Жилищное право

Настоящее учебное пособие написано в соответствии с 
Государственным образовательным стандартом высшего профессионального образования на основе Жилищного кодекса 
Российской Федерации и иных новых актов жилищного законодательства.
Для студентов, аспирантов и преподавателей юридических 
дисциплин, органов исполнительной власти и должностных 
лиц, юристов-практиков (судей, прокурорских работников, 
адвокатов, юрисконсультов), всех интересующихся вопросами жилищного законодательства.

I SBN 978 - 5 - 369 - 01066 - 2

9
785369 010662

В Ы С Ш Е Е  О Б Р А З О В А Н И Е
В Ы С Ш Е Е  О Б Р А З О В А Н И Е

У Ч Е Б Н О Е  П О С О Б И Е
У Ч Е Б Н О Е  П О С О Б И Е

А.В. Кудашкин

ЖИЛИЩНОЕ
ПРАВО

жилищное право

Москва
РИОР 
ИНФРА-М

УЧеБное посоБие

а.в. КУДаШКин

Рекомендовано 
в качестве учебного пособия 
для студентов высших учебных заведений,  
обучающихся по направлению «Юриспруденция» 
(квалификация (степень) — бакалавр)

УДК 349.444(470+571)(075.8) 
ББК 67.404.212.47(2Рос)я73 
        К88

Кудашкин А.В.
Жилищное право: Учеб. пособие. — М.: РИОР: ИНФРА-М, 2014. — 168 с. — 
(Высшее образование: Бакалавриат).

ISBN 978-5-369-01066-2 (РИОР)
 
ISBN 978-5-16-005600-5 (ИНФРА-М)

Настоящее учебное пособие написано в соответствии с Государственным 
образовательным стандартом высшего профессионального образования на основе Жилищного кодекса Российской Федерации и иных новых актов жилищного законодательства.
При подготовке пособия использовано законодательство по состоянию на 
1 декабря 2012 г.
Для студентов, аспирантов и преподавателей юридических дисциплин, органов исполнительной власти и должностных лиц, юристов-практиков (судей, 
прокурорских работников, адвокатов, юрисконсультов), всех интересующихся 
вопросами жилищного законодательства.

УДК 349.444(470+571)(075.8) 
ББК 67.404.212.47(2Рос)я73

К88

© Кудашкин А.В., 2014
ISBN 978-5-369-01066-2 (РИОР) 
ISBN 978-5-16-005600-5 (ИНФРА-М)

А в т о р :
Кудашкин Александр Васильевич — профессор кафедры гражданского права 
Военного университета, доктор юридических наук, профессор, автор 
8 учебников, учебных пособий, научно-практических изданий и более 
20 статей по проблемам жилищного права

Предисловие 

Российская Федерация — социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную 
жизнь и свободное развитие человека (ст. 7 Конституции Российской 
Федерации). Под достойной жизнью следует понимать не только достойный человека прожиточный минимум, материальную обеспеченность на уровне стандартов развитого общества, возможность обладать 
и пользоваться материальными и социальными благами современной 
цивилизации, включая медицинское обслуживание, личную безопасность и социальное обеспечение, доступ к ценностям культуры и т.п., 
но и обеспеченность жилищем, поскольку она является одним из главнейших материальных условий жизни человека и входит составной частью в понятие достойного жизненного уровня человека. 
С 1 марта 2005 г. введен в действие Жилищный кодекс Российской 
Федерации (далее — ЖК РФ), который пришел на смену действовавшему более 20 лет Жилищному кодексу РСФСР. Принят ряд законодательных актов, касающихся вопросов ипотечного кредитования, формирования рынка доступного жилья для российских граждан1, в том 
числе долевого участия в строительстве жилых помещений2 и жилищно-накопительных кооперативов3.
Жилищное право как учебная дисциплина предусматривает изучение курса жилищного права. В основе построения учебного курса жилищного права лежит внутренняя взаимосвязь общественных отношений, составляющих предмет жилищного права, и последовательность 
регулирующих их правовых норм. В ходе изложения тем курса жилищного права значительное место отводится анализу законодательных и 
иных нормативных правовых актов Российской Федерации, действующих в сфере жилищного обеспечения граждан и соответствующей деятельности отдельных субъектов. При изучении курса жилищно-правовые институты рассматриваются во взаимодействии их между собой и 
с нормами конституционного, гражданского, административного, финансового и других отраслей права. 
В учебном пособии учтены как кардинальные изменения нормативно-правовой базы 2004–2005 гг. (касающиеся участия в долевом 
строительстве жилья, жилищно-накопительных кооперативах, порядка 
выдачи и реализации государственных жилищных сертификатов, ре
1 См.: Федеральный закон от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства».
2 См.: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в 
долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты».
3 См.: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных 
накопительных кооперативах».

