Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки
Покупка
Тематика:
Договорное право
Издательство:
Статут
Автор:
Бевзенко Роман Сергеевич
Год издания: 2008
Кол-во страниц: 224
Дополнительно
Настоящая работа представляет собой комментарий применения Высшим
Арбитражным Судом РФ и федеральными арбитражными окружными судами
положений Гражданского кодекса РФ, Федерального закона «Об ипотеке»,
а также ряда иных федеральных законов, регулирующих заключение договора
ипотеки, обращение взыскания и реализацию заложенного недвижимого иму-
щества.
Работа предназначена для практикующих юристов, сотрудников банков,
ипотечных агентств, научных работников.
Тематика:
ББК:
УДК:
Скопировать запись
Фрагмент текстового слоя документа размещен для индексирующих роботов.
Для полноценной работы с документом, пожалуйста, перейдите в
ридер.
УДК 347 ББК 67.99(2)3 Б 36 Бевзенко Р.С. Б 36 Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки. – М.: Статут, 2008. – 224 с. ISBN 978-5-8354-0525-1 (в обл.) Настоящая работа представляет собой комментарий применения Высшим Арбитражным Судом РФ и федеральными арбитражными окружными судами положений Гражданского кодекса РФ, Федерального закона «Об ипотеке», а также ряда иных федеральных законов, регулирующих заключение договора ипотеки, обращение взыскания и реализацию заложенного недвижимого имущества. Работа предназначена для практикующих юристов, сотрудников банков, ипотечных агентств, научных работников. УДК 347 ББК 67.99(2)3 ISBN 978-5-8354-0525-1 © Р.С. Бевзенко, 2008 © Издательство «Статут», редподготовка, оформление, 2008
пРинятые СокРащения ВАС – Высший Арбитражный Суд Российской Федерации ВС – Верховный Суд Российской Федерации ФАС ВВО – Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа ФАС ВСО – Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа ФАС ДО – Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа ФАС ЗСО – Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа ФАС МО – Федеральный арбитражный суд Московского округа ФАС ПО – Федеральный арбитражный суд Поволжского округа ФАС СЗО – Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа ФАС СКО – Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа ФАС УО – Федеральный арбитражный суд Уральского округа ФАС ЦО – Федеральный арбитражный суд Центрального округа 9 ААС – Девятый арбитражный апелляционный суд 10 ААС – Десятый арбитражный апелляционный суд 13 ААС – Тринадцатый арбитражый апелляционный суд
I. вводные замечания (вмеСто пРедиСловия) 1. Практическая цивилистика последних лет все больше и больше опирается не на теоретические постулаты и классическое понимание тех или иных цивилистических конструкций, а на результаты обобщения и анализа судебной практики применения гражданско-правовых норм (прежде всего практики Высшего Арбитражного Суда РФ и арбитражных судов округов). Можно по-разному относиться к этой тенденции, но отрицать ее как состоявшееся явление не имеет смысла. Для практикующего юриста несравненно большее значение имеет позиция, выраженная в постановлении «своего» окружного суда, чем мнение, когда-то высказанное кем-либо из авторитетных цивилистов1. Поэтому в настоящее время все большее распространение получила комментаторская литература, задачей которой является не толкование норм законов, а описание подходов судебных инстанций к разрешению различных юридических казусов. На наш взгляд, в развитии этого направления юридического творчества нет ничего плохого – ведь задача юриспруденции (в большей степени – цивилистики) заключается не в создании абстрактных правовых конструкций и тем более не в замкнутом самолюбовании ими. Теоретическая цивилистика имеет в своем арсенале достаточно приемов, позволяющих анализировать не только идеальные правовые построения, но и «живое право» – практику применения правовых норм судебными органами. Изучение судебных актов полезно не только для практикующих юристов, оно имеет важное теоретическое значение, так как позволяет определить, в каком направлении развивается судебная практика применения гражданско-правовых норм и насколько подходы судов соответствуют положениям теории гражданского права2. Предметом настоящего Комментария является обобщение, систематизация и анализ судебной практики применения норм ГК, регули 1 Такой чисто утилитарный подход к праву, конечно же, не должен приветствоваться. Однако отрицание того, что он имеет место, означало бы полное игнорирование сегодняшних реалий нашего юридического быта. 2 Кому-то это может показаться удивительным, но тем не менее мы можем ответственно заявить: в основном соответствует.
