Государственная регистрация ипотеки

Москва
ЮСТИЦИНФОРМ
2009

А. Е. РУСЕЦКИЙ

ГОСУДАРСТВЕННАЯ 
РЕГИСТРАЦИЯ ИПОТЕКИ

Научно-практическое пособие

Русецкий, А. Е.
 
Государственная регистрация ипотеки : научно-практическое пособие / 
А. Е. Русецкий. — М. : Юстицинформ, 2009. — 208 с. 

ISBN 978-5-7205-0944-6.

В издании приведен подробный правовой анализ института государственной регистрации прав собственности и ипотеки недвижимого имущества, уточнены некоторые термины и понятия, рассмотрены вопросы 
соотношения государственной регистрации и нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, правовой природы закладной, порядка 
регистрации договоров об ипотеке.
Книга предназначена для студентов, аспирантов и преподавателей 
юридических вузов и факультетов, юристов банков, предоставляющих 
ипотечные кредиты и адвокатов, специализирующихся на ведении дел, 
предметом которых является недвижимое имущество, а также представляет интерес для граждан приобретающих жилье по ипотеке.

УДК 349.44
ББК 67.404.2
          Р88

ISBN 978-5-7205-0944-6

Р88

УДК 349.44
ББК 67.404.2

© ЗАО «Юридический Дом «Юстицинформ», 2009

Введение

Правоотношения, связанные с оборотом и преобразованием недвижимости, — одна из тем, которые никогда не утрачивали актуальности на протяжении всей истории права и государства. Научный 
и технический прогресс постоянно привносят в нашу жизнь все новые усовершенствования и изобретения (предметов, процессов, способов и т.д.), оценить весь спектр воздействия которых на человека 
и общество становится все труднее в силу нарастания темпов развития и обновления. По мере такого развития изменяется и круг вопросов, которые приходится решать правоведам в рамках теории вещных и обязательственных прав на недвижимость. 
Экономическая и административная реформы, проводимые 
в стране, не могли не затронуть регулирование отношений в сфере недвижимого имущества. Изменения коснулись как регламентации вещных прав на объекты недвижимости, так и вопросов, связанных с отношениями по возникновению и переходу прав собственности на эти объекты, реконструкции, новому строительству, 
проблемам инвестиций, по степени и роли участия государства 
и местного самоуправления в процессах использования и создания 
недвижимости, вопросов, связанных с налогообложением объектов недвижимости. 
Занимая существенное место в общем инвестиционном 
процессе в любой стране, инвестиции в недвижимость важны прежде всего по причине высокого мультиплицирующего эффекта, серьезного влияния на окружающую среду. Экономические 
и организационные особенности развития процессов в области 
приватизации, реконструкции, строительства, оценки недвижимости находят отражение в современных российских публикациях по менеджменту и экономике. Попытаемся кратко исследовать актуальные. 
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и 
сделок с ним, по замыслу разработчиков Гражданского кодекса Российской Федерации, была призвана обеспечить публичность гражданского оборота недвижимых вещей, иными словами — стремиться 
с помощью правовых и организационных мер оздоровить и упорядочить рынок недвижимого имущества, который стал бурно развиваться в России, сконцентрировав все его функции по инвентариза

Введение

ции, учету, регистрации, использованию и налогообложению в системе единого государственного органа. 
Система регистрации объектов недвижимого имущества должна 
способствовать решению принципиально важных задач, таких, как: 
защита конституционных прав собственников и других правообладателей на объекты недвижимого имущества; 
обеспечение автоматизированного ведения земельного кадастра по единым стандартам, классификаторам и технологическим 
процедурам; 
управление земельными ресурсами; 
создание инструмента постоянной актуализации сведений о землепользователях и земельных участках; 
эффективное ведение мониторинга и контроля использования 
земель; 
содействие наилучшему функционированию рынка земли. 
С принятием Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ 
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и 
сделок с ним» были созданы территориальные органы (учреждения) 
юстиции, основной задачей которых являлась государственная регистрация прав собственников недвижимого имущества и обладателей иных подлежащих государственной регистрации прав на него, а 
также создание и ведение Единого государственного реестра прав на 
недвижимое имущество и сделок с ним, который предназначен для 
ведения унифицированной в пределах России системы записей о 
правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также об ограничениях (обременениях) этих прав. 
Реформирование системы государственной регистрации осуществлялось на основании указов Президента Российской Федерации от 9 марта 2004 г. № 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти», от 13 октября 2004 г. 
№ 1313 «Вопросы Министерства юстиции Российской Федерации», от 13 октября 2004 г. № 1315 «Вопросы Федеральной регистрационной службы», от 13 октября 2004 г. № 1316 «Вопросы Федеральной службы судебных приставов» и указа Президента Российской Федерации от 12 мая 2008 г. № 724 «Вопросы системы и 
структуры федеральных органов исполнительной власти», согласно которому Росрегистрация была передана из ведения 

