
статистические и аналитические данные.
Теоретическая значимость представленного исследования заключается в обосновании базовых направлений совершенствования механизма оценки стоимости предметов залога в условиях 
нестабильной экономики; в разработке классификации предметов 
залога как объектов оценки; в определении видов стоимости и методов оценки соответствующих выделенным классификационным 

группам и специфическим характеристикам нестабильной экономики; в обосновании основных направлений совершенствования 
механизма оценки стоимости предметов залога.
Практическая значимость результатов исследования авторов 
состоит в разработке методических рекомендаций по оценке стоимости предметов залога, позволяющих учесть специфические стоимостно-образующие факторы в условиях нестабильной экономики, особенности предметов залога как объектов собственности 
и оценки.
Применение данных методических рекомендаций позволит 
повысить уровень достоверности и обоснованности стоимостной 
оценки; и, следовательно, будет способствовать повышению качества и эффективности работы оценочных компаний и кредитных 
организаций. Кроме того в данной книге обоснованы предложения 
по развитию нормативно-правовой базы оценки залогов и совершенствованию взаимодействия коммерческих банков и независимых оценщиков.
В создании данной книги приняли участие:
Федотова М.А. — 1.1; 3.1; Тазихина Т.В. — 1.1; 1.2; 3.2; Синогейкина Е.Г. — 2.2; 3.2; 3.3; Щербакова О.Н. — 2.3; 3.1; 3.3; приложения; Надеждина Я.В. — 1.3; 2.2; Тазихина Ю.С. — 1.3; 2.1; 3.2.

Глава 1. 
МЕХАНИЗМ СТОИМОСТНОЙ ОЦЕНКИ 
ПРЕДМЕТОВ ЗАЛОГА В НЕСТАБИЛЬНОЙ 
ЭКОНОМИКЕ

1.1. ПРЕДМЕТЫ ЗАЛОГА КАК ОБЪЕКТЫ ОЦЕНКИ: 
КЛАССИФИКАЦИЯ И КРИТЕРИИ ИДЕНТИФИКАЦИИ ПРЕДМЕТОВ 
ЗАЛОГА ДЛЯ ЦЕЛЕЙ СТОИМОСТНОЙ ОЦЕНКИ

В ходе своей деятельности все коммерческие банки принимают 
на себя различные виды риска. Риски отличаются внутренними 
и внешними факторами, временем и местом их появления, все это 
влияет на их уровень и, как следствие, на подходы к их анализу 
и на методы их описания. Все виды рисков находятся в тесной взаимосвязи между собой и оказывают влияние на деятельность банков.
Ввиду того, что значительную часть прибыли банк зарабатывает 
на своих ссудных операциях, важность снижения рисков неплатежа 
по кредитам (ссудам) становится одной из приоритетных задач.
В большинстве случаев именно невозврат денег по кредиту 
(ссуде) заемщиками приносит банкам значительные убытки 
и служит одной из главных причин, приводящих к банкротству 
кредитного учреждения. Одним из главных инструментов для 
минимизации кредитного риска является условие по кредитному 
обеспечению обязательства. Обеспечение возврата кредита — это 
система организационных, правовых и экономических действий, 
направленных на определение условий по выдаче ссуд, способы 
и источники их погашения, разработку документации, обеспечивающей возврат кредитных средств. В соответствии со ст. 329 
Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) залог является одним из основных методов обеспечения обязательств. Залог — это такой 
способ обеспечения исполнения обязательства, который позволяет залогодержателю хеджировать свои риски за счет заложенного имущества.
По обеспеченному залогом обязательству кредитор имеет право 
в случае неисполнения заемщиком своих обязательств получить 
удовлетворение из стоимости заложенного имущества, при этом 
имея преимущества перед другими кредиторами. Также важно заметить, что залоговое имущество всегда реализуется с учетом обременений. Согласно ст. 334 ГК РФ удовлетворение кредитора может 