ализации накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения 
военнослужащих), так и последние изменения в жилищном законодательстве: федеральные законы от 18 июля 2011 г. № 214-ФЗ «О внесении изменений в статьи 13 и 14 Федерального закона “О содействии 
развитию жилищного строительства” и отдельные законодательные 
акты Российской Федерации», от 18 июля 2011 г. № 244-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства», от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и др.1
Настоящее учебное пособие будет интересно и полезно не только 
студентам, но и аспирантам, а также научным и практическим работникам.

1 См. также: федеральные законы от 18 июля 2011 г. № 242-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации 
по вопросам осуществления государственного контроля (надзора) и муниципального контроля», от 30 ноября 2011 г. № 349-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “О содействии развитию жилищного строительства” и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и от 
10 июля 2012 г. № 118-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон 
“О содействии развитию жилищного строительства” и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Глава 1. Понятие жилищноГо Права 
и жилищноГо законодательства 

1. Понятие жилищного права, его предмет и метод. 
жилищные правоотношения
Жилищное право — это система общеобязательных норм (правил поведения), установленных и обеспечиваемых государством, направленных на регулирование общественных отношений в жилищной сфере в интересах человека, общества и государства.
Жилищное право регулирует общественные отношения по поводу 
жилища, которые в совокупности образуют его предмет, т.е. жилищные отношения.
Жилищные отношения охватывают различные виды отношений, 
возникающих по поводу жилища: по предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, приобретению и строительству жилых помещений, по пользованию жилыми помещениями, по управлению жилищ-
ным фондом, эксплуатации жилищного фонда и т.д. Таким образом, 
жилищные отношения — это общее родовое понятие по отношению к 
отдельным их видам. 
ЖК РФ (ст. 4) перечисляет основные группы жилищных отношений, 
относя к ним отношения по поводу:
а) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права 
владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;
б) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
в) пользования общим имуществом собственников помещений;
г) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения 
их из жилищного фонда;
д) учета жилищного фонда;
е) содержания и ремонта жилых помещений;
ж) переустройства и перепланировки жилых помещений;
з) управления многоквартирными домами;
и) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных 
кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей 
их членов;
к) предоставления коммунальных услуг;
л) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
м) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, 
соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
н) осуществление государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля.
С одной стороны, к жилищным отношениям относятся организационные отношения, которые складываются на началах власти и подчинения 