Введение

Минюста России в Министерство экономического развития Российской Федерации.
Некоторые аспекты государственной регистрации, к сожалению, 
пока не получили надлежащего правового регулирования. Многие 
существующие на настоящий момент правовые решения нуждаются в совершенствовании и научном обосновании. Значительное количество норм действующего законодательства о государственной 
регистрации вызывают дискуссии и многочисленные споры среди 
исследователей и в ряде случаев неоднозначно оцениваются судебной практикой. 
Целью исследования является изучение понятия и особенностей государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, а также особенности правовой регистрации договора ипотеки.
Поставленная цель определила задачи исследования:
рассмотреть сущность государственной регистрации права и 
сделок;
исследовать проблемы публичной достоверности государственной регистрации;
исследовать проблему соотношения государственной регистрации и нотариального удостоверения;
провести анализ проблематики государственной регистрации 
ипотеки;
рассмотреть правовую природу закладной и сформулировать выводы относительно роли закладной как способа обеспечения обязательств застройщика;
исследовать проблемы существующего порядка регистрации ипотечных договоров;
сформулировать предложения о возможных путях совершенствования правовой регистрации ипотеки.
Предметом исследования в настоящей работе стали правовые 
проблемы регистрации ипотеки. Объектом исследования стала система правоотношений в системе государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.
Научная новизна настоящей работы состоит в том, что она является исследованием, посвященным выявлению целей, задач и оснований государственной регистрации права собственности на недви

Введение

жимое имущество, содержания и этапов процедуры государственной регистрации ипотеки.
Теоретическое значение работы заключается в исследовании самого института государственной регистрации права собственности 
и ипотеки на недвижимое имущество на современном этапе развития нашей страны, в том числе уточнении некоторых терминов и 
понятий, таких, как «государственная регистрация прав на недвижимое имущество» и определение соотношения государственной 
регистрации и нотариального заверения, исследование правовой 
природы закладной.
Практическое значение работы состоит в том, что полученные в 
ходе исследования выводы и сформулированные на их основе практические предложения автора, чья профессиональная деятельность 
находится в рамках исследуемой научной проблематики, по совершенствованию механизма государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество в России могут создать определенную базу как для дальнейших научных исследований в этом 
направлении, так и для деятельности федеральных и региональных 
органов государственной власти. 

Глава 1 
ПОНЯТИЕ И ЗНАЧЕНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ 
РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ И СДЕЛОК 
С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ 
В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ

§1.1. Сущность государственной регистрации. 
Значение государственной регистрации права и сделок

Недвижимое имущество (недвижимость) обладает двойственной 
гражданско-правовой природой, являясь, с одной стороны, вещью — одним из видов объектов гражданских прав, обладающих специфическими признаками, отличающими их от иных объектов гражданских прав, с 
другой стороны, — особой разновидностью вещей, отличающейся особыми признаками от движимых вещей. Таким образом, в цивилистической теории признаки недвижимого имущества (недвижимости) как объекта гражданских прав следует классифицировать по двум видам:
1) общеправовые, согласно которым любая вещь, в том числе 
недвижимость: 
материальна, т.е. создана природой или человеком (ее свойства 
должны быть осознаны и освоены людьми); 
дискретна, т.е. качественно и физически определена и обособлена от всех других объектов; 
полезна (удовлетворяет те или иные потребности людей, обладает полезными качествами); 
нормативно гарантированна, т.е. существует возможность ее правового закрепления за субъектами гражданского права: физическими и юридическими лицами, Российской Федерацией, ее субъектами, муниципальными образованиями; 
2) специальные, согласно которым недвижимое имущество, являясь одним из видов вещей, имеет вместе с тем свои собственные 
(специфические) признаки, отличающие ее как от иных видов вещей (в частности, недвижимых), так и от иных объектов гражданских прав. К специальным признакам относятся: 
неразрывная связь с землей (как правило);

Глава 1. Понятие и значение государственной регистрации прав и сделок 
с недвижимым имуществом в гражданском праве

