Основы менеджмента, планирования и контроллинга в недвижимости

ОСНОВЫ МЕНЕДЖМЕНТА, 
ПЛАНИРОВАНИЯ  
И КОНТРОЛЛИНГА  
В НЕДВИЖИМОСТИ

Москва 
ИНФРА-М 
2012

УчЕбНОЕ ПОСОбИЕ

С.А. бАРОНИН

Рекомендовано  
Учебно-методическим объединением вузов РФ по образованию  
в области строительства в качестве учебного пособия для студентов, 
обучающихся по специальности 270115 «Экспертиза и управление 
недвижимостью», направления 270100 «Строительство»

УДК 338.24(075.8)
ББК 65.290я73
 
Б24

Баронин С.А.
Основы менеджмента, планирования и контроллинга в недвижимости: Учеб. пособие. — М.: ИНФРА-М, 2012. — 160 с. — (Высшее 
образование: Бакалавриат).

ISBN 978-5-16-005539-8

Пособие моделирует изучение на практических занятиях по курсу «Основы 
менеджмента, планирования и контроллинга в недвижимости» таких тем, как 
основы менеджмента по бизнес-планированию; планирование и контроллинг 
риелторского агентства, деятельности строительного предприятия, в том числе 
с применением заемных средств; подготовка и заключение договоров подряда на строительно-монтажные работы и ситуации их срыва; моделирование и 
контроль финансовых взаиморасчетов подрядчика и заказчика с подписанием 
процентовок по формам КС-2, КС-3, платежных поручений заказчика, актов 
закрытия подрядных договоров и др.
Для студентов вузов по специальности 270115 «Экспертиза и управление 
недвижимостью», а также для подготовки специалистов по другим направлениям — экономистов, юристов, специалистов, инженеров, бакалавров, 
магистров, аспирантов строительного профиля, в том числе в системе переподготовки кадров.
ББК 65.290я73

Р е ц е н з е н т ы :
д-р экон. наук, проф., директор Института градорегулирования и управления недвижимостью, зав. кафедрой «Организация строительства и управление 
недвижимостью» Московского государственного строительного университета 
П.Г. Грабовый;
д-р экон. наук, проф., директор Института экономики и управления в 
строительстве, зав. кафедрой «Экономика и предпринимательство в строительстве» Казанского государственного архитектурно-строительного университета Г.М. Загидуллина

Б24

© Баронин С.А., 2012
ISBN 978-5-16-005539-8

Оригинал-макет подготовлен в НИЦ ИНФРА-М

Подписано в печать 25.05.2012.  
Формат 60×90/16. Бумага офсетная. Гарнитура Newton. 
Усл. печ. л. 10,0. Уч.-изд. л. 10,56.
Тираж 500 экз. Заказ №  
ТК 188800-11288-250512

ООО «Научно-издательский центр ИНФРА-М»
127282, Москва, ул. Полярная, д. 31В, стр. 1
Тел.: (495) 380-05-40, 380-05-43. Факс: (495) 363-92-12.
E-mail: books@infra-m.ru   http://www.infra-m.ru

ПРЕДИСЛОВИЕ

Сегодня каждый выпускник высшей школы — это потенциальный со
здатель и руководитель инвестиционно-строительный фирмы в сфере недвижимости. Именно поэтому он должен уметь применять на практике 
теоретические модели менеджмента, планирования и контроллинга в инвестиционно-строительной сфере недвижимости.

Данное учебное пособие нацелено на формирование успешных и ком
петентных будущих руководителей строительного бизнеса, в полной мере 
владеющих научно-практическими основами внутрифирменного производственного и финансового бизнес-планирования и контроля, способных 
делать экспертизу принимаемых ими бизнес-решений.

Структура пособия ориентирована как на обучение студентов решению 

теоретических проблем управления и контроллинга строительного бизнеса, 
так и на практическую демонстрацию на конкретных бизнес-ситуациях с 
вариантными заданиями, контрольными вопросами и тестами.

Цель учебного пособия — научить студентов практически применять 

основные теоретические модели внутрифирменного менеджмента, бизнеспланирования и контроллинга в инвестиционно-строительной сфере недвижимости посредством индивидуальной самостоятельной работы с обязательным итоговым тестированием их обучения.

Учебное пособие состоит из восьми разделов, содержащих цель, описание 

бизнес-ситуации, теоретический минимум по изучаемым темам, пример 
выполнения, вариантные задания, контрольные вопросы и тесты.

