Гражданско-правовые вопросы обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество

Москва
ЮСТИЦИНФОРМ
2013

В.А.  Мочалова

ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ ВОПРОСЫ 
ОБРАЩЕНИЯ ВЗЫСКАНИЯ 
НА ЗАЛОЖЕННОЕ 
НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

Научно-практическое пособие

Мочалова, В. А.
 
Гражданско-правовые вопросы обращения взыскания на заложенное 
недвижимое имущество : научно-практическое пособие / В. А. Мочалова. — М. : Юстицинформ, 2013. — 224 с.

ISBN 978-5-7205-1173-9.

В издании на основе анализа норм зарубежного, русского дореволюционного, современного российского законодательства и складывающейся судебной практики освещены основные проблемы гражданскоправового регулирования отношений по обращению взыскания на заложенное недвижимое имущество. В частности, применительно к ипотеке 
предложена авторская трактовка понятия «обращение взыскания» как 
стадии осуществления права залога; рассмотрены основные материально-правовые элементы, устанавливаемые при обращении взыскания 
на предмет ипотеки, — предмет взыскания, объем взыскания, начальная продажная цена, способ реализации объекта взыскания. В работе 
сформулированы рекомендации по применению действующего ипотечного законодательства, а также предложения по его совершенствованию.
Книга предназначена для практикующих юристов, специализирующихся на ведении дел об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, преподавателей, студентов и аспирантов юридических факультетов и вузов.

УДК 347.276
ББК 67.404.1

 М86

ISBN 978-5-7205-1173-9

УДК 347.276
ББК 67.404.1

© ЗАО «Юридический Дом «Юстицинформ», 2013

М86

ВВЕДЕНИЕ

На современном этапе развития рыночных отношений возрастает роль ипотеки как инструмента повышения темпов социально-экономического развития страны. Гарантированные залогом недвижимости кредитные ресурсы обеспечивают приток инвестиций 
в производственную сферу, формируют многоуровневый фиктивный капитал в виде закладных и производных ипотечных ценных 
бумаг, повышают платежный спрос на рынке недвижимости, расширяют возможности для развития предпринимательской деятельности, способствуют решению проблемы обеспеченности граждан 
жильем (экономическая функция ипотеки). 
В юридическом смысле ипотека — способ обеспечения обязательств, сущность которого сводится к тому, что специально выделенное для целей залога недвижимое имущество в случае неисправности должника выступает источником компенсации имущественных потерь кредитора. Преимущества ипотеки по сравнению 
с иными способами обеспечения обязательств, в том числе залогом 
движимого имущества, обусловлены прежде всего свойствами недвижимого имущества (функциональная связь с землей, прочность, 
непотребляемость), а также особым правовым режимом возникновения, перехода и прекращения прав на него.
Однако факт установления ипотеки является не единственной 
гарантией получения кредитором преимущественного удовлетворения из стоимости ее предмета, не менее важной гарантией выступает наличие действенных правовых средств, обеспечивающих реализацию его права. Еще в конце XIX в. выдающийся русский цивилист 
Л.В. Гантовер отмечал, что главное условие развития поземельного 
кредита в России состоит не только в построении ипотечной системы на началах гласности, специальности и бесповоротности, но и в 
создании правовых средств, позволяющих кредитору легко и быстро 
удовлетвориться из ценности заложенной недвижимости1. Эти слова, сказанные более 120 лет назад, сохраняют актуальность и поныне. 

1  См.: Гантовер Л.В. Залоговое право: Объяснения к положениям главы IV 
раздела I проекта Вотчинного устава. — СПб., 1890. — С. 4–5.

Введение

В условиях приоритета судебного порядка обращение взыскания 
и реализация обремененного ипотекой имущества занимают достаточно длительное время, в некоторых случаях — от полутора до двух 
лет1. При этом внесудебная форма удовлетворения требований ипотечного кредитора (как более оперативная по сравнению с судебной), 
несмотря на внесенные в законодательство поправки2, допустима в 
ограниченных законодателем случаях, а потому на практике должного развития не получает. Все это негативно сказывается на интересах сторон ипотечных отношений, снижает обеспечительную функцию ипотеки. Причины такого положения дел связаны не только со 
сложностями организационно-технического свойства, но и с недостаточной правовой регламентацией процедур осуществления права залогодержателя на удовлетворение требований за счет предмета 
ипотеки, прежде всего нормами материального гражданского права. 
Поэтому проблема обращения взыскания и реализации заложенного имущества признана доктриной одной из центральных проблем 
залога в Российской Федерации3.
Актуальность исследования ипотечных отношений на этапе обращения взыскания обнаруживает себя на теоретическом, прикладном и правотворческом уровнях.
В теории права не сложилось однозначного понимания того, что 
такое обращение взыскания на заложенное имущество в материально-правовом смысле, его научные интерпретации многообразны. Нередко категория обращения взыскания понимается исключительно 
в процессуальном смысле, ее материально-правовое содержание от
1  См.: Коневский А. Упрощение залога // ЭЖ-Юрист. — 2009. — № 12; Взыскание — это крайняя мера [интервью с А. Волковой] // Жилищное право. — 
2010. — № 4. — С. 5–8.