повышенная стоимость (ценность);
особый (усложненный) порядок официального (государственного) признания права и приобретения права на недвижимое 
имущество;
особый порядок защиты и охраны права на недвижимое 
имущество.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и 
сделок с ним, согласно ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. 
№ 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое 
имущество и сделок с ним»1 (далее — Закон о регистрации), является 
юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским 
кодексом РФ2. Закон также указывает, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое 
имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Данное в законе понятие государственной регистрации позволяет определить ее значение, функции, а также присущие ей 
особенности.
До недавнего времени вопрос о правовой природе института регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не являлся 
предметом широких обсуждений в научной доктрине. Однако ситуация изменилась в связи с принятием Закона о регистрации. В юридической литературе появились попытки дать характеристику такому правовому явлению, как институт государственной регистрации 
прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Наиболее распространенными являются точки зрения, согласно которым институт 
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой: 
а) административно-правовой институт3; 

1   СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
2   СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
3   Михольская В.В. Административно-правовые аспекты государственной 
регистрации недвижимости: Автореф. дисс… на соиск. уч. ст. канд. юрид. наук. 
М., 2002. С. 9.

§1.1. Сущность государственной регистрации. 
Значение государственной регистрации права и сделок

б) гражданско-правовой институт1; 
в) смешанный правовой институт2. 
Указанные точки зрения свидетельствуют о том, что в юридической науке отсутствует единый взгляд на отраслевую принадлежность 
института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Между тем решение данного вопроса необходимо, поскольку выяснение правовой природы этого института является необходимым условием для правильного применения и толкования норм права. Однако решить данный вопрос представляется 
возможным только в том случае, если будет найден такой классификационный критерий, который позволит с достоверностью провести 
разграничение между различными отраслями права.
Круг участников отношений, возникающих при государственной 
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, определен в ст. 5 Закона о регистрации. К их числу отнесены: собственники 
недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него (в дальнейшем — правообладатели), с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в 
дальнейшем — органы Росрегистрации), — с другой. 
Анализ правового положения субъектов регистрационных отношений позволяет, на первый взгляд, говорить об их юридическом равенстве: нет иерархической подчиненности, отсутствуют функции 
контроля и управления. Однако при более тщательном подходе следует сделать вывод о том, что Росрегистрация является государственным органом, деятельность которого носит властный характер, поскольку представляет собой не что иное как правоприменительную 
деятельность3. Властный характер такой деятельности проявляется 
в следующих признаках: 

1   Микерова Т.М. Регистрация прав на объекты недвижимости и сделок с 
ними как институт гражданского права// Нотариус. 2000. № 4(24) С. 51—52.

2   Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М., 2001. С. 17; Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции // Бюл. 
Министерства юстиции РФ. 2001. № 1 С. 23.

3   О властном характере правоприменительной деятельности см.: Общая теория государства и права: Академический курс в 3-х томах / Отв. ред. М. Н. Марченко. 2-е изд., перераб. и доп. М., 2002. Т. 2. С. 455.

Глава 1. Понятие и значение государственной регистрации прав и сделок 
с недвижимым имуществом в гражданском праве

а) применением права занимаются только специально уполномоченные на это субъекты и в пределах предоставленной им компетенции (в соответствии со ст. 9 Закона о регистрации таким субъектом 
является Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация)); 
б) правоприменительная деятельность по своему содержанию характеризуется вынесением индивидуально-властных предписаний, 
обращенных к персонально определенным лицам (в соответствии со 
ст. 2 Закона о регистрации государственная регистрация есть юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения права на недвижимое имущество); 
в) применение права осуществляется в специально установленных законом формах (порядок проведения государственной регистрации регламентирован в ст. 13 Закона о регистрации, а требования к форме и содержанию регистрационных записей предусмотрены в Правилах ведения Единого государственного реестра прав на 
недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. 
№2191 (далее — Правила ведения реестра); 
г) правоприменительная деятельность порождает предусмотренные законом юридические последствия (в соответствии с п. 2 ст. 8 
ГК РФ права на недвижимое имущество возникают с момента их 
регистрации); 
д) такая деятельность является профессиональной правовой деятельностью (согласно п. 2 ст. 15 Закона о регистрации на должность 
регистратора прав назначаются лица, имеющие высшее юридическое образование или опыт работы в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав, не менее двух лет, прошедшие 
специальные курсы и сдавшие экзамен в соответствии с установленными требованиями). Результатом правоприменительной деятельности Росрегистрации является принятие решения о наличии 
или отсутствии оснований для внесения в Единый государственный реестр прав сведений о правах и сделках с недвижимостью, 
которое имеет обязательную силу предписания, в том числе и для 
правообладателя.

1   СЗ РФ. 1998. № 8. Ст. 963.