Автор выражает благодарность кандидату экономических наук, доценту 

И.Н. Сегаеву за поддержку в написании данного практикума, а также рецензентам учебного пособия — доктору экономических наук, профессору, директору Института градорегулирования и управления недвижимостью, 
зав. кафедрой «Организация строительства и управление недвижимостью» 
МГСУ П.Г. Грабовому и доктору экономических наук, профессору, директору 
Института экономики и управления в строительстве, зав. кафедрой «Экономика и предпринимательство в строительстве» Казанского ГАСУ Г.М. Загидуллиной за ценные замечания и предложения, высказанные ими в ходе 
подготовки к изданию данного учебного пособия.

ВВЕДЕНИЕ 

В учебном пособии рассмотрены отдельные положения теории менедж
мента, планирования и контроллинга в части учебно-практического изучения 
производственных, финансово-экономических вопросов деятельности в 
сфере недвижимости предприятий различных организационных форм. 
Представлены как общие модели бизнес-планирования и контроллинга по 
организации инвестиционно-строительной деятельности в сфере недвижимости, так и их апробация на примере индивидуального предпринимательства 
по риелторской деятельности и в форме ЗАО с применением заемных средств.

При этом проанализированы:

•
общие положения бизнес-планирования;

•
организация риелторского агентства в виде ИЧП и ЗАО;

•
подготовка и заключение договоров подряда на СМР;

•
срыв договорных условий; подготовка допсоглашений и актов по закрытию 
договоров;

•
моделирование финансовых взаиморасчетов подрядчика и заказчика с 
подписанием актов взаимной выверки выполнения СМР и платежей 
подрядчика и заказчика;

•
подготовка процентовок по форме № КС-2, КС-3 и платежных поручений 
заказчика, а также актов закрытия подрядных договоров;

•
анализ рисков при портфельном управлении недвижимостью;

•
планирование и контроль нормативов оценки финансовой устойчивости 
деятельности девелоперов-застройщиков, работающих по договорам 
долевого участия;

•
планирование и экономическая экспертиза в инвестиционно-строительной 
фирме рыночной стоимости приобретения прав аренды земельного 
участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства 
на аукционе.
Особенностью данного пособия является возможность его использования 

студентами различных форм обучения для самостоятельного изучения курса 
«Основы менеджмента, планирования и контроллинга в недвижимости».

По итогам каждого раздела студенту необходимо:

•
оформить зачетный модуль в письменной форме в виде реферата с цифрами по своему варианту (кроме общетеоретического первого раздела). 
Номер варианта принять согласно номеру в журнале. Для студентов заочного отделения номер варианта необходимо брать по последней цифре 
в зачетке;

•
передать на проверку преподавателю выполненный раздел, в случае 
необходимости осуществить его корректировку по замечаниям и получить 
допуск к защите данного раздела;

•
выполнить самостоятельную подготовку по контрольным вопросам и 
тестам, помещенным в конце каждого раздела;

•
сдать раздел преподавателю, ответив на контрольные вопросы или тесты.

Раздел 1

ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ ПЛАНИРОВАНИЯ БИЗНЕСА

Цель: изучить теоретические вопросы основных этапов планирования 

бизнеса в инвестиционно-строительной сфере.

Существует множество подходов и вариантов планирования бизнес
деятельности фирмы.

С позиций планирования видов денежных потоков фирмы любой 

бизнес — это планирование и контроль: а) входящих денежных потоков (плюсовых — доходных); б) исходящих (отрицательных — затратных); в) сальдовых денежных потоков (результирующих или 
разницы а) и б)).

С позиции горизонта планирования выделяют краткосрочные (до 

года), среднесрочные (два–три года) и долгосрочные бизнес-планы 
(более трех лет).

Обязательно также планирование бизнес-процессов, организа
ционных планов и прочих отдельных направлений деятельности. 
В качестве форм планирования наиболее целесообразны модели 
бюджетного бизнес-планирования как системы бюджетирования 
предприятия. Существует также множество программных продуктов 
бизнес-планирования.

В учебном пособии в целях упрощения восприятия сущностных 

вопросов бизнес-планирования приняты для анализа три его основных 
этапа. Рассмотрим их краткую характеристику применительно к 
ситуации анализа создания собственного бизнеса.