2  Федеральный закон от 30 декабря 2008 г. № 306-ФЗ (ред. от 6 декабря 
2011 г.) «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество» // СЗ РФ. — 2009. — № 1. — Ст. 14; Федеральный закон от 6 декабря 2011 г. № 405-ФЗ «О внесении изменений в некоторые 
законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество» // СЗ РФ. — 2011. — 
№ 50. — Ст. 7347.
3  Проект Концепции совершенствования общих положений обязательственного права России // Приложение к журналу «Хозяйство и право». — 2009. — 
№ 3. — С. 19.

Введение

рицается1. Не ясна природа правомочия ипотечного кредитора обратить взыскание на залог как составляющей комплекса прав залогодержателя. Очевидно, существующие взгляды требуют систематизации и обобщения, а поставленные вопросы — теоретического 
обоснования и решения. 
В ходе обращения взыскания на заложенное имущество возникают вопросы правоприменительного свойства, в частности: каким 
образом обращается взыскание на объекты совокупной ипотеки; 
как определить объем взыскания, если основное обязательство изменено; каким критерием следует руководствоваться при установлении начальной продажной цены реализуемой недвижимости. Отсутствие, неполнота, неясность положений законодательства не позволяют найти однозначные ответы на поставленные вопросы. В этой 
связи задача совершенствования гражданского законодательства в 
указанной сфере сохраняет актуальность. Выработка соответствующих рекомендаций приобретает особую значимость в свете предстоящей реформы, предусмотренной Концепцией развития гражданского законодательства2 и разработанным на ее основе проектом федерального закона «О внесении изменений в Гражданский 
кодекс Российской Федерации»3.
Степень разработанности темы. Категория «обращение взыскания 
на имущество должника» долгое время оставалась процессуальной, 
ее изучение до сих пор осуществляется преимущественно с позиции науки гражданского процесса и норм исполнительного производства. С принятием части первой Гражданского кодекса Россий
1  Например, см.: Демушкина Е.С. Проблемы применимости акцессорности 
и вещной защиты ипотеки в российском гражданском праве. — М.: ИД «Юриспруденция», 2011. — С. 186.

2  Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации: одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г. // Вестник ВАС РФ. — 2009. — № 11.
3  Проект федерального закона «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации»: разработан Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства во исполнение Указа Президента Российской Федерации от 18 июля 
2008 г. № 1108 «О совершенствовании гражданского законодательства» [Электрон. ресурс] // http://www.arbitr.ru/press-centr/news/31202.html (официальный 
сайт ВАС РФ; дата обращения: 30.11.2010).

Введение

ской Федерации1 договорные начала привнесены в регулирование 
отношений по обращению взыскания, а изъятие и реализация имущества должника в предусмотренном договором порядке стали рассматриваться как основание прекращения права собственности, в 
том числе на предмет залога (ипотеки). Данный аспект этих отношений достаточно подробно исследован в работе А.Н. Спиркиной2. 
Принятие Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ 
«Об ипотеке (залоге недвижимости)»3 обусловило исследование 
складывающихся в ходе обращения взыскания и реализации обремененного ипотекой имущества в рамках общей ипотечной проблематики. Среди авторов диссертационных работ, посвященных 
залогу недвижимости, вопросы правового регулирования обращения взыскания на предмет ипотеки затрагивали: О.С. Царапкина, 
В.В. Кулаков, А.А. Киселев, З.В. Хрулева, О.В. Чижова, Е.В. Пантюхина, Е.В. Косенко, А.А. Роньжин, А.В. Кузнецова, А.В. Ильин, 
В.М. Наумов, А.В. Фиошин, О.А. Ризк4 и другие авторы. Несмотря 

1  Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая: принят Государственной Думой Российской Федерации 21 октября 1994 г. (ред. от 6 декабря 2011 г.) // СЗ РФ. — 1994. — № 32. — Ст. 3301 (далее — ГК РФ).
2  См.: Спиркина А.Н. Обращение взыскания на имущество должника как основание прекращения права собственности: дис. … канд. юрид. наук. — Краснодар, 2003.
3  Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (ред. от 6 декабря 2011 г.) 
«Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СЗ РФ. — 1998. — № 29. — Ст. 3400 (далее — Закон об ипотеке).

