Управление в развитии недвижимости

УПРАВЛЕНИЕ  
В РАЗВИТИИ
НЕДВИЖИМОСТИ

Учебное пособие

Москва
ИНФРА-М
2014

Под общей редакцией  
доктора экономических наук, профессора С.А. Баронина

Рекомендовано 
Учебно-методическим объединением вузов РФ  
по образованию в области строительства в качестве  
учебного пособия для студентов, обучающихся  
по специальности 270115 «Экспертиза и управление  
недвижимостью», направления 270 100 «Строительство» 

У66

ISBN 978-5-16-009398-7 (print) 
ISBN 978-5-16-100419-7 (online)
© Коллектив авторов, 2014

Р е ц е н з е н т ы:
П.Г. Грабовый — д-р экон. наук, проф., директор Института градорегулирования и управления недвижимостью, зав. кафедрой «Организация строительства и управление недвижимостью» 
Московского государственного строительного университета; 
Г.М. Загидуллина — д-р экон. наук, проф., директор Института экономики и управления в строительстве, зав. кафедрой «Экономика и предпринимательство в строительстве» Казанского 
государственного архитектурно-строительного университета

А в т о р ы :
С.А. Баронин, С.А. Бижанов, В.В. Бочкарев, О.Ф. Грабовая, Е.С. Денисова, К.Ю. Кулаков,  
М.А. Луняков, О.Н. Нуждин, Е.А. Солнцев

УДК 332(075.4) 
ББК 67.401я73 
 
У66

Управление в развитии недвижимости: Учеб. пособие / Под общ. ред. 
С.А. Баронина. — М.: ИНФРА-М, 2014. — 182 с. — (Высшее образование: Бакалавриат). — DOI 10.12737/1600 (www.doi.org).

ISBN 978-5-16-009398-7 (print) 
ISBN 978-5-16-100419-7 (online)
Учебное пособие представляет собой учебно-методические материалы для 
студентов очного и заочного обучения, обучающихся по направлению «Строительство» для выполнения курсового проекта в рамках изучения дисциплин по 
управлению недвижимостью для студентов специальности 270115 «Экспертиза 
и управление недвижимостью». 
Пособие является учебным практикумом по двухвариантному выполнению курсового проекта как для изучения общих вопросов управления развитием недвижимости, так и в системах девелопмента на стадии приобретения 
строительной компании земельного участка на аукционе. Содержит варианты 
исходных данных, методику выполнения, примеры расчетов по каждому из 
разделов курсового проекта. 
Предназначено для практических занятий по дисциплинам «Основы 
менеджмента, планирования и контроллинга в недвижимости», «Управление 
проектами», «Экономика недвижимости» для углубленной самостоятельной 
работы по подготовке студентами курсового проекта.
Пособие может быть использовано для преподавания схожих по профилю 
дисциплин на других строительных и экономических специальностях. 

ББК 67.401я73

ФЗ 
№ 436-ФЗ
Издание не подлежит маркировке 
в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 11

Издано при содействии 
ООО «Центр независимой экспертизы собственности» 
(ЦНЭС)

ВВедение

Стратегическим направлением развития экономических отноше
ний в России является развитие рынка недвижимости и связанной с 
ним деятельности в сфере управления ее развитием в процессе воспроизводства по всем стадиям жизненного цикла. Динамическое развитие рынка недвижимости выдвигает следующие его особенности:
• недвижимость составляет основу национального богатства. По 

оценкам экспертов, недвижимость во всех ее формах составляет 
около половины всего накопленного мирового богатства;

• рынок недвижимости является своеобразным генератором эко
номического роста страны. Именно в объекты недвижимости 
различного назначения осуществляются первоначальное инвестирование значительной части средств, что приводит к положительной макроэкономической динамике развития;

• недвижимость, будучи базовой основой жизнедеятельности чело
века и общества в целом, представляет собой особый ключевой 
объект рыночного оборота собственности и управления в своем 
развитии.
В этой связи, особое приоритетное значение приобретает развитие 

научно-методических и практических навыков в области управления 
развитием недвижимости. В мировой практике концепция системного 
подхода к анализу и управлению недвижимостью получила широкое 
распространение под названием сервейинга. 

Родина этой специальности — Великобритания (1523 г.), где в од
ном из изданий профессия «сервейинг» упоминается в связи со строительством и эксплуатацией зданий. Сегодня эта профессия охватывает 
более широкий спектр направлений, связанных с воспроизводством 
и профессиональным управлением объектами недвижимости на всех 
этапах жизненного цикла. Востребованность этой специальности