Вещные права: постановка проблемы и ее решение

ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ ЦЕНТР ЧАСТНОГО ПРАВА
ВЕЩНЫЕ ПРАВА:
ПОСТАНОВКА ПРОБЛЕМЫ 
И ЕЕ РЕШЕНИЕ
Сборник статей
Руководитель авторского коллектива 
и ответственный редактор
М.А. Рожкова
ÌÎÑÊÂÀ 2011
АНАЛИЗ СОВРЕМЕННОГО ПРАВА


УДК 347.2
ББК 67.404.1
          В 40
В 40
вещные права: постановка проблемы и ее решение: Сборник 
статей / Рук. авт. кол. и отв. ред. М.А. Рожкова. – М.: Статут, 
2011. – 399 с. – (Анализ современного права).
ISBN 978-5-8354-0716-3 (в пер.)
Восьмой сборник из серии «Анализ современного права» объединяет статьи, посвященные различным вопросам вещных прав (их содержанию, особенностям, разновидностям, ограничениям). В представленных работах подробно рассмотрены различные виды ограниченных вещных прав, которые сегодня вводятся в гражданское 
законодательство: это, в частности, эмфитевзис, узуфрукт, право 
приобретения чужой недвижимой вещи. Сборник включает также 
и статьи, в которых разбираются вопросы, связанные с владением 
и приобретательной давностью, дается характеристика вещи как объекта вещного права, предлагается решение проблем передачи и присвоения вещи, анализируется взаимодействие вещных и обязательственных прав. 
Для судей, адвокатов, практикующих юристов, научных работников, преподавателей, аспирантов и студентов юридических факультетов, а также всех тех, кого интересуют проблемы развития российского права и вопросы применения действующего законодательства.
УДК 347.2
ББК 67.404.1
ISBN 978-5-8354-0716-3
© Коллектив авторов, 2011
© Издательство «Статут», редподготовка, оформление, 2011

Указатель сокращений
Указатель сокращений
Указатель сокращений
АПК РФ 
Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации 
ААС
Апелляционный арбитражный суд
ВАС РФ
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации
Вестник ВАС РФ
Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
ВС РФ 
Верховный Суд Российской Федерации
ГГУ 
Германское гражданское уложение
ГК РСФСР 1964 г.
Гражданский кодекс РСФСР 1964 г.
ГК РФ
Гражданский кодекс Российской Федерации
ГПК РФ
Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации
ЕГРП
Единый государственный реестр прав
ЖК РФ
Жилищный кодекс Российской Федерации
Закон о залоге
Закон Российской Федерации от 29 мая 1992 г. 
№ 2872-1 «О залоге»
Закон о регистрации прав на недвижимость
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ 
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
Закон об АО
Федеральный закон от 26 декабря 1995 г. № 208ФЗ «Об акционерных обществах»
Закон об ипотеке 
Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ 
«Об ипотеке (залоге недвижимости)»
Закон об ООО
Федеральный закон от 8 февраля 1998 г. № 14ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»
Закон об участии 
в долевом строительстве
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
3

Указатель сокращений
ЗАО
закрытое акционерное общество
ЗК РФ
Земельный кодекс Российской Федерации
Концепция развития гражданского 
законодательства 
Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (Вестник ВАС 
РФ. 2009. № 11. С. 6–99), разработка которой велась в соответствии с указом Президента РФ от 
18 июля 2008 г. № 1108 «О совершенствовании 
Гражданского кодекса Российской Федерации», 
была одобрена Советом при Президенте РФ по 
кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 7 октября 2009 г. В ее содержание вошел сокращенный текст семи разработанных проектов Концепции: совершенствование Общих положений Гражданского кодекса, 
развитие законодательства о вещном праве, совершенствование общих положений обязательственного права России, развитие законодательства о юридических лицах, развитие законодательства о ценных бумагах и финансовых 
сделках, совершенствование раздела VI Гражданского кодекса «Международное частное право», совершенствование раздела VII Гражданского кодекса «Права на результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации»
НК РФ
Налоговый кодекс Российской Федерации
ОАО
открытое акционерное общество
ООО
общество с ограниченной ответственностью
Проект Концепции 
о вещном праве 
проект Концепции развития законодательства 
о вещном праве, разработанный как часть единой Концепции развития гражданского законодательства и вошедший в нее в сокращенном виде 
как раздел IV «Законодательство о вещных правах» (Вестник ВАС РФ. 2009. № 4. С. 104–185)
РГ
Российская газета
СЗ
Собрание законодательства
4

Указатель сокращений
Совместное постановление Пленумов ВС и ВАС 
№ 6/8
постановление Пленума Верховного Суда РФ 
и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ 
от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой 
Гражданского кодекса Российской Федерации»
ФАС
Федеральный арбитражный суд
ФГК
Французский гражданский кодекс
ФЗ
ШГК
Федеральный закон
Швейцарский гражданский кодекс 