4  См.: Царапкина О.С. Правовое регулирование ипотеки: дис. … канд. юрид. 
наук. — М., 1998. — С. 135–163; Кулаков В.В. Залог недвижимости как способ 
обеспечения исполнения обязательств: дис. … канд. юрид. наук. — Ульяновск, 
1999. — С. 131–156; Киселев А.А. Ипотека как гражданское правоотношение: 
вопросы теории и практики: дис. … канд. юрид. наук. — М., 2000. — С. 160–170; 
Хрулева З.В. Залог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения исполнения 
обязательств по законодательству Российской Федерации: дис. … канд. юрид. 
наук. — М., 2001. — С. 109–122; Чижова О.В. Правовое регулирование ипотеки законодательством РФ: дис. … канд. юрид. наук. — М., 2001. — С. 161–173; 
Пантюхина Е.В. Правовое регулирование жилищной ипотеки в законодательстве 
Российской Федерации: дис. … канд. юрид. наук. — М., 2003.  — С. 120–138; Косенко Е.В. Залог недвижимости по гражданскому праву Российской Федерации: 
дис. … канд. юрид. наук. — Саратов, 2004. — С. 104–120; Роньжин А.А. Залог 
недвижимости по российскому праву: дис. … канд. юрид. наук. — М., 2004. — 
С. 120–154; Кузнецова А.В. Правовое регулирование ипотеки отдельных видов недвижимого имущества: дис. … канд. юрид. наук. — М., 2006. — С.137–

Введение

на значительный объем исследований по вопросам залога недвижимости1, правореализационный аспект ипотеки, в том числе гражданско-правовые проблемы обращения взыскания на ее предмет, остается недостаточно разработанным в современной науке. Отдельные 
исследования по данной проблематике не проводились.
Цель исследования состоит в разработке теоретико-правовых основ обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, 
а также рекомендаций по совершенствованию гражданского законодательства в указанной сфере.
Данная цель обусловила постановку ряда исследовательских задач, решение которых составляет содержание настоящей работы:
– выявить круг проблемных вопросов, возникающих при обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество (предмет 
ипотеки); 
– обобщить и систематизировать научные представления об 
обращении взыскания как категории залогового права, предложить соответствующую дефиницию применительно к ипотечным 
правоотношениям;
– разработать научно обоснованную классификацию оснований 
обращения взыскания на предмет ипотеки, проанализировать условия, исключающие взыскание;

152; Ильин А.В. Залог земель сельскохозяйственного назначения: дис. … канд. 
юрид. наук. — М., 2007. — С. 115–128; Наумов В.И. Правовое положение субъектов ипотечных правоотношений в Российской Федерации: дис. … канд. юрид. 
наук. — М., 2007. — С. 97–105; Фиошин А.В. Правовое регулирование ипотеки 
земельных участков в Российской Федерации: дис. … канд. юрид. наук. — Ульяновск, 2009. — С. 138–167; Ризк О.А. Ипотечное жилищное кредитование в современном гражданском праве: дис. … канд. юрид. наук: 12.00.03. — Краснодар, 2010. — С. 134–155.
1  За 1995–2011 гг. в рамках специальности 12.00.03 по проблемам ипотеки 
защищено порядка 45 кандидатских диссертаций (в их число не входят диссертации, посвященные залогу и ипотечному кредитованию). В основном ипотека 
исследуется как способ обеспечения обязательств и вид залога (8 работ), как 
гражданское правоотношение (2 работы), ряд диссертаций посвящен правовому регулированию ипотечных отношений (8 работ), договору ипотеки (6 работ), 
закладной (4 работы), а также ипотеке отдельных видов имущества (17 работ). 
Следует заметить, что в диссертациях, посвященных залогу (более 30 работ) и 
ипотечному кредитованию (примерно 17 работ) так или иначе теоретические 
проблемы ипотеки затрагиваются, в том числе вопросы обращения взыскания.

Введение

– определить содержание и природу юридических возможностей 
сторон ипотеки на этапе обращения взыскания;
– дать оценку соглашению о внесудебном порядке обращения 
взыскания на заложенное имущество с точки зрения его правовой 
природы, формы, содержания и момента заключения;
– исследовать материально-правовые условия, определяемые в 
ходе обращения взыскания на предмет ипотеки (объект взыскания, 
объем взыскания, начальную продажную цену и способ реализации объекта взыскания), предложить соответствующие дефиниции;
– выработать предложения по применению и совершенствованию гражданского законодательства в части правовой регламентации обращения взыскания на заложенное недвижимое 
имущество.
Объектом исследования избраны общественные отношения, складывающиеся при обращении взыскания на обремененное ипотекой 
имущество, а предметом — нормы гражданского права, регулирующие порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество (предмет ипотеки), правоприменительная и судебная практика, а также теоретические положения, содержащиеся в опубликованных научных работах по теме исследования.
Теоретическую основу исследования составили положения о залоге вообще и об ипотеке в частности, содержащиеся: 
в трудах российских дореволюционных юристов: К.Н. Анненкова, Е.В. Васьковского, Д.Д. Грима, Л.В. Гантовера, А.С. Звоницкого, Л.А. Кассо, Д.И. Мейера, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, В.И. Синайского, В.М. Хвостова, Г.Ф. Шершеневича и др.; 
в работах советских и современных российских ученых: 
М.М. Агаркова, В.А. Алексеева, В.А. Белова, М.И. Брагинского, 
Р.С. Бевзенко, С.П. Гришаева, Б.М. Гонгало, А.А. Вишневского, 
И.В. Ершовой, О.С. Иоффе, М.И. Казанцева, Л.А. Лунца, А.А.  Маковской, В.П. Мозолина, Л.Н. Наумовой, И.Б. Новицкого, Л.А. Новоселовой, Ю.Н. Рассказовой, О.Ю. Скворцова, К.И. Скловского, 
Л.А. Щенниковой и др.; 
в диссертационных исследованиях: О.В. Белой, А.В. Ильина, 
Ю.А. Кожиной, Е.Ю. Конева, К.В. Копылова, Е.В. Косенко, В.В. Кулакова, Д.Н. Морозова, В.М. Наумова, Е.В. Пантюхиной, Н.М. Поповой, С.В. Прокофьева, А.А. Роньжина, О.А. Ризк, А.Н. Спирки

Введение

ной, А.В. Фиошина, З.В. Хрулевой, О.В. Чижовой, О.С. Царапкиной и др.
В ходе исследования использовались многочисленные публикации в периодических научных изданиях, а также работы зарубежных цивилистов: Х. Вебера, М. Венкштерна, Г. Дернбурга, Л. Жюллио де ла Морандьера.
Методологическую основу исследования образует совокупность 
общенаучных и частнонаучных методов познания правовых явлений и процессов, в том числе диалектического, формально-логического и функционального анализа, исторического и сравнительного правоведения, а также технико-юридического. 
В частности, методы анализа и обобщения позволили выявить основные подходы к пониманию материально-правового содержания 
категории обращения взыскания в залоговом праве, предложить авторское определение этого понятия применительно к залогу недвижимости (ипотеке). Метод исторического и сравнительного правоведения применялся при решении ряда практических вопросов (о критерии, который может быть положен в основу определения начальной 
продажной цены заложенного имущества, об объектах и объеме обеспечения ипотекой и др.). Технико-юридический метод использовался 
при оценке норм, составляющих предмет исследования, и обосновании рекомендаций по совершенствованию правового регулирования отношений, образующих объект исследования.
Нормативной основой работы послужили положения гражданского законодательства, регламентирующие порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество (предмет ипотеки), — 
Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона 
от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», 
а также отдельные нормы процессуального законодательства, тесно связанные с предметом исследования, в частности Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»1, и другие нормативные акты.
Эмпирическую основу исследования образуют опубликованная 
практика федеральных арбитражных судов и судов общей юрисдикции за 2003–2011 гг., обзоры и разъяснения Высшего Арбитражно
1  Федеральный закон от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ (ред. от 7 декабря 2011 г.) 
«Об исполнительном производстве» // СЗ РФ. — 2007. — № 41. — Ст. 4849.

Введение

го Суда РФ, постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда 
РФ и Верховного Суда РФ, статистические данные и аналитические 
материалы (Федеральной службы судебных приставов, Агентства по 
ипотечному жилищному кредитованию, Ассоциации российских 
банков), публикации в СМИ и Интернете.
Научная новизна настоящей работы заключается, во-первых, в 
систематизации, уточнении и развитии научных представлений об 
обращении взыскания как категории залогового и ипотечного права; во-вторых, в разработке рекомендаций по совершенствованию 
гражданско-правового регулирования ипотечных отношений в сфере обращения взыскания на предмет ипотеки.
Теоретическая и практическая значимость исследования определяется возможностью применения его теоретических положений в 
учебном процессе на юридических факультетах высших учебных заведений при подготовке учебного материала по дисциплинам «Гражданское право», «Предпринимательское право», спецкурсу «Залоговое право», а также в ходе научной работы при дальнейшем исследовании ипотечной проблематики. Сформулированные в работе 
предложения по совершенствованию гражданского законодательства могут быть использованы в правотворческой деятельности, а 
практические выводы — в правоприменительной практике.