Проблемы определения сроков при заключении договора аренды нежилых помещений

ВЕСТНИК УДМУРТСКОГО УНИВЕРСИТЕТА 

2008. Выпуск 2 
 
 
 ЭКОНОМИКА И ПРАВО 

 
УДК 347 
 
Ю.А. Борзова  
 
ПРОБЛЕМЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СРОКОВ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ 
ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ 
 
Исследуются проблемы определения сроков при заключении договора аренды нежилых помещений, варианты определения сроков действия договора аренды. Рассматривается противоречивая судебная практика по договорам аренды.  
 
Ключевые слова: нежилое помещение, срок, договор аренды. 
 
Применение норм Гражданского кодекса РФ, регулирующих арендные 
отношения нежилых помещений, всегда вызывало немало сложностей в правоприменительной практике. Устранить многие из них позволяют правила, 
закрепленные в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ (Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой) от 
11 января 2002 г. № 66 (далее – Обзор). Интересным представляется вопрос о 
правилах исчисления сроков действия договоров аренды, подлежащих государственной регистрации.  
Согласно ст. 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации 
и считается заключенным с момента такой регистрации. Соответственно договор аренды таких объектов, заключенный на срок менее одного года, не подлежит госрегистрации и считается заключенным с момента его подписания. 
Практически важен вопрос о порядке исчисления годичного срока, необходимого для государственной регистрации. Поскольку регистрация договора аренды в сегодняшних реалиях сопряжена с известными сложностями, арендодатели обычно предпочитают заключать договор на срок менее года. Весьма интересен п. 3 Обзора, который связан с применением уже вызывавшего дискуссии 
п. 2 ст. 651 ГК. В рассмотренном в п. 3 Обзора деле арендодатель обратился в 
арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за 
просрочку внесения арендных платежей. Ответчик (арендатор) иск не признал, 
ссылаясь на то, что договорная неустойка не подлежит применению, так как 
подписанный с истцом договор аренды здания в силу ст. 651 ГК не является 
заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации. Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска. 
В иске было отказано в связи с тем, что в договоре аренды здания срок 
его действия был определен с 1 июня 2000 г. по 31 мая 2001 г., то есть составлял ровно один год, поэтому такой договор в силу п. 2 ст. 651 ГК подлежал государственной регистрации и из-за ее отсутствия не мог считаться заключенным. Если бы датой окончания договора было не 31, а 30 мая 2001 г., 
то договор считался бы заключенным, а иск был бы удовлетворен. Следует 
обратить внимание, что правила п. 2 ст. 651 ГК распространяются и на дого
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com