ПРЕДИСЛОВИЕ
Предисловие
Предисловие
Предисловием к каждому сборнику серии «Анализ современного 
права» обычно является некоторое объяснение причин его издания. 
Настоящий сборник, по всей видимости, даже и не нуждается в подобном обосновании, что обусловлено следующим. 
Концепция развития гражданского законодательства Российской 
Федерации, одобренная 7 октября 2009 г. Советом при Президенте РФ 
по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства, предусматривает принципиально новую систему построения законодательства о вещном праве и выделение в нем общей и особенной частей. Существенное обновление предполагают привычные (хотя и далекие от идеала
1) правила о праве собственности. Но основной 
упор в Концепции сделан на совершенствование, а в большинстве 
случаев – создание правового регулирования различных видов ограниченных вещных прав, названия которых для многих юристов звучат, наверное, экзотично: суперфиций, эмфитевзис, узуфрукт, право 
приобретения чужой недвижимой вещи, право вещных выдач и т.д.
Важно отметить то, что воплощение в жизнь положений Концепции развития гражданского законодательства ожидается не в дале1  Объяснить такое положение вещей можно, сославшись на А.Л. Маковского: «В создании и регулировании соответствующих этой (рыночной. – М.Р.) экономике отношений собственности законодателя, напротив, сдерживало и до сих пор сдерживает советское прошлое с его полным огосударствлением собственности на средства производства и в первую очередь на землю и другие природные ресурсы. Предпринятая в 1994 г. 
попытка в части первой ГК ввести имущественные отношения по поводу земли в свод 
норм гражданского права встретила жесткое сопротивление. В результате мы и сегодня 
живем с теми понятиями «земельных», «лесных», «водных» и т.п. отношений, которые 
сложились в эпоху командно-административной экономики, – экономики, в которой 
командовало только государство – собственник всего и вся… Переходный характер нашей экономики в первой половине 90-х годов в особенности сказался на созданном тогда «регулировании отношений, образующих статику гражданского оборота, составляющих как бы «матрицу» для его динамичного развития, – на определении организационно-правовых форм и статуса юридических лиц, видов и содержания вещных прав на 
имущество» (разд. I, п. 3)» (Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации / Вступ. ст. А.Л. Маковского. М.: Статут, 2009). 
6

Предисловие
кой перспективе, а в ближайшем будущем: указом Президента РФ от 
18 июля № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации» предусмотрены не только разработка этой концепции, но и подготовка в 2009–2010 гг. проектов федеральных законов о внесении соответствующих изменений в ГК РФ. Сейчас, когда начался этап реализации Концепции и ведется активная работа по 
подготовке упомянутых федеральных законов, можно говорить об основательности грядущих изменений в ГК РФ.
В этих условиях, думается, представленные в настоящем сборнике 
работы, которые подготовлены с учетом положений Концепции развития гражданского законодательства, станут необходимым подспорьем 
в изучении новелл правового регулирования в области вещного права.
Завершая предисловие, по традиции хотелось бы обозначить тему 
следующего сборника и пригласить к участию потенциальных авторов. Девятый сборник серии «Анализ современного права» планируется посвятить проблематике обязательств. Получить информацию 
о вышедших в рамках настоящей серии и готовящихся сборниках, 
а также узнать подробности об участии в последующих можно на сайте: http://www.rozhkova-ma.narod.ru (раздел «Сборники «Анализ современного права»»).
М.А. Рожкова

Л.В. Кузнецова
ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ИМУЩЕСТВО  
И БРЕМЯ ЕГО СОДЕРЖАНИЯ
Л.В. Кузнецова
Вещные права на имущество и бремя его содержания
1. Действующее гражданское законодательство не содержит легального определения понятия «вещное право». Конечно, стало уже общим 
правилом в юридической литературе ссылаться на то обстоятельство, 
что вещные права недостаточно оценены отечественным законодателем. По сути в гл. 13 ГК РФ подавляющее большинство правовых 
норм посвящено исключительно праву собственности. Иным, кроме 
права собственности, вещным правам посвящена только одна ст. 216 
ГК РФ, поименованная как «Вещные права лиц, не являющихся собственниками». Именно этим, видимо, обусловлено и то обстоятельство, 
что в рамках работы по совершенствованию и развитию гражданского 
законодательства значительная часть ее была посвящена разработке 
вопросов развития законодательства о вещном праве.
Вместе с тем категория вещных прав традиционно имеет чрезвычайно важное, не только прикладное, но и теоретическое значение, 
поскольку проблемы, обусловленные существованием таких прав, гораздо шире и разнообразнее, чем только вопросы, связанные с регулированием отношений собственности. Вещные права – это целая группа субъективных гражданских прав, имеющих общие черты, характеризующихся едиными признаками. И определяется в теории вещное 
право именно через перечисление этих особенных черт как «абсолютное субъективное гражданское право лица, предоставляющее ему возможность непосредственного господства над конкретной вещью и отстранения от нее всех других лиц, защищаемое специальными гражданско-правовыми исками»
1.
Особенностью любого вещного права, в том числе отраженной в приведенном выше определении, является в первую очередь то, что вещ1  Гражданское право: Учеб. В 4 т. Т. 2 / Отв. ред. Е.А. Суханов. М.: Волтерс Клувер, 
2005. С. 7.
8

