Правовое регулирование оборота дачных, садовых и огородных участков

Э л е к т р о н н о Б и б л и о т е ч н а я
С
и
с
т
е
м
а

Z N A N I U M . C O M

Москва 
РИОР 
ИНФРА-М

ПРАВОВОЕ 
РЕГУЛИРОВАНИЕ 
ОБОРОТА ДАЧНЫХ, 
САДОВЫХ И ОГОРОДНЫХ 
УЧАСТКОВ 

А.Ю. Чикильдина

Чикильдина А.Ю.

Правовое регулирование оборота дачных, садовых и огородных участков. — М.: РИОР: ИНФРА-М, 2013. — 177 с. —
(Наука и практика).

ISBN 978-5-369-01025-9 (РИОР) 
ISBN 978-5-16-005356-1 (ИНФРА-М)

УДК 349.4 (075.4)
ББК 67.407 
 
Ч60 

В работе проведен анализ гражданского, земельного и градостроительного законодательства, регламентирующего вопросы предоставления садовых, дачных,
огородных земельных участков в собственность граждан, а также рассмотрены
иные основания приобретения права собственности на такие участки. 
Автором дана общая характеристика гражданско-правовых способов защиты
прав собственников дачных, садовых и огородных земельных участков, сформулированы рекомендации и предложения по совершенствованию законодательства
и оптимизации правоприменительной практики. 
Рассчитана на широкую читательскую аудиторию — студентов, аспирантов,
преподавателей, должностных лиц органов государственной власти и местного
самоуправления, представителей правозащитных объединений, иных заинтересованных читателей.  

© Чикильдина А.Ю., 2012

Ч60 

Издается в авторской редакции

Автор:               Чикильдина Анна Юрьевна — кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса НОУ ВПО «Волгоградский институт бизнеса». Является соавтором четырех научно-практических комментариев к федеральным законам, автором
более 80 печатных работ, посвященных правовым проблемам
охраны и использования земель в РФ 
 
Рецензенты:   Анисимов А.П. — доктор юридических наук, профессор; 
Рыженков А.Я. — доктор юридических наук, профессор

ISBN 978-5-369-01025-9 (РИОР) 
ISBN 978-5-16-005356-1 (ИНФРА-М)
 

УДК 349.4 (075.4)
ББК 67.407 

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ИСТОРИЯ СТАНОВЛЕНИЯ 
ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОГО РЕЖИМА ДАЧНЫХ,  
САДОВЫХ И ОГОРОДНЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ 

Земельные отношения в России за последние десятилетия претерпели существенные изменения. При проведении земельной реформы 
на первый план вышли наиболее важные отношения, связанные с 
приобретением и реализацией права собственности на земельные 
участки. В целях укрепления института права собственности на земельные участки в отечественном законодательстве ряд законов был 
дополнен новыми правовыми нормами и самостоятельными нормативными актами, направленными на совершенствование порядка приобретения и прекращения права собственности. В настоящее время 
законодатель в равной степени уделяет внимание правовым проблемам в сфере осуществления права государственной, муниципальной и 
частной собственности на земельные участки.  
Несмотря на то, что наша страна богата земельными ресурсами, до 
сих пор одной из важных социально-экономических проблем России 
является проблема обеспечения российских граждан землей. Причем 
основная проблема заключается в совершенствовании правового механизма предоставления и оформления права частной собственности 
на земельные участки. Наиболее высокая потребность в четком правовом регулировании наблюдается в сфере гражданско-правовых отношений, связанных с приобретением и реализацией прав на дачные, 
садовые, огородные земельные участки. По официальным данным 
площадь земель, используемых для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства, в совокупности составляет более  
1,5 млн га и занимая ощутимую часть земельного фонда России. В 
условиях экономического кризиса садово-дачное движение укрепляет 
свои позиции, в результате чего возрастает экономическая и социальная ценность дачных, садовых и огородных земельных участков. Данные участки все активнее включаются в гражданский оборот, выступая в нем в качестве самостоятельных объектов гражданских прав. 
Анализ последствий реформ, проводимых российским законодателем 
в сфере коллективного и индивидуального землепользования, позволяет сделать вывод о необходимости изменения ряда норм Гражданского и Земельного кодексов, а также Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, дачных, огороднических некоммерческих объединениях граждан». Для эффективного регулирования гражданско-правовых отношений, складывающихся по поводу 
реализации права собственности и иных вещных прав на дачные, садовые, огородные участки и их защиты, требуется тщательный анализ 
доктрины, законодательства и практики в этой сфере. В связи с этим 
следует отметить, что исследование проблем проводилось с учетом 

