Договор управления многоквартирным домом

Москва
ЮСТИЦИНФОРМ
2011

Л.А. ЮРЬЕВА

ДОГОВОР 
УПРАВЛЕНИЯ 
МНОГОКВАРТИРНЫМ 
ДОМОМ

Юрьева, Л. А. 
Договор управления многоквартирным домом [Текст]: монография / 
Л. А. Юрьева. — М. : Юстицинформ, 2011. — 256 с. 

ISBN 978-5-7205-1122-7.

Настоящая книга представляет собой одно из первых монографических 
исследований, специально посвященное договорным отношениям по профессиональному управлению многоквартирными домами. Избранное, строго 
сфокусированное направление исследования позволило выявить сущность 
договора управления многоквартирным домом, его место в системе гражданско-правовых договоров, имеющиеся в правовом регулировании пробелы, 
противоречия, неясности. 
Книга предназначена для студентов, аспирантов, преподавателей юридических факультетов, практикующих юристов, а также для всех интересующихся проблемами управления многоквартирными домами.

УДК 347.44
ББК 67.404.2
          Ю851

ISBN 978-5-7205-1122-7

Ю851

УДК 347.44
ББК 67.404.2

© Юрьева Л.А., 2011
© ЗАО «Юридический Дом «Юстицинформ», 2011

Рецензенты: 
доктор юридических наук, профессор В.В. Кванина; 
кандидат юридических наук, доцент Т.А. Филиппова

Научный редактор: доктор юридических наук, доцент И.Д. Кузьмина

ВВЕДЕНИЕ

С момента появления многоквартирных домов как функционально-планировочной формы организации жилища возникла необходимость управления ими. Жилищное законодательство России до принятия Гражданского кодекса РФ и Федерального закона 
от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» предусматривало преимущественно государственное управление жилищным фондом с совмещением функций владения, управления и обслуживания. Масштабная приватизация в указанной сфере повлекла за собой развитие частной собственности на помещения 
в многоквартирных домах. Назрела необходимость преобразования 
системы управления в соответствии с новыми общественно-экономическими условиями. В Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в РФ1 переход на договорные отношения был 
назван в числе основных способов создания конкурентной среды в 
системе управления и обслуживания жилищной сферы, повышения 
качества выполняемых работ и оказываемых услуг. Вместе с тем ни 
одна из договорных моделей, предусмотренных законодательством 
того периода, полностью не подходила для правового опосредствования отношений между собственниками жилья (организациями, 
ими уполномоченными) и управляющими организациями. Предложенная Жилищным кодексом РФ конструкция договора управления многоквартирным домом заполнила существовавший до этого правовой вакуум и послужила основой формирования отношений 
управления многоквартирными домами.
Как всякое новое правовое явление, договор управления многоквартирным домом привлек внимание современных ученых-правоведов и практикующих юристов. Появились комментарии, жур
1  Одобрена Указом Президента РФ от 8 апреля 1997 г. № 425 // СЗ РФ. — 
1997. —№ 18. — Ст. 2131.

Введение

нальные статьи, объектом исследования которых в той или иной 
мере явилась новая договорная конструкция. Так, правовая природа договора управления многоквартирным домом исследовалась такими авторами, как В.А. Белов, Т.А. Борзенкова, С.А. Бушаенкова, 
Д.П. Гордеев, И.А. Дроздов, Е.Б. Козлова, В.Н. Литовкин, М.А. Ульрих, И.А. Фаршатов, С.Л. Филимонов, Т.А. Филиппова, Г.Ф. Шешко и др. Особенности состава и правового режима объекта управления — общего имущества многоквартирного дома — рассматривались 
в публикациях следующих авторов: В.С. Ермакова, С.Г. Певницкого, 
Д. Савельева, А.Д. Сидоренко, В.А. Фогеля, Е.А. Чефрановой, О. Хованского, Д. Щеренко и др. К теоретическим и практическим проблемам заключения и исполнения договора управления многоквартирным домом обращались И.Б. Миронов, А.Б. Рыжов, Ю.П. Свит 
и др. Отдельные правовые аспекты рассматриваемого договора анализировались в рамках диссертационных исследований (С.Ю. Шахов «Правовая сущность и способы управления многоквартирным 
домом», 2007; О.Е. Жульева «Договорные отношения в сфере управления многоквартирным домом», 2007; В.К. Михайлов «Правовое 
регулирование отношений управления многоквартирным домом», 
2008; Н.М. Мантул «Гражданско-правовое регулирование деятельности по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирных домов», 2009; С.В. Стрембелев «Управление общим имуществом многоквартирного дома: коммерческо-правовой аспект», 2009 
и др.). Вместе с тем ранее выполненные работы не ориентированы 
специально на анализ договора управления многоквартирным домом, рассматривая его в качестве одного из элементов объекта исследования. Отсутствует целенаправленное и обстоятельное монографическое исследование договора управления многоквартирным 
домом. Поэтому многие вопросы (о цене договора управления многоквартирным домом, ответственности его сторон, особенностях изменения и прекращения) остались практически без внимания правоведов; по ряду важных положений (о природе договора, его месте 
в системе гражданско-правовых договоров) высказываются противоречивые, иногда лишенные достаточного обоснования суждения.
Между тем отсутствие сложившейся теории договора управления 
многоквартирным домом (как сделки и как договорного обязательства, возникающего на ее основе) негативно сказывается на состоя

Введение

нии действующего законодательства, практике договорной работы и 
правоприменительной деятельности судов. Правовое регулирование 
договора управления многоквартирным домом отличается пробелами, а практика его заключения, исполнения, а также защиты прав и 
законных интересов сторон — противоречиями.
Актуальность темы, выбранной для настоящего исследования, обусловлена и все возрастающим распространением договора управления многоквартирным домом. Договор управления многоквартирным домом становится стандартным явлением, непосредственно затрагивающим интересы множества пользователей помещениями в 
многоквартирных домах. 
В связи с вышеизложенным комплексное исследование договора управления многоквартирным домом является актуальным и объективно необходимым.
Объектом настоящего исследования является договор управления многоквартирным домом, рассматриваемый как сделка и как 
обязательство. Предметом исследования служат нормы гражданского и жилищного законодательства, регулирующие отношения, 
возникающие в связи с заключением договора управления многоквартирным домом; практика договорной работы, правоприменительная практика, доктринальные положения, относящиеся к указанной сфере.
Цель настоящей работы заключается в целостной характеристике договора управления многоквартирным домом и выработке теоретических положений, которые послужили бы основой для совершенствования законодательства и практики его применения.
Достижение цели предполагается осуществить посредством решения следующих задач: 1) выявление предпосылок появления в отечественном праве договора управления многоквартирным домом; 2) 
определение правовой природы договора управления многоквартирным домом; 3) анализ таких элементов договора управления многоквартирным домом, как стороны, объект, цена и срок; 4) раскрытие содержания договора управления многоквартирным домом как 
сделки и как обязательства; 5) установление особенностей гражданско-правовой ответственности сторон по договору; 6) исследование 
специфики заключения, изменения и прекращения договора управления многоквартирным домом; 7) выявление недостатков в право

Введение

вом регулировании договора управления многоквартирным домом 
и разработка предложений по его совершенствованию.
Нормативно-правовую базу настоящего исследования составили 
Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, 
федеральные законы, указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, акты федеральных органов исполнительной власти, законодательство субъектов РФ, нормативные правовые акты муниципальных образований Кемеровской, Новосибирской областей и 
некоторых других регионов России.
Эмпирической основой работы послужила опубликованная и неопубликованная судебная практика, примерные (рекомендуемые) 
договоры управления многоквартирным домом, а также действующие договоры между собственниками помещений и организациями, осуществляющими управление многоквартирными домами на 
территории Кемеровской области и некоторых других субъектов РФ.

ГЛАВА 1
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО 
ОБ УПРАВЛЕНИИ МНОГОКВАРТИРНЫМИ 
ДОМАМИ: КРАТКИЙ ОЧЕРК 
И ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ

1.1. Формирование и развитие законодательства 
об управлении многоквартирными домами до 1937 г. 

История существования многоквартирных домов как типа строения и как объекта управления уходит своими корнями в далекое прошлое. Так, В. Святловский, рассматривая «жилищный вопрос» в 
Риме времен Катона, описывает громадные казармообразные дома, 
носившие характерное название «insulae» (острова)1. Инсулы — специально строившиеся многоквартирные дома для сдачи жилья внаем. Их появление объясняется быстрым притоком населения в города и ограниченностью городских земель, большую часть которых 
занимали постройки и сады богачей. Уже в I в. до н.э. численность 
инсул в Риме достигала более 46 тыс.2. Обыкновенно «insulae» имела одного собственника, на которого и ложилось бремя его содержания. Однако, согласно заметкам В. Святловского, обычно собственник не занимался управлением своей недвижимостью сам, а с 
этой целью передавал ее управляющему. Последний не только сда
1  См.: Святловский В. Из социальной истории человеческого жилища // Всемирный вестник. — 1905. — № 8. — С. 63.

2  См.: Мышковский Я.И. Жилища разных эпох. Вчера, сегодня, завтра. — М., 
1975. — С. 30.

ГЛАВА 1. ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО ОБ УПРАВЛЕНИИ МНОГОКВАРТИРНЫМИ 
ДОМАМИ: КРАТКИЙ ОЧЕРК И ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ

вал внаем квартиры в управляемом доме отдельным семействам, но 
и осуществлял его эксплуатацию и ремонт: «Типичную картину деятельности домоправителя рисует «Ювенал: колеблющуюся стену он 
укрепил подпорками, трещины замазал и уверяет жильцов, что они 
могут спать спокойно»1. 
Распад Римской империи, разрушение городов, возврат населения к сельской жизни надолго приостановили развитие многоквартирных домов. Поэтому и наследники инсул появились лишь по прошествии многих веков2.
В России до середины XVII в. город и деревня представляли собой в социальном, экономическом и культурном отношениях единое пространство. Сельский вид большинства русских городов и деревенский характер образа жизни городского населения являлись 
закономерным следствием аграрного по преимуществу характера городской экономики. Господствующий вид труда, как известно, накладывает неизгладимый отпечаток на занимающихся им людей, на 
их окружение и быт: он диктует тип жилища, застройку поселения и 
отдельной усадьбы3. Старинные дворы, из которых и складывались 
улицы города (деревни), заключали в себе по нескольку изб. Надворные постройки были жилые и служебные или кладовые. Очень часто несколько строений всех этих видов находилось в одном и том 
же дворе. Двор зажиточного человека, кроме домов для помещения 
семейства, заставлен был множеством людских изб и служб4. В это 
время отсутствуют упоминания о многоквартирных домах. 
Только после 1775—1785 гг. мещане, купцы и городские ремесленники стали превращаться в городское сословие, и лишь к середине XIX в. большинство российских городов трансформировалось 
из аграрно-административных в ремесленно-промышленные и торговые центры5. Это несущественно отразилось на типологии жилых 
зданий провинциальных городов: до 1917 г. практически весь жи
1  Святловский В. Указ. соч. — С. 64.
2  См.: Мышковский Я.И. Указ. соч. — С. 33.

3  См.: Миронов Б.Н. Социальная история России периода империи (XVII — 
нач. XX в.): В 2 т. — СПб., 2000. — Т. 1. Генезис личности, демократической семьи, 
гражданского общества и правового государства. — С. 282, 309, 345.
4  См.: Костомаров Н.И. Забелин И.Е. О жизни и быте и нравах русского народа / 
сост. А.И. Уткин. — М., 1996. — С. 30—36, 88, 89.

5  См.: Миронов Б.Н. Указ. соч. — С. 345.

1.1. Формирование и развитие законодательства 
об управлении многоквартирными домами до 1937 г. 

лищный фонд в них состоял из одно-двухэтажных индивидуальных 
жилых домов и усадеб. Иная ситуация складывалась в крупных городах, особенно в таких крупных центрах, как Москва и Санкт-Петербург, где на рубеже XVIII—XIX вв. из-за развития промышленности 
и вызванного этим притока населения широко развивалось строительство доходных домов1. Доходный дом — это многоквартирный 
жилой дом, возводившийся (или возникавший вследствие реконструкции) с целью извлечения дохода от сдачи квартир внаем. Мерилом достоинства такого дома была его доходность, поэтому дома 
строились многоквартирные и многоэтажные. Особенно большое 
значение строительство многоквартирных доходных домов приобретает в 1810—1850-е гг. При этом шло оно по разным направлениям. С одной стороны, в результате обеднения дворянства дворянские особняки делились на несколько богатых квартир и сдавались 
внаем. С другой стороны, второй, а иногда и третий этажи купеческих домов отделывалось под квартиры для сдачи внаем. А первый 
этаж предназначался для торговли и был занят магазинами. Кроме 
того, появились и специально построенные многоэтажные многоквартирные дома, разделенные лестничными клетками на секции. 
Этажность доходных домов и количество квартир в них зависели от 
плотности застройки городских земель. Так, в Москве было еще довольно много незастроенной площади, и доходные дома строили невысокими. Типичным был двухэтажный четырехквартирный дом. 
В Петербурге в центральной части города строили пяти- и шестиэтажные дома, вплотную примыкающие друг к другу2.
Поскольку все квартиры и иные помещения в доходных домах являлись объектом права собственности одного лица — обычно купца, фабриканта или банкира3, то управление и организация обслуживания этой недвижимости являлись его заботой. Данные функции 
могли передаваться третьим лицам, однако специальной договор
1  См.: Ивянская И.С. Мир жилища. Архитектура. Дизайн. Строительство. История. Традиции. Тенденции. — М., 2000. — С. 210.
2  См.: Ивянская И.С. Указ. соч. — С. 213, 214.

3  К 1910 г. строительство больших многоквартирных домов перешло в руки кооперативов, профессиональных обществ и страховых компаний (См.: Брумфилд Уильям Крафт. Строительство: комфорт и прибыль // Жилище в России: Век XX. Архитектура и социальная история. — М., 2001. — С. 49).

ГЛАВА 1. ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО ОБ УПРАВЛЕНИИ МНОГОКВАРТИРНЫМИ 
ДОМАМИ: КРАТКИЙ ОЧЕРК И ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ

ной модели для опосредствования возникающих в таком случае отношений дореволюционное законодательство не предусматривало.
Первая мировая война повлекла за собой дезорганизацию российской экономики, и жилищный кризис превратился в одну из 
наиболее взрывоопасных проблем. Растущее недовольство, затянувшееся войной, и катастрофическое состояние экономики подогрели радикальные настроения, вылившиеся в требование о перераспределении жилья. Требование экспроприировать как частные, так 
и доходные дома было с готовностью поддержано большевиками1. 
В первые же дни революции — в октябре 1917 г. было издано постановление о передаче жилищ в ведение городов2. Оно предоставляло 
городским самоуправлениям право секвестрировать все пустующие 
помещения, пригодные для жилья, а также вселять в имеющиеся жилые помещения граждан, нуждающихся в помещении или живущих 
в перенаселенных или опасных для здоровья квартирах. Для привлечения к управлению делами проживающих в них трудящихся городским самоуправлениям предоставлялось право издавать обязательные постановления об учреждении домовых комитетов, об устройстве и круге их ведения.
В результате этих мероприятий уже в середине 1918 г. домовладельцы фактически были совершенно устранены от какого-либо участия в управлении своими домами: никаких доходов дома им больше 
не приносили. Уплачиваемая жильцами квартирная плата обычно не 
покрывала даже необходимых затрат по управлению и текущему ремонту дома; для обеспечения покрытия ею управленческих расходов 
по дому она обыкновенно вносилась не домовладельцу, а в домовой 
комитет. Заселялись жилые помещения местными Советами, а текущим управлением домов ведали домовые комитеты3. 
Обобществление основной части частновладельческого жилищного фонда было проведено Декретом ВЦИК от 20 августа 1918 г. 
«Об отмене права частной собственности на недвижимость в городах»4. Этим декретом в городских поселениях с числом жителей 

1  См.: Брумфилд Уильям Крафт. Указ. соч. — С. 49.

2  СУ РСФСР. — 1917. — № 1. — Ст. 14. 
3  См.: Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Жилищное право. — М., 
1956. — С. 18, 19.

4  СУ РСФСР. — 1918. — № 62. — Ст. 674.