Вещные права на имущество и бремя его содержания
ное право всегда складывается в отношении имущества и характеризует принадлежность имущества (вещей) определенному лицу, хотя, 
конечно, существует благодаря встречной обязанности неопределенного круга лиц (в определенных случаях и собственника) воздерживаться от нарушений правомочий (возможностей) обладателя вещного права владеть, пользоваться и распоряжаться соответствующим 
имуществом. Таким образом, любое вещное право юридически закрепляет непосредственное, абсолютное или ограниченное господство лица над вещью. 
Собственность, как известно, – наиболее полное вещное право, 
являющееся при этом только одной из составляющих этой довольно 
многочисленной категории субъективных гражданских прав. Как отмечается в литературе: «…исследования вещного права практически 
всегда начинаются с исследования собственности. Однако понятие 
вещного права связано не с собственностью, а с тем, что существуют 
права в «чужой вещи», т.е. самостоятельные права на чужую вещь, защищаемые такими же средствами, как и собственность, и даже против собственника»
1.
Действующее гражданское законодательство содержит указание 
на целый ряд вещных прав как прав на чужую вещь, т.е. прав, принадлежащих лицам, не являющимся собственниками имущества. Здесь 
прежде всего следует упомянуть ст. 216 ГК РФ, содержащую неисчерпывающий перечень прав, признаваемых законодателем вещными, наряду с правом собственности. Таковыми, в частности, являются право пожизненного наследуемого владения земельным участком 
(ст. 265), право постоянного (бессрочного) пользования земельным 
участком (ст. 268), сервитуты (ст. 274, 277), право хозяйственного ведения имуществом (ст. 294), право оперативного управления имуществом (ст. 296). Другие виды вещных прав установлены и в ГК РФ, и 
в других федеральных законах. К указанным правам можно отнести, 
в частности, право пользования имуществом по завещательному отказу (ст. 1137 ГК РФ), право пользования жилым помещением членом 
семьи собственника помещения (ст. 31 ЖК РФ), право ограниченного пользования земельным участком (ст. 36 ЗК РФ) и многие другие. В теории гражданского права отмечается, что «перечень (виды) 
и содержание вещных прав императивно, исчерпывающим образом 
1  Германов А.В. От пользования к владению и вещному праву. М.: Статут, 2009. С. 592.
9

Л.В. Кузнецова
(numerus clausus) определяются законом, исключающим какие-либо 
возможности появления новых, неизвестных ему видов вещных прав 
либо какого бы то ни было изменения их содержания»
1.
Вещные права принято классифицировать по различным основаниям. Так, одна из классификаций подразделяет вещные права на 
(1) вещные права юридических лиц на хозяйствование с имуществом 
собственника, (2) права сервитутного типа, (3) вещные права по использованию земельных участков, (4) правомочия залогодержателя
2.
Другая существующая классификация включает следующие группы: «1) права по использованию чужих земельных участков (сервитуты, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного 
бессрочного пользования); 2) права по использованию чужих жилых 
помещений (главным образом в силу завещательного отказа); права 
на хозяйствование с имуществом собственника (хозяйственное ведение и оперативное управление), объектами которых являются имущественные комплексы предприятий и учреждений, причем недвижимостью закон прямо признает только имущество предприятия, а не 
учреждения; 4) «обеспечительные права» – залог и удержание, вещная 
природа которых широко оспаривается»
3.
Несколько иная классификация предлагается Е.А. Сухановым, подразделяющим вещные права на (1) вещные права некоторых юридических лиц на хозяйствование с имуществом собственника, (2) ограниченные 
вещные права по использованию чужих земельных участков, (3) права ограниченного пользования иным недвижимым имуществом (главным образом жилыми помещениями), (4) обеспечивающие надлежащее исполнение обязательств права залога (залогодержателя) и удержания
4. 
Как верно отмечает по поводу существующих классификаций вещных прав А.Б. Бабаев, все они страдают отсутствием единого критерия, 
положенного в основу каждой из данных классификаций: «…критериями оказываются в одном случае субъект, во втором и третьем – предмет, в четвертом – цель существования права»
5.
1  Гражданское право: Учеб. В 4 т. Т. 2 / Отв. ред. Е.А. Суханов. С. 6.
2  См.: Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М.: БЕК, 1996. С. 19.
3  Право собственности: актуальные проблемы / Отв. ред. В.Н. Литовкин, Е.А. Суханов, В.В. Чубаров. М.: Статут, 2008. С. 81.
4  Бабаев А.Б. Система вещных прав. М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 207–208.
5  Там же. С. 208.
10