положений Концепции совершенствования гражданского законодательства, разработанной во исполнение Указа Президента РФ от  
18 июля 2008 г. № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса 
Российской Федерации», а также с учетом результатов научных исследований последних лет, новейшей судебной практики. 
Развитие гражданско-правовых отношений, объектом которых выступают дачные, садовые и огородные участки, потребность в их более детальном правовом регулировании придают особую актуальность исследованию современного гражданского законодательства 
для выявления межотраслевых связей норм гражданского и иных отраслей системы российского права, исследования специфики гражданско-правового режима указанных земельных участков, теоретических и практических проблем приобретения, осуществления и защиты 
права собственности на них граждан и их объединений.  
Однако до сих пор учеными не предпринималось попыток монографического исследования правового режима дачных, садовых и 
огородных земельных участков с позиций науки гражданского права. 
Настоящее исследование представляет собой попытку восполнения 
данного пробела, являясь теоретическим обобщением существующих 
проблем правоприменительной практики, предлагая варианты их решения с гражданско-правовых позиций, аргументируя ряд изменений 
и дополнений в гражданское законодательство, а также в части оптимизации судебной и иной правоприменительной практики.  
В советской научной литературе вопросы пользования дачными, 
садовыми, огородными участками наиболее предметно рассматривались в рамках науки земельного права в работах Н.Г. Станкевича,  
Б.В. Ерофеева и М.С. Липецкера. В современный период ряд проблем 
возникновения права собственности на дачные и садовые участки исследовался Д.В. Степановым. Отдельные аспекты правового режима 
земельного участка как объекта гражданских прав были рассмотрены 
Г.А. Аксененком, Е.А. Галиновской, П.Н. Бобиным, Д.С. Бугровым, 
О.В. Бурлаченко, К.Х. Ибрагимовым, И.А. Иконицкой, Т.В. Крамковой, В.Г. Левахиным, К.С. Митягиным, О.В. Тарасенко, Г.В. Чубуковым.  
Общие вопросы права собственности, оборота земельных участков 
как объектов недвижимости, а также защиты прав на них были исследованы с позиций конституционного, гражданского, а также земельного права в работах А.П. Анисимова, Ю.Н. Андреева, Н.Е. Амелиной, Е.А. Греховой, Л.Ю. Грудцыной, С.В. Дзагоева, И.Б. Живихиной, 
Л.Т. Кокоевой, Г.С. Крапана, С.А. Красновой, А.И. Мелихова,  
О.М. Оглоблиной, К.Г. Пандакова, А.Я. Рыженкова, С.А. Чаркина и 
др. Сферой научных исследований И.Ю. Аккуратова, Р.Г. Аракельяна, 
Т.В. Дерюгиной, В.П. Камышанского, С.В. Камышанской, Д.Ч. Кима, 
Н.М. Коршунова, Т.Б. Станкевич, А.А. Хорева являлись общие и специальные вопросы ограничений права собственности на земельные 

участки как объекты недвижимого имущества. Однако самостоятельного комплексного научного исследования, посвященного вопросам 
гражданско-правового режима дачных, садовых и огородных земельных участков, до сих пор не проводилось. 

1.1. ДАЧНЫЙ, САДОВЫЙ, ОГОРОДНЫЙ УЧАСТОК 
КАК ОБЪЕКТЫ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ 

Впервые термин «объект гражданских прав» был использован  
Д.И. Мейером в лекциях по гражданскому праву. Под «объектом права» он предлагал понимать «то, что подлежит господству лица как 
субъекта права», а именно «лица, вещи и чужие действия (действия 
других лиц), так что все права по их объекту представляются или правами на лица, или правами на вещи, или правами на чужие действия»1. Что же касается объектов гражданских прав, то Д.И. Мейер 
вкладывал в содержание данного понятия вещи и чужие действия, 
поскольку «права на лица чужды имущественного характера, гражданское же право имеет дело только с имущественными правами, так 
что правам на лица нет, собственно, места в гражданском праве». И 
вещи и чужие действия, которые состоят в гражданском обороте и 
имеют ценность, понимались им в общем смысле как «имущество».  
Д.Д. Гримм, проанализировав мнения немецких ученых, пришел к 
выводу о том, что «единственными возможными объектами прав являются лица и так называемые телесные вещи, т.е. предметы внешней 
природы, заключенные в пространственные границы». Таким образом, он исключил из содержания понятия нематериальные блага, не 
имеющие телесной сути2.  
К.П. Победоносцев использовал вместо термина «объект гражданских прав» термин «предмет обладания», который приравнивал к 
имуществу. Так, «предметом обладания (имуществом) может быть 
все, что служит человеку для достижения хозяйственной цели», а 
именно: вещи в натуре и права на вещи, которые причисляются к вещам, состоящим в имуществе человека3. 
В советский период исследования в этой области были продолжены. Так, О.С. Иоффе обосновал равнозначное соотношение понятий 
«объект гражданского правоотношения» и «объект гражданских 
прав». Он полагал, что вещи не представляют собой объект прав, т.к. 
поведение обязанных лиц является объектом не только гражданских 
правомочий и обязанностей, но и объектом самого гражданского пра                                                        

1 Мейер Д.И. Русское гражданское право. Т. 1. — М.: Статут, 2005. — 
С. 108. 
2 Гримм Д.Д. К учению об объектах прав // Вестник гражданского права. — 2007. — № 1. — С. 47. 
3 Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные 
права. — М.: Статут, 2002. — С. 89.  

воотношения, и если в то же время основное назначение гражданского 
правоотношения, точно так же, как и главная функция субъективных 
гражданских прав и гражданско-правовых обязанностей, состоит 
прежде всего в обеспечении определенного поведения обязанных лиц, 
то гражданское правоотношение или гражданские права и обязанности, не связанные со своим объектом, не направленные на обеспечение этого поведения, не могли бы выполнить своего основного назначения, утратили бы всякий практический смысл и какое бы то ни было 
юридическое значение.  
По словам О.С. Иоффе, «не являясь объектами прав, вещи и их 
свойства имеют гражданско-правовое значение как внешние обстоятельства, обусловливающие либо единственно возможную форму, 
либо границы выбора между различными формами поведения людей 
как участников отношений, регулируемых гражданским правом»1. 
Поэтому и под объектом правового воздействия он понимал не особые свойства вещей, а соприкасающееся с ними поведение граждан. 
Особые свойства вещей не сами по себе подвергаются правовому регулированию, а лишь обусловливают необходимость соответствующего правового воздействия на поведение людей.  
М.М. Агарков в свою очередь предложил «во избежание путаницы… рационализировать терминологию и считать объектом права то, 
на что направлено поведение обязанного лица, прежде всего вещь; 
поведение же обязанного лица, характеризуемое теми или иными признаками (передача вещи, уплата денег, производство определенной 
работы, воздержание от посягательства на вещь, воздержание от издания чужого литературного произведения и т.д.), называть содержанием правоотношения»2. При этом необходимо обратить внимание на 
то, что содержание правоотношения характеризует не только то, что 
должен (или не должен) делать пассивный субъект, но и то, что может 
требовать активный субъект. 
Несмотря на существенные различия в предлагаемых определениях, все описанные выше взгляды на предмет наполнения понятия 
«объекты гражданских прав» гражданско-правовым смыслом можно 
объединить в общефилософскую теорию понимания объектов гражданских прав3.  
Наряду с вышеизложенным упомянем и специально-юридическую 
теорию объекта, сторонниками которой являлись российские цивилисты Ю.С. Гамбаров, Н.М. Коркунов и др. В работах указанных ученых 
                                                        

1 Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву: Из истории цивилистической мысли. Гражданское правоотношение. Критика теории «хозяйственного права». — М.: Статут, 2000. — С. 92. 
2 Агарков М.М. Избранные труды по гражданскому праву. В 2-х т. Т. I. — 
М., 2002. — С. 195. 
3 См.: Гражданское право: актуальные проблемы теории и практики / Под 
общ. ред. В.А. Белова. — М.: Юрайт-Издат, 2007. — С. 303–308. 

определение объектов гражданских прав производилось через категорию интереса. 
Многим позже категория интереса была исследована В.П. Грибановым. Этот выдающийся ученый под интересом понимал потребности человека, принявшие форму сознательного побуждения и проявляющиеся в жизни в виде желаний, намерений, стремлений. Его заслуг невозможно недооценить, поскольку он сформулировал фундаментальные выводы, касающиеся теоретической основы интереса как 
правовой категории.  
Первый из них заключается в том, что нормы объективного права 
должны обеспечить баланс разнообразных и противоречивых интересов общества и его отдельных индивидов. Второй можно кратко 
сформулировать так: удовлетворение интересов управомоченного лица есть цель субъективного права, а «субъективное право в свою очередь есть средство удовлетворения интересов этого лица»1. На первый 
взгляд обнаруживается нечто общее, но может ли одновременно субъективное право и объект гражданских прав быть средством осуществления и удовлетворения интересов лица в гражданском праве при 
условии, что данные понятия все же разграничиваются, хотя как элементы правоотношения существуют во взаимосвязи.  
На самом деле субъективное право и объект права не могут осуществляться бесцельно. Поэтому категория интереса не может быть 
сущностной характеристикой объекта гражданских прав. В рамках 
настоящей работы особый интерес представляют работы цивилистов, 
обосновывающих смысл категории объектов гражданских прав через 
понятие «правовой режим».  
Так, В.И. Сенчищев в статье, опубликованной более десятилетия 
назад и посвященной объектам гражданских правоотношений, одним 
из первых предложил использовать правовой режим в качестве характеристики объекта права. Основной постулат, который он сформулировал, заключался в том, что важным с позиции права является не сам 
объект, а то правовое значение, тот правовой режим, который присваивается этому явлению в силу позитивного права и который воплощается в субъективных правах и обязанностях2. 
В ряде учебников по гражданскому праву мы находим весьма схожую позицию. Так, Е.А. Суханов утверждает, что объектом гражданских правоотношений (или объектом гражданских прав) можно было 
бы признать определяемое законом (правовым режимом) поведение 
людей по поводу приобретения, отчуждения и использования разно
                                                        

1 Грибанов В.П. Интерес в гражданском праве // Советское государство и право. — 1967. — № 1. — С. 49–56. 
2 См.: Сенчищев В.И. Объект гражданского правоотношения // Актуальные вопросы гражданского права / Под ред. М.И. Брагинского. — М., 1998. — 
С. 140–153. 

образных благ, а не сами эти блага. Объясняется это тем, что именно 
этим, а не своими физическими свойствами отличаются друг от друга 
различные объекты гражданского оборота, и именно эта их сторона 
имеет значение для гражданского права1. 
Приведенные мнения подверг критике в своих трудах В.А. Лапач. 
Он утверждает, что отождествлять объекты гражданских прав, правовой статус и правовой режим нельзя, поскольку второй и третий регулируют гражданские отношения, представляя собой некую меру. И 
если представить себе эту меру «вне определенного способа «прикрепления» объекта к носителю соответствующего вещного либо обязательственного права — субъекту гражданского права, то она является функционально бессодержательной». В.А. Лапач обосновывает 
такой вывод еще и тем, что «правовой режим и статус объекта образуются в тот момент, когда «объект “встречается” со своим субъектом, возникает конкретное правовое отношение, в котором и реализуются те самые императивные и диспозитивные позитивные положения»2.  
К данной критике в своих работах присоединился и В.А. Белов. 
Анализируя определение объекта гражданских прав, предложенное 
В.И. Сенчищевым, он приходит к выводу об его ошибочности, поскольку если понимать под объектами совокупность всех позитивноправовых предписаний и основанных на них субъективно-правовых 
притязаний, то получается, что объектом правоотношения выступают 
правовые нормы (т.е. «совокупность предписаний») и субъективные 
права («совокупность притязаний»)3. Таким образом, происходит 
смешение понятий, препятствующее выявлению объектов гражданских прав в качестве самостоятельной правовой категории.  
Между тем с такой позицией трудно согласиться, особенно если 
проводить разграничение категорий «форма» и «содержание». В этом 
случае конструкция «правового режима», действительно закрепленная 
в нормах права, представляет собой лишь внешнюю форму правового 
«бытия» объектов гражданских прав; непосредственное же поведение 
людей по поводу определенных благ, а также вытекающие из этого их 
субъективные права относительно таких объектов представляют собой содержание правового режима объектов гражданских прав. Следовательно, в позиции В.И. Сенчищева, вопреки утверждениям  
В.А. Белова, нет внутренних противоречий. 

                                                        

1 См.: Гражданское право. В 4 т. Т. 1: Общая часть / Отв. ред. Е.А. Суханов. — М.: Волтерс Клувер, 2008. — С. 294–295. 
2 Лапач В.А. Что такое объекты гражданских прав, или «феномен кубка 
Кремля» // Законодательство. — 2002. — № 5. — С. 12. 
3 См.: Гражданское право: актуальные проблемы теории и практики / Под 
общ. ред. В.А. Белова. — М.: Юрайт-Издат, 2007. — С. 317. 

Анализируя вышеизложенные положения гражданско-правовой 
доктрины, следует акцентировать внимание на множественном характере объектов гражданских прав. «Объекты гражданских прав оттого 
лишены единственного числа, что они подразумеваются законодателем как некий правовой континуум, представленный теоретической 
идеей о системе имущественных и социальных благ, составляющих 
экономическую и духовную основу существования человека и общества. Эта абстракция-идея, однако, содержит в себе обобщение сущностных черт не наличных внеюридических реалий (благ), а отображающих их изолирующих абстракций и абстракций отождествления»1.  
В целом стоит отметить, что работы В.А. Лапача являются наиболее полными и действительно полезными исследованиями научнотеоретических проблем, связанных с категорией «объекты гражданских прав». Однако сформулированное им определение объекта гражданских прав представляет собой скорее комплексную характеристику, чем лаконичное понятие, адаптированное к современной правовой 
реальности. В частности, под объектом гражданских прав ученый 
предлагает понимать «правовую идею самого высокого уровня обобщения, входящую в систему основных категорий частного права, 
отображающую систему признаваемых или допускаемых в данной 
правовой общности имущественных и неимущественных благ (ценностей), характеризуемых признаками дискретности, юридической привязки и системности, по поводу которых складываются общественные 
отношения как предмет гражданского права, а также устанавливаются 
правовые связи в ходе урегулирования данных отношений»2. Данной 
методологической установки мы в целом будем придерживаться при 
характеристике дачных, садовых, огородных земельных участков как 
объектов гражданских прав.  
В рамках настоящего параграфа уместно остановиться на анализе 
тенденций развития гражданского законодательства. Как отмечали 
авторы Концепции совершенствования гражданского законодательства, разработанной во исполнение Указа Президента РФ от 18 июля 
2008 г. № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации»: «…свойства объектов в главе 6 Гражданского кодекса РФ, как правило, не описываются, а раскрытие содержания 
определенного вида объектов является главным образом достоянием 
                                                        

1 Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: теория и судебная 
практика. — М., 2004. — С. 64. 
2 Там же. С. 82. Автор обращает внимание на то, что дискретность предметов окружающего мира и их «юридическая привязка» к определенному 
субъекту — суть конститутивные признаки, характеризующие все объекты 
прав. Под системностью подразумевается интегрированность правовой идеи 
об объектах прав в систему основных категорий права и системное построение самой категории объектов. 

доктрины и судебной практики»1. В связи с этим следует обозначить, 
какое место занимают дачные, садовые и огородные участки в системе имущественных и неимущественных благ, определить общие и 
особенные признаки, присущие данной группе объектов гражданских 
прав.  
Начнем с того, что если имущественное (равно как и неимущественное) благо имеет ценность для человека, то от неимущественного блага его отличает наличие телесной формы, благодаря которой 
оно является товаром в гражданском обороте. Термин «имущество» 
неразрывно связан с понятием «вещь», которое изначально использовалось в римском праве для обозначения как материальных объектов, 
так и юридических прав и отношений. «Названием вещи охватываются также юридические отношения и права», — отмечалось в Дигестах. 
Отсюда вытекали две категории вещей: телесные (res corporales) и 
бестелесные (res incorporales)2. В процессе рецепции римского права в 
ряде стран объем понятия «вещь» трансформировался в понятие 
«имущество», что особенно характерно для стран французской системы права, где под имуществом понимают вещи, вещные права и судебные иски3. 
Под вещью в гражданском праве понимается предмет внешнего 
(материального) мира, находящийся в естественном состоянии в природе или созданный трудом человека, являющийся основным объектом в имущественном правоотношении4. Категория «имущество» является более широкой, чем «вещь» и применяется для обозначения:  
1) совокупности вещей и материальных ценностей, находящихся в 
собственности, оперативном управлении или хозяйственном ведении; 
2) совокупности вещей и имущественных прав на получение вещей 
или иного имущественного удовлетворения от других лиц (актив);  
3) совокупности вещей, имущественных прав и обязанностей, которые 
характеризуют имущественное положение их носителя (актив и пассив)5. 
Исходя из содержания ст. 128 Гражданского кодекса РФ (далее — 
ГК РФ)6 , которая относит к имуществу вещи, имущественные права и 
иное имущество, можно констатировать схожесть российской и фран
                                                        

1 URL: http: // www.privlaw.ru. – Дата обращения: 29.11.2009. 
2 См.: Дигесты Юстиниана: Пер. с лат. / Отв. ред. Л.Л. Кофанов. — М.: 
Статут, 2002. — С. 142. 
3 См.: Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества. — М.: ООО 
«Новая правовая культура, 2007. — С. 76.  
4 См.: Тихомирова Л.В., Тихомиров М.Ю. Юридическая энциклопедия / Под 
ред. М.Ю. Тихомирова. — М., 1997. — С. 65. 
5 Там же. — С. 179. 
6 Гражданский кодекс Российской Федерации (с изм. от 27.12.2009) // СЗ 
РФ. — 1994. — № 32. — Ст. 3301; 2001. — № 49. — Ст.4552; 2009. — № 52 
(часть I). — Ст. 6441.