Оценка приносящей доход недвижимости

А.Н. Плотников



            Оценка приносящей доход недвижимости










Москва





                znanium com





электронно-библиотечная система
Инфра-М

2016

          А.Н. Плотников



            Оценка приносящей доход недвижимости


         Учеб. пособие







                      Москва
               Инфра-М; Znanium.com

2016

Плотников, А.Н.

     Оценка приносящей доход недвижимости: учеб. Пос. / А.Н. Плотников.
- М.: Инфра-М; Znanium.com, 2016. - 80 с.

ISBN 978-5-16-105471-0 (online)

ISBN 978-5-16-105471-0 (online)

© А.Н. Плотников, 1997, 2016

                       ВВЕДЕНИЕ
   Рыночные преобразования в экономике России требуют не только политической воли, общественного согласия, глубоких институционных преобразований, но и кропотливой, тщательной черновой работы. Она включает создание правовой среды, отработку нормативной базы, технологий функционирования и взаимодействия субъектов ринка, подготовку специалистов совершенно новых профессий.
В первую очередь это касается рынка недвижимости, развитие которого может определить в перспективе характер изменений всей экономики. Необходимо отдать должное пионерам риэлторской деятельности в России, энтузиазм и энергия которых позволили им за 3--4 года с начала экономических реформ продвинуться по пути создания цивилизованного рынка недвижимости.
   СЬъективное обоснованное заключение о величине рыночной стоимости недвижимого имущества необходимо при операциях купли-продажи или сдачи в аренду: при акционировании предприятия и перераспределении имущественных долей; при привлечении пайщиков и дополнительной алиссии акций; при'налогообложении и страховании недвижимости; при кредитовании под залог имущества и привлечении инвесторов, в тал числе и зарубежных; при исполнении прав наследования, судебного приговора й других операциях, связанных с реализацией имущественных прав. Субъектам таких операций выступают индивидуальные и коллективные собственники объектов недвижимости; банки ил? другие финансовые компании - потенциальные инвесторы; предприятия любой формы собственности, осуществляющие поиск инвестора; страховые компании, юридические организации; комитеты по имуществу и по банкротству, по земельной реформе, на-.гоговые службы у. другие административные органы, ^о есть практически все категории институциональных и физических лиц.
   Рыночные оценки капитала (недвижимости, бизнеса, машин и оборудования) совершенно необходимы в формирующейся рыночной экономике России. Необходимость проведения таких оценок до последнего времени неоправданно игнорировалась. 05 этом свидетельствует новейшая история становления рыночной экономики в России.
   В частности, в принятом Верховным Советом Российской Федерации 3 июля 1991 г. Законе о приватизации государственных и цуниципаль3

ных предприятий совершенно оправданно отмечалось,что подготовка предприятия к приватизации должна обязательно предусматривать "сценку его капитала" (п.З ст.15). Это означало, что "определение начальной цены для продажи предприятия по конкурсу (на аукционе) или величины уставного'капитала акционерного общества производится на основании оценки предприятия по его предполагаемой доходности" (ст. I?). Такш образом, при установлении начальной цены приватизируемого предприятия Закон о приватизации предусматривал оценку его "капитала" в соответствии с представлениями его предполагаемой доходности.
   В учебном пособии приводится тщательный анализ доходного метода оценки недвижимости, используются результаты применения мирового опыта в условиях зарождающегося российского рынка недвижимости, изучается порядок учета налогообложения и условий финансирования в операциях с недвижимой собственностью.

   I. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ
      ПРИНОСЯЩЕЙ ДОХОД НЕЖ МОСТИ
I.I.  Понятие рынка недвилдмости и его сегментирован!«
   Для того, чтобы выработать обоснованную оценку стоимости, необходимо собрать информацию по соответствующему рынку недвижимости. У оценщика могут возникнут! проблемы со сбором данных, если он не знаком с природой и особен! .остями местного рынка.
   Рынок недвижимости - Э'?о определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяете/, пространство между различными конкурирующими вариантами землепсльзования. Как показано на рис. I.I., рын»к недвижимости - это сложная структура, цель которой - свести вместе покупателей и продавцов.




                                      о
       Рис. I.I. Упрощенная модель участников рынка недвижимости

5

   Рынск недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы и подвержены воздействию физической среды. Все участки земли дифференцированы. Это означает, что каждый участок имеет уникальные черты. Рынок в Москве отличается от рынка в Саратове. Сделки регулируются различными законами, осуществляются в различных климатических и экономических условиях. Рынок недвижимости сегментирован, поскольку различные пользователи обладают различны.! и потребностями и различными ресурсами. Qi можэт быть сегментирован по целому ряду параметров:
   -     по использованию - для собственности жилого, коммерческого, прсмыплэнногс и сельскохозяйственного газначения;
   -     по географическому фактору - каждьй район мажет представлять собой отдельный рынок. В одной части города могут существовать одни рыночные условия, в другой - другие;
   -     по цене - покупатели домов стоимостью от I500C0 до ЭиСЮОО долг, будут HHrwnᵥ чем покупатели домов стоимостью от 70000 до 90000 долл;.
• - по качеству продукта - офисные помещения класса А могут принадлежать к совсем другому сегменту рынка, чем офисные помещения класса Г, хотя оба объекта могут находиться на одной улице;
   -     по инвестиционной мотивации - одни инвесторы могут быть заинтересованы в собственности, требующей минимального менеджмента, не приносящей денежного потока, однако с болъшил потенциалом для прироста стоимости. Другие могут приобретать объекты, представляющие собой хорошее налоговое укрытие, для которых характерен положительный денежный поток;
   -     по типу прав в собственности - для различных видов прав на недвижимость существуют различные рынки. Эти права могут вклгяать неограниченные права собственности, сервитуты, права на недра, права на аренду и разделенные по времени права на участие в кондоминиумах .
   Сделки с недвижимостью по своей природе носят частный характер. Открытая публичная информация часто бывает неполной или неверной.
Не следует предполагать, что все публичные данные представляют собой точное описание сделки.
   Некоторые события на рынке недвижимости происходят из-за эмоций или недостаточной информированности отдельных участников.Покупатель