происходить и путем передачи залогового имущества в собственность кредитора.
В соответствии со ст. 335 ГК РФ сторонами залога являются залогодержатель и залогодатель. Договор о залоге должен иметь письменную форму, а в случае договора об ипотеке и государственную 
регистрацию.
В соответствии с ГК РФ предметом залога может быть всякое 
имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности 
требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного 
жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу 
запрещена законом.
Предметы залога можно классифицировать по различному набору критериев. По местоположению заложенного имущества 
выделяют заклад и твердый залог. Твердый залог — это залог без 
непосредственной передачи имущества, например залог товаров 
в обороте. Заклад — это непосредственная передача заложенного 
имущества, например залог в ломбарде; предметом заклада может 
быть не всякое имущество. Так, например, рядом документов 
Гос комимущества России установлено, что государственное имущество не может быть передано в заклад. Залог может быть классифицирован:
 
• по предмету залога: залог прав и залог имущества;
 
• по связи имущества с землей: залог недвижимого и движимого 
имущества.
В соответствии со ст. 342 ГК РФ существует особый вид залога — последующий залог.
В рамках настоящей работы мы предлагаем использовать следующую классификацию предметов залога для целей стоимостной 
оценки:
 
• залог движимого имущества;
 
• залог недвижимого имущества;
 
• залог имущественных прав.
К залогу движимого имущества можно отнести залог ценных 
бумаг, транспортных средств, товарно-материальных ценностей, 
товаров в обороте и т.д.
Для того чтобы отнести движимое имущество к объекту залога, необходимо, чтобы оно отвечало определенным критериям, 
а именно: возможности контроля, приемлемости качества и достаточности.

Залог товарно-материальных ценностей можно классифицировать следующим образом.
Скользящий — наиболее выгоден заемщику, в этом случае обеспечением по ссуде выступают все запасы товарно-материальных 
ценностей.
Сохранная расписка. Право собственности на товары передаются банкам, заемщик же получает право пользования этим товаром 
до его продажи и погашения своих обязательств. После погашения 
ссуды право собственности банка на данный товар прекращается. 
При сохранной расписке банк имеет право проверки наличия и сохранности товаров, кредит за которые еще не погашен.
Закладная. Дает право залогодержателю продать заложенное 
имущество, в случае неисполнения заемщиком своих обязательств. 
Выручка от проданного имущества идет на погашение кредитного 
обязательства. Таким образом, при закладной кредитор имеет право 
распоряжаться заложенным имуществом.
Складские квитанции: непередаваемые и передаваемые. Ордерные квитанции, т.е. передаваемые, дают возможность передавать товар третьим лицам с помощью передаточной надписи. 
В случае с непередаваемой квитанцией товар выдается только 
указанному в квитанции лицу. В большинстве случаев она оформляется на банк, отвечающий за контроль над сохранностью ценностей и выпиской квитанции. Банк дает разрешение на изъятие 
товара в случае его продажи с целью погашения ссуды.
К недвижимому имуществу можно отнести все, что прочно связано с земельными участками, участки недр, водные объекты, т.е. 
объекты, перемещение которых невозможно без причинения существенного ущерба этим объектам, в том числе здания, сооружения, 
многолетние леса и насаждения, помещения, воздушные, речные 
и морские суда, космические объекты, подвижные железнодорожные составы и т.д.
Как мы уже говорили выше, в зависимости от того, у какой 
из сторон остается заложенное имущество, по-разному определяется ответственность сторон за содержание и сохранность этого 
имущества.
В случае залога прав происходит залог документов, свидетельствующих о факте передачи банку права владения и пользования 
имуществом, права на объекты интеллектуальной собственности 
в качестве обеспечения по ссуде.
Предметы залога различают по степени ликвидности (по степени убывания).
 
• Залог драгоценных металлов, драгоценных камней, ювелирных 
украшений, изделий.

• Залог валюты.
 
• Залог ценных бумаг.
 
• Залог векселей.
 
• Залог товарно-материальных ценностей.
 