Этап 1

АНАЛИЗ СОБСТВЕННЫХ СПОСОБНОСТЕЙ 

И ВОЗМОЖНОСТЕЙ

Этот этап предусматривает:

• анализ потенциальных сфер деятельности, специализации бизнеса, 

его возможной доходности, месторасположения и вида конечного 
результата «своего дела» — товара или услуг, востребованных потребителем;

• анализ возможных источников и форм поддержки, наличия про
текционистских связей и выбор вероятных партнеров по бизнесу;

• предварительный расчет минимально допустимой величины стар
тового начального капитала, оборудования, производственных и 
административных площадей, прочих активов с анализом источ

ников их формирования за счет собственных, партнерских или 
заемных средств;

• анализ возможных вариантов организационно-правовой формы 

бизнеса: частный предприниматель, общество с ограниченной 
ответственностью (ООО), закрытое (ЗАО), открытое (ОАО) акционерное общество и прочие виды хозяйственных товариществ 
согласно Гражданскому кодексу РФ (ГК РФ);

• критический анализ альтернатив возможной профессиональной 

карьеры: переход к активным действиям по созданию собственного 
бизнеса или работа по найму;

• внутренний положительный психологический настрой на создание 

своего успешного дела и на утверждение себя как активного и 
убежденного приверженца ведения собственного эффективного 
бизнеса.

Этап 2

ПОДГОТОВКА ПЕРВОНАЧАЛЬНОГО БИЗНЕС-ПЛАНА

Следует перевести принятое решение создать собственный бизнес 

на язык цифр, планов, графиков и бюджетов — и тогда успех неизбежен.

В связи с этим необходимо разработать первоначальный бизнес
план, включающий следующие этапы:

1. Сформулировать стратегическую концепцию бизнеса своей фирмы

посредством определения:
• миссии фирмы как причины существования предприятия, ответив 

на вопросы «Кто мои клиенты? Что для них можно сделать?»;

• основной цели и ключевых задач развития бизнеса на ближайшие 

два-три года и более лет;

• оптимальных стратегий развития фирмы.

2. Выполнить маркетинговый анализ рынка через:

• выявление сегодняшних и потенциальных потребителей продукции 

или услуг;

• определение приоритетов выбора потребителей по цене, качеству 

продукции, сервисному обслуживанию и пр.;

• анализ товаров и услуг в рамках их жизненного цикла развития;
• выполнение сегментации рынка по типам потребителей, их мо
тивации, платежеспособности и прочим рыночным факторам 
управления;

• основные параметры рынка: тенденции развития отрасли, региона, 

наличие государственной поддержки, госзаказов, входных барьеров 
на рынок, лицензирования;

• анализ административной, политической и бизнес-элит рынка и 

поиск механизма взаимодействия с ними;

• разработку имиджа фирмы, формирование внутренней культуры, 

внутрифирменного стиля;

• выбор рекламных стратегий;
• выбор стратегий ценообразования, определение точек безубыточ
ности;

• выявление конкурентов и их анализ;
• определение размера рынка, его емкости по продажам, в том числе 

по конкурентам;

• прогноз объемов продаж товаров и услуг с расчетом динамики 

доли собственного бизнеса на рынке.
3. Составить организационный план создания предприятия. При 

этом, как правило, необходимо предусмотреть:
• правовое обеспечение деятельности предприятия: подготовка учре
дительных документов фирмы (устав, учредительный договор, 
акты о внесении средств партнеров в уставной капитал, расчет 
долей участников и пр.); государственная регистрация фирмы как 
юридического лица; правовое сопровождение деятельности;

• организационную структуру управления предприятием: необходимые 

отделы, службы, цехи; потребность в менеджерах, инженерных 
работниках, рабочих кадрах и их должностные инструкции; условия 
труда и оснащенность; уровень возможной оплаты и системы 
материального и морального стимулирования работников; штатное 
расписание фирмы;

• возможные организационные этапы создания и развития бизнеса.

4. Составить бюджет фирмы, т.е. ответить на вопросы «Что делать?

Когда делать? Чем делать? Каков результат?».

Для этого очень важно подготовить оперативный производственно
финансовый план деятельности предприятия в рамках годового цикла 
внутрифирменного бизнес-планирования, который должен включать 
два типа бюджетов:

I. Операционный бюджет фирмы, т.е. производственный план 

работы, включающий:
• бюджет продаж как ежемесячные, квартальные планы заплани
рованных объемов продаж товаров или услуг в натуральных показателях, единичных ценах и общих стоимостных показателях 
реализации продукции (начальный этап бюджетного планирования);

• бюджет производства как ежемесячные, квартальные планы объ
емов выпускаемой продукции (услуг). Данный бюджет соответствует 
бюджету продаж, в том числе содержит бюджеты основных элементов себестоимости производства: бюджет прямых затрат на 
материалы; бюджет затрат на эксплуатацию машин, механизмов 

и оборудования; бюджет на заработную плату; бюджет общепроизводственных накладных расходов. Этот бюджет позволяет планировать и управлять затратами и себестоимостью производства.
II. Финансовый бюджет фирмы (планирует и управляет прибылью 

и рентабельностью предприятия) включает в себя:
• бюджет движения денежных средств как ежемесячные, квартальные 

планы входящих и исходящих денежных потоков по видам деятельности фирмы;

• бюджет доходов и расходов (прибыли и убытков) как ежемесячные, 

квартальные планы денежных потоков по реализации продукции, 
себестоимости и прибыли (убытков);

• бюджет по балансовому листу как ежеквартальные прогнозные 

балансы фирмы по стандартным формам бухучета;

• бюджет кредитов и займов как ежемесячные, квартальные планы 

кредитования и расчетов по займам;

• бюджет налоговых платежей как ежемесячные и квартальные 

планы налоговых потоков и расчетные схемы их оптимизации;

• бюджет развития как ежемесячные, квартальные планы расходов 

на внутрифирменные инвестиционные проекты и программы 
реконструкции, расширения и модернизации бизнеса по источникам финансирования.
После утверждения бизнес-плана партнерами необходимо перейти 

к третьему этапу.

Этап 3

УСПЕШНАЯ РЕАЛИЗАЦИЯ 

РАЗРАБОТАННОГО БИЗНЕС-ПЛАНА

Этот этап, как представляется авторам, самый важный. Хочется 

верить, что данного этапа достигнет каждый выпускник, хотя, как 
показывает опыт, очень многое зависит от человека и его команды: 
один и тот же успешный бизнес-план кто-то легко «завалит» и найдет 
тысячу объяснений случившемуся, а кто-то станет благодаря принятому плану успешным руководителем инвестиционно-строительной 
фирмы. Уверены, что читающий эти строки студент — будущий успешный предприниматель.

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ

1.
Перечислите основные этапы создания собственного бизнеса.

2.
Раскройте содержание основных задач первого этапа создания собственного бизнеса — анализа собственных способностей и возможностей.

3.
Представьте концепцию и варианты бизнес-идей по созданию возможных 
вариантов открытия своего бизнеса во время обучения в вузе и сразу 
после его окончания.

4.
Перечислите основные составляющие элементы подготовки первоначального бизнес-плана.

5.
Приведите вариант формулировки стратегической концепции какоголибо бизнеса.

6.
Перечислите основные задачи маркетингового анализа рынка.

7.
Что такое организационный план создания предприятия и какие элементы он включает?

8.
Каков состав производственного плана работ фирмы в виде операционного бюджета?

9.
Что такое бюджет продаж?

10.
Что такое бюджет производства?

11.
Что такое финансовый бюджет и какова его структура?

12.
Перечислите типы локальных бюджетов, входящих в финансовый 
бюджет.

Раздел 2

СОЗДАНИЕ РИЕЛТОРСКОГО АГЕНТСТВА 

И БИЗНЕС-ПЛАНИРОВАНИЕ 

РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Цель: практически отработать теоретические вопросы краткосрочного 

бизнес-планирования на примере бюджетных моделей риелторской деятельности с организационно-правовой формой в виде индивидуального предпринимателя.

2.1. ОПИСАНИЕ БИЗНЕС-СИТУАЦИИ

Предположим, студент университета решает совмещать учебу с 

предпринимательской деятельностью и принимает решение о начале 
риелторской деятельности и создании своего риелторского агентства 
c октября текущего года.

Результаты анализа городского рынка риелторских услуг дают 

основание характеризировать данный вид бизнеса как стабильно 
перспективный, с минимальными требованиями к стартовому капиталу, отсутствием лицензирования, достаточно привлекательным 
уровнем дохода и высокой степенью конкуренции.

Организации риелторского бизнеса потребует следующих затрат.

Стартовые затраты учредителя
Сумма

Госпошлина на регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя 

500 руб.

Оплата аренды офисного помещения с мебелью площадью 10 м2
по цене (Ца) 400 руб./м2
4000 руб.

Оплата компьютера, принтера, сейфа в кредит на три года с ежемесячными платежами (Зкр) 

500 руб.

Затраты на рекламу ежемесячные (Зр)
1000 руб.

Прочие затраты (Зп)
1000 руб.

Итого:
7000 руб.

Операционные затраты риелторской фирмы (Зоп): транспортные 
расходы, юридическая экспертиза, консультации, затраты, связанные с оформлением документов 

6% от ежемесячных 
риелторских доходов (D0)