6

или продавец может выносить свои суждения на основе слухов или неопределенных психологических потребностей. Результатом этого может стать широкий разброс в ценах продажи, в предложенных условиях и других аспектах сделок. Поэтому к адалиду данных следует подходить с осторожностью.
   В отличие от других видов рынков, где цены определяются соотношением спроса и предложения со стороны большого числа участников, на некоторых сегментах рынка недвижимости зачастую насчитывается всего несколько покупателей или продавцов. Зто особенно характерно для специализированных объектов или объектов единственного назначения. При определении характеристик потенциальных покупателей такой собственности необходимо особое внимание.
   Недвижвлость привязана к конкретному местоположению. Строительство занимает определенное время. Здания и сооружения относительно долговечны. В краткосрочном плане все эти факторы обосновывают низдую эластичность предложения объектов недвижимости. Это значит, что если даже спрос возрастет и цены пойдут вверх, очень трудно будет быстро увеличить качество пригодной к использованию недвижимости на данном рынке. Аналогично в сдучае избытка недвижимости цены могут оставаться низкими в течение нескольких лет, до тех пор, пока не исчезнет избыточное предложение.
   Спрос может быть очень изменчив ал. Например, открытие в маленьком городке новой фабрики может вызвать значительный приток рабочей силы,что в свою очередь потребует строительства большого количества нового жилья, торговых и рекреационных объектов и т.д. В то же время недостаток средств для ипотечного кредитования и высокие процентные ставки могут сдеркивать спрос на недвижимость.
  . Все эти факторы указывают на то,что для квалифицированной сценки объектов недвижимости необходимо иметь достаточную базу данных об изменениях в условиях и тенденциях развития рынка. Следует собирать данные, правильно отражающие условия того се тента рынка, к которому принадлежат оцениваемые или акционируемые объекты собственности.

о


7

   1.2. Принципы сценки недвижимости
   Приносящая доход собственность обладает рядом характеристик, которые представляют собой вызов профессионалам, работающий в сфере недвижимости. К этим характеристикам относится конфигурация доходов, будущие изменения стоимости, комплексные финансовые, правовые и налоговые последствия, а также факторы риска и ринка.
   Поскольку существует много различных ввдав стоимости, важно по-нииать, что представляет собой каждый из них и какую стоимость не^ обходшо определить в данном конкретном случае. Величины стоимости собственности для конкретного инвестора, для пользователя или для наиболее вероятного покупателя скорее всего будут существенно различаться.
   Стоимость приносящей доход собственности обычно лучше всего измеряется сумиой и временам получения всех форм доходов, которые она способна принести. Необходимо провести сценку вероятных доходов на соответствующем сегменте рынка недвижимости. Сделать это достаточно олскно,учитывая комплексный и к тому же частный характер сделок, и особенно из-за долговременной природа недвижимости в постоянно меняющейся среде. С то ал ость приносящей доход недвижимой собственности определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения тех выгод, которые данный объект, как ожидается, будет приносить в будущем.
   Каким образом сценщик или аналитик оценивает стоимость? Почелу по-разному оцениваются два потока* доходов одинаковой величины? Какие факторы должны изменить величину будущих выгод от использования или перепродажи объекта недвижимости?
   Профессиональные оценщики разработали логический и систематический подход к определению стоимости различных типов не да ижии ости. Он позволяет измерить виды стоимости, например инвестиционную стоимость, рыночную стоиглость, наиболее.вероятную цену продажи или какой-либо иной вид стоимости, в зависимости от поручения клиента. Данный оценочный процесс нацелен на решения поставленной задачи. Он реализуется через серию последовательных шагов, позволяющих принять во внимание все важные и сколько-нибудь значимые рыночные факты, которые могут повлиять на стоимость собственности.
   Теоретическим фундаментом процесса оценки является единый жбор

8

оценочных принципов. В основу последних полажены модели наблюдавшегося ранее экономического поведения ладей, имевших дело с недвижимостью. Определим и рассмотрим эти важные принципы, которые объединяются в следующие группы:
   I. принципы, основанные та представлениях пользователя;
   2. принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями;
   3.  принципы, связанные с рыночной средой;
   4.  принципы таилучшего и наиболее эффективного использования.
   Как показано на рис. 1.2, эти принципы взаимосвязаны. При анализе конкретной собственности одновременно мохут быть задействованы сразу несколько принципов. Сднако следует отметить, что они применимы дажко не к каждой оценочной задаче.


Рис. 7.Принципы оценки недвижимости

9