• Залог товаров в обороте.
 
• Залог товаров в переработке.
 
• Залог недвижимости.
Мерой определения ликвидности служит срок, за который 
объект залога может быть реализован. Залог также может быть 
полным, частичным и смешанным.
Полный залог для банка является наиболее выгодным, поскольку риски банка обеспечены в полном объеме. Частичный или 
смешанный залог является для банка более рискованным, так как 
обязательства по нему частично или совсем не обеспечены или 
обеспечены наименее ликвидными активами.
Также залог можно различить по способу владения предметом 
залога:
 
• без права продажи;
 
• с правом продажи;
 
• с правом передачи в аренду.
Банк имеет право потребовать исполнения обязательства по заложенному имуществу, в случае если:
 
• нарушены условия договора о залоге, когда предмет залога 
выбыл из владения Залогодателя;
 
• обнаружено нарушение Залогодателем правил о замене предмета залога, которое допускается с согласия Банка, если договором не предусмотрено иное;
 
• утрачен предмет залога в силу обстоятельств, не контролируемых Залогодержателем, если Залогодатель не использовал 
право восстановить предмет залога или произвести его замену 
на другое равноценное имущество, в случае если это не противоречит договору.
Банк имеет право требовать исполнения обязательств, обеспеченных залогом, досрочно. В случае, если его требование не будет 
удовлетворено, он имеет право обратить взыскание на предмет залога, если:
 
• имело место нарушение Залогодателем своих обязательств 
по страхованию предмета залога от рисков его полной утраты 
или повреждения. В случае если стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом обязательства, то на сумму 
не ниже размера требования1;

1 
Методические рекомендации «Оценка имущественных активов для целей 
залога». Комитет АРБ по оценочной деятельности. М., 2011, стр. 4.

• не были приняты соответствующие меры для того, чтобы 
обеспечить сохранность заложенного имущества, в том числе 
и от третьих лиц;
 
• имел место необоснованный отказ банку в документарной 
и фактической проверке предмета залога, его фактическом наличии, количестве, состоянии и условий хранения;
 
• имело место нарушение условий о праве распоряжения заложенным имуществом без согласия банка, в случае если договором не было предусмотрено иное.
Прекращение действия договора о залоге происходит в следующих случаях: 
 
• с момента прекращения основного обязательства, обеспеченного залогом. Для договора залога не имеет значения, на каких 
основаниях было прекращено основное обязательство, важно 
то, что оно состоялось;
 
• в случае наличия оснований для прекращения обязательств 
по требованию залогодателя (например, нарушение условий 
хранения, содержания, использования имущества — предмета 
залога);
 
• в случае существенных повреждений или гибели имущества 
в залоге или наступления прекращения права по залогу, если 
Залогодатель не использовал свое право замены поврежденного 
имущества;
 
• в случае, когда заложенное имущество продается с публичных 
торгов, а также когда его продажа оказалась невозможной (торги 
были объявлены повторно несостоявшимися, а Залогодержатель 
не воспользовался правом оставить предмет залога за собой).
Важно отметить, что на основании общих правил прекращение 
залогового обязательства не подлежит регистрации, кроме отдельных случаев: правило прекращения действия ипотеки, договор 
залога транспортных средств. Регистрация прекращения действия 
таких договоров происходит по тому же адресу, где был первоначально зарегистрирован договор.
В случае прекращения действия договора, по которому имело 
место обеспечение залоговым имуществом, Залогодержатель, у которого находилось данное имущество, обязан возвратить Залогодателю заложенное имущество и соответствующие документы.
Имущество, возвращенное Залогодателю при закладе, должно 
быть возвращено в том же состоянии, количестве и качестве, 
с учетом начисленных норм амортизации, в котором оно было передано Залогодержателю.
Как мы указывали ранее, в соответствии со ст. 336 Гражданского 
кодекса РФ предметом залога может стать любое имущество, в том 
числе вещи и имущественные права (требования). Однако здесь существуют и исключения.