I. Вводные замечания (вместо предисловия) рующих залог недвижимого имущества, Федерального закона РФ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»1 и ряда иных законов, регулирующих отношения по залогу недвижимости. При определении «уровня» судебной практики, который подлежал комментированию, мы исходили из того, что практика высшей судебной инстанции – Высшего Арбитражного Суда РФ – по вопросам применения законодательства об ипотеке пока не является значительной. В частности, в соответствии с данными СПС «КонсультантПлюс» количество судебных актов ВАС, в которых Суд ссылался на те или иные положения Закона об ипотеке, составляет не более 50 постановлений и определений. Практика же окружных судов более обширна – ее банк содержит около 1000 судебных актов, в которых были применены гражданско-правовые нормы, регулирующие ипотеку. Кроме того, как мы уже упоминали выше, для практикующих юристов именно мнение окружных судов (в отсутствие позиции высшей судебной инстанции) по тому или иному вопросу зачастую является решающим фактором, влияющим на позицию по конкретному делу. Поэтому предметом анализа в предлагаемом Комментарии является не только практика ВАС, но и практика окружных судов. Кроме того, в некоторых случаях мы обобщали и доступную для нас практику Девятого, Десятого и Тринадцатого апелляционных судов. Для нашего Комментария мы выбрали «вопросную» форму: та или иная проблема применения Закона об ипотеке выражается в форме вопроса, ответ на который, собственно, и дает судебная практика. Подобная форма удобна прежде всего тем, что позволяет читателю быстро ориентироваться в тексте Комментария (вопросы вынесены в оглавление в качестве его самостоятельных рубрик). Для автора же «вопросная» форма комментирования хороша тем, что позволяет точно и содержательно раскрывать тенденции судебной практики применения норм ГК и Закона об ипотеке. Кроме того, насколько мы можем судить, наш предыдущий опыт комментирования судебной практики, осуществленный именно в «вопросной» форме, оказался вполне удачным и востребованным2. 1 Далее – Закон об ипотеке. 2 Мы имеем в виду Комментарий судебной практики применения Гражданского кодекса / Под ред. В.А. Белова (Т. 1. М., 2008; Т. 2 – в печати), в написании которого нам посчастливилось поучаствовать.
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки При написании Комментария мы вполне сознательно избегали излишней «научности» текста, так как рассчитывали, что в составе читательской аудитории настоящей работы будут не только ученые, но и практикующие юристы, не всегда свободно владеющие аппаратом научной цивилистики. Кроме того, мы стремились практически полностью исключить ссылки на научную литературу по гражданскому праву, посвященную залогу недвижимости, и иностранные нормативные акты об ипотеке, так как не ставили перед собой задачи теоретического и сравнительно-правового научного исследования ипотечного права. 2. Комментарий судебных актов, в которых толкуются и применяются нормы Закона об ипотеке, а также ряда иных нормативных актов, содержащих регулирование залога недвижимого имущества (прежде всего – ГК, Земельного кодекса РФ, Кодекса торгового мореплавания РФ, Кодекса внутреннего водного транспорта РФ, Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»1, Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»2), целесообразно предварить кратким обзором основных принципов ипотечного права3, так как и законодательные нормы, и судебная практика исходят именно из этих весьма сжатых, но очень емких правовых аксиом. Итак, существует шесть основных принципов ипотечного права. Это принцип обязательности государственной регистрации права (ограничения прав) на недвижимое имущество (начало внесения), принцип 1 Далее – Закон о регистрации. 2 Далее – Закон об участии в долевом строительстве. 3 Под принципами ипотечного права здесь и далее мы будем понимать основные правовые идеи, лежащие в основе системы правовых норм, регулирующих залог недвижимости. Следует также помнить о том, что общее законодательство о регистрации прав на недвижимое имущество «выросло» именно из законодательства об ипотеке (мы имеем в виду, разумеется, не отечественный правопорядок, а законодательства Германии, Австрии и Швейцарии), поэтому иногда принципами ипотечного права именуют общие принципы организации системы регистрации прав на недвижимое имущество. Собственно, в этом нет ничего неправильного, так как эти принципы, как для регистрационной системы, так и для законодательства об ипотеке, действительно являются общими. В этом будет нетрудно убедиться из последующего изложения.
I. Вводные замечания (вместо предисловия) открытости реестровых данных, начало легалитета, начало публичной достоверности, принцип старшинства и начало специалитета. Начало внесения означает, что право на недвижимость возникает исключительно с момента внесения записи об этом праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – реестр, ЕГРП). Нормативно этот принцип выражен в п. 2 ст. 8 ГК, ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК и в ст. 10–11 Закона об ипотеке. Важно обратить внимание на то, что в соответствии со ст. 8 Кодекса законом могут быть предусмотрены случаи, когда право на недвижимое имущество может возникнуть и помимо государственной регистрации. Эти случаи образуют исключения из начала внесения (в частности, к таким случаям относятся случаи приобретения права собственности в силу универсального правопреемства, при истечении приобретательной давности, возникновении общей собственности супругов, а также права, возникшие до момента вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»1). Принцип открытости данных реестра прав на недвижимое имущество закреплен в п. 4 ст. 131 ГК, в ст. 26 Закона об ипотеке, а также в ст. 7 Закона о регистрации. Например, в соответствии со ст. 26 Закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки является публичной. Любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке. Начало легалитета означает, что документы, являющиеся основаниями регистрации права на недвижимое имущество, подлежат оценке с точки зрения их соответствия действующему законодательству. Следовательно, принятие органом по регистрации прав решения о регистрации права на недвижимость (ограничения или обременения этого права, сделки с недвижимостью) означает, что регистрирующий орган нашел представленные документы соответствующими закону и усмотрел наличие фактического состава, который является основанием для регистрации права на недвижимость или обременения этого права (п. 3 ст. 9, ст. 13, 29 Закона о регистрации). Однако следует понимать, что легалитет регистрационного режима – 1 Далее по тексту мы будем именовать этот закон Законом о регистрации.
Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки только внешний, он не касается элементов, которые неизбежно являются скрытыми от регистрирующего органа. В частности, регистрирующий орган не должен вдаваться в проблемы дееспособности лиц, если он не имеет каких-либо сведений о ее ограничении; кроме того, регистрирующий орган не вправе исследовать наличность и действительность волеизъявления лиц, обратившихся за государственной регистрацией. Из сочетания трех описанных нами принципов неизбежно вытекает принцип публичной достоверности реестровой записи, который можно определить следующим образом: для третьих лиц права на вещь, внесенные в реестр, равно как и отсутствие обременений прав, признаются истинными. Начало публичной достоверности реестровой записи содержится в абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК, в соответствии с которым недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. Кроме того, именно с действием принципа публичной достоверности реестровой записи связана, к примеру, норма абз. 2 п. 1 ст. 38 Закона об ипотеке, в соответствии с которой соглашения залогодателя и залогодержателя необязательны для нового залогового кредитора, если они не внесены в реестр, и норма п. 7 ст. 20 Закона об ипотеке, в соответствии с которой для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации. Иными словами принцип публичной достоверности в сфере ипотечного права можно описать следующим образом: условия ипотеки, внесенные в реестр, сохраняются неизменными для всякого приобретателя залоговых прав. Публичная достоверность записи о залоге может быть усилена выдачей ипотечным должником ценной бумаги – закладной, которая удостоверяет права ипотечного кредитора и по обеспечиваемому, и по обеспечительному (залоговому) обязательству. Под специалитетом реестра прав следует понимать тождество объекта недвижимости его описанию, изложенному в реестре. На деле это проявляется в связи между реестром прав на недвижимость и межевыми (инвентаризационными) описаниями объекта (см., например, абз. 4 п. 3 ст. 12, п. 4 ст. 18 Закона о регистрации, ст. 5 Закона об ипотеке). Недвижимая вещь может быть заложена только целиком, залог
I. Вводные замечания (вместо предисловия) части объекта недвижимости не допускается. Кроме того, в составе принципа специалитета должно быть учтено и следующее важнейшее положение: правовая судьба земельного участка и расположенных на нем зданий и сооружений должна быть неразрывна. И последнее проявление начала специалитета – точность в указании суммы обеспечиваемых обязательств. В соответствии с п. 4 ст. 9 Закона обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Под принципом старшинства прав на недвижимое имущество следует понимать соотношение прав на недвижимую вещь по моменту их возникновения. Практическое значение этого принципа заключается в том, чтобы обеспечить разрешение коллизии взаимоисключающих прав или определить порядок реализации нескольких ограниченных прав на одну и ту же недвижимость1. Названные шесть принципов ипотечного права имеют следующее значение: они являются своеобразной идеологической основой для толкования соответствующих законоположений, и именно ими следует руководствоваться при неясности и неполноте норм, регулирующих залог недвижимости. 1 Принцип старшинства внесенных прав в настоящее время не имеет большого значения, так как отечественный оборот недвижимости пока достаточно прост, количество известных закону ограниченных вещных прав невелико, потому и сложное ранжирование вещных прав на одну недвижимую вещь – большая редкость. Следовательно, значение начала старшинства сводится лишь к определению времени возникновения права, подлежащего регистрации. Нормативное воплощение принципа старшинства может быть обнаружено в нормах Закона об ипотеке (ст. 45–46) и Закона о залоге (ст. 21–22), а также в ст. 380 Кодекса торгового мореплавания, предусматривающей, что в случае, если две или более ипотеки зарегистрированы на одно и то же судно или строящееся судно, очередность удовлетворения требований, вытекающих из обязательств, обеспеченных ипотекой, между собой определяется датой их регистрации. Ипотека, зарегистрированная ранее, имеет приоритет перед ипотекой, зарегистрированной позднее. Ипотеки, зарегистрированные в один день, имеют одинаковую силу.