(управление жилищным фондом и учет нуждающихся в жилых помещениях фонда социального использования и др.), а с другой — отношения, 
которые складываются на началах равенства их участников и, в свою 
очередь, подразделяются на имущественные (например, наем жилого помещения и др.) и личные неимущественные (отношения между членами 
семьи по поводу жилища или между соседями в коммунальной квартире). 
Жилищное право — это совокупность норм права, регулирующих 
жилищные отношения. 
Жилищные отношения, урегулированные правом, приобретают 
форму жилищных правоотношений, формализованных в жилищном 
законодательстве. Жилищное законодательство распространяется на 
разнородные общественные отношения, тем самым обуславливая применение к ним различных методов правового регулирования и правовых 
норм различной отраслей принадлежности. 
В жилищном праве в различных видах жилищных отношений действуют как метод властного обязывания (административно-правовой метод), так и метод равенства сторон или дозволения (гражданско-правовой 
метод) в различных вариациях и соотношении, своеобразие которых определяется конкретными способами регулирования: дозволение (использовать жилое помещение для проживания), запрет (например, использовать 
жилое помещение не по назначению), позитивное обязывание (например, 
платить за жилое помещение и коммунальные услуги). В структуру метода 
правового регулирования входят такие элементы, как установление границ 
регулируемых отношений, определение границ должного и возможного 
поведения субъектов (физических лиц и организаций), определение мер 
ответственности и ряд других элементов, посредством которых правовые 
нормы оказывают необходимое воздействие на общественные отношения.
Объектом жилищного права является особый материальный объект — жилое помещение, т.е. помещение, специально предназначенное 
для проживания физических лиц. 
Жилое помещение является основным, но не единственным объектом 
жилищного права; согласно ЖК РФ другим объектом является общее имущество собственников жилых помещений в многоквартирном доме. 

2. Принципы жилищного права 

Под правовыми принципами (принципами права) понимаются основные начала, важнейшие положения правового регулирования общественных отношений. 
В жилищном праве действуют принципы нескольких отраслей права (в том числе гражданского, административного права).
Кроме принципов, характеризующих тот или иной режим правового регулирования (административно-правовой или гражданско-правовой), жилищное право имеет принципы, которые присущи только этой 

отрасли права и которые оказывают решающее влияние на регулирование и охрану жилищных отношений и на применение норм жилищного 
законодательства:
— неприкосновенность жилища (ч. 1–3 ст. 3 ЖК РФ);
— недопустимость произвольного лишения жилища (ч. 4 ст. 3 ЖК 
РФ);
— безопасность жилища (ст. 1, 15, 17 ЖК РФ);
— удовлетворение жилищных потребностей в различных формах и 
доступность для граждан условий найма жилых помещений (ст. 1 ЖК РФ);
— цивилизованное использование жилых помещений (ст. 17 ЖК 
РФ);
— необходимость беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав 
(ч. 1 ст. 1 ЖК РФ);
— признание равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из ЖК РФ, другого 
федерального закона или существа соответствующих отношений (ч. 1 
ст. 1 ЖК РФ); 
— необходимость обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебная защита (ч. 1 ст. 1, 11 ЖК РФ);
— обеспечение сохранности жилищного фонда и использования 
жилых помещений по назначению (ч. 1 ст. 1, 20 ЖК РФ).
Перечисленные принципы являются отраслевыми принципами 
жилищного права. Охарактеризуем некоторые из них. 
Принцип недопустимости произвольного лишения жилища базируется на ст. 40 Конституции РФ (ч. 1) и сопрягается с одним из основных 
принципов гражданского права — неприкосновенность собственности. 
Он имеет исключительно важное значение для реализации стабильного, устойчивого права на пользование жилищем. Этот принцип прямо 
закреплен в ст. 3 ЖК РФ, предусматривающей невозможность выселения из жилища или ограничения в праве пользования жилищем, в том 
числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям 
и в порядке, которые предусмотрены ЖК РФ, другими федеральными 
законами. Ряд статей ЖК РФ регулирует вопросы расторжения договора найма в домах государственного и муниципального жилищных фондов по требованию наймодателя и выселения из жилых помещений не 
иначе как по основаниям, установленным законом, и только в судебном 
порядке. Возможность административного выселения (во внесудебном 
порядке) не допускается. 
Принцип неприкосновенности собственности вытекает из положения ст. 35 Конституции РФ, в соответствии с которой «никто не 
может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. 

Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд 
может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения». Таким образом, гражданам — собственникам жилых помещений законодательство обеспечивает возможность 
стабильного осуществления права владения, пользования и распоряжения принадлежащими им жилыми помещениями в соответствии с 
их назначением (ст. 288 ГК РФ), а членам семей собственников — возможность пользования этими помещениями на условиях, предусмотренных жилищным законодательством (ст. 292 ГК РФ).
Принцип удовлетворения жилищных потребностей и доступности для граждан условий найма жилых помещений базируется на ч. 3 
ст. 40 Конституции РФ, согласно которой малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законами нормами. Таким образом, государство обязуется принимать дополнительные меры помощи малоимущим и иным гражданам, 
нуждающимся в жилье.
Гражданин может реализовать свое право на жилище различными 
способами: на основе договора социального найма (бесплатное или за 
плату предоставление жилых помещений в домах государственного 
или муниципального фондов социального использования), коммерческого найма (предоставление жилых помещений в домах государственного или муниципального фондов не социального использования 
за доступную плату), путем вступления в члены жилищного или жилищно-строительного кооператива либо путем вступления в различные 
гражданские правоотношения по приобретению жилья и др.
Принцип неприкосновенности жилища базируется на ст. 25 Конституции РФ, которая гласит, что «жилище неприкосновенно». Никто 
не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц 
иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения. Проникновение в жилище допускается законом лишь в виде исключения и при соблюдении специальных правил.
Принцип неприкосновенности жилища не распространяется на 
специальные жилые помещения, свободные для доступа (например, 
казарменные и другие помещения, в которых размещаются военнослужащие-призывники).
Запрет проникновения в жилище означает недопустимость не 
только вхождения в него вопреки воле проживающих в нем лиц, но и 
иных форм получения сведений о том, что происходит в жилище. Так, 
например, недопустимы использование технических средств для прослушивания разговоров, ведущихся в жилище, и визуальные наблюдения за жилищем. Имеется в виду недопустимость, за исключением 
случаев, прямо указанных в законе, установки в жилище микроауди

озаписывающей и видеоаппаратуры, использование чердаков, подвалов, каналов вентиляции для установки аудио- и видеоаппаратуры, 
фиксирующей все происходящее в жилище, дистанционного наблюдения за жилищем.

3. жилищное законодательство: понятие, структура, 
действие 

Жилищное законодательство представляет собой совокупность 
законов, иных нормативных правовых актов, посредством которых государством устанавливаются, изменяются или отменяются соответствующие жилищно-правовые нормы, т.е. регулируются 
жилищные отношения, обеспечивающие удовлетворение потребности 
граждан в жилье.
Систему жилищного законодательства образуют различные законы, 
а также иные нормативные правовые акты, регулирующие жилищные 
отношения, которые подразделяются на три группы:
— федеральные законы и иные принятые в соответствии с ними 
нормативные правовые акты;
— законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации;
— нормативные правовые акты органов местного самоуправления.
В то же время основы регулирования жилищных отношений заложены в Конституции РФ. 
Конституция Российской Федерации является правовой основой 
развития всего российского законодательства, в том числе жилищного 
законодательства. Она имеет высшую силу и прямое действие; законы 
и иные правовые акты, принимаемые в Российской Федерации, должны 
полностью соответствовать положениям Конституции РФ.
В Конституции РФ решаются вопросы компетенции Российской Федерации и ее субъектов по жилищному и гражданскому законодательству.
Конституция РФ (ст. 71) относит гражданское законодательство к 
ведению Российской Федерации. В отличие от этого согласно п. «к» 
ч. 1 ст. 72 Конституции РФ жилищное законодательство является 
предметом совместного ведения Российской Федерации и субъектов 
Российской Федерации. Исходя из этого жилищные отношения могут 
регулироваться как актами Российской Федерации, так и актами субъектов Российской Федерации. Поэтому ЖК РФ и федеральные законы 
выступают одновременно в качестве правовой базы, на основе которой 
принимаются законы и иные нормативные правовые акты субъектов 
Российской Федерации в жилищной сфере.
В случае противоречия между федеральным законом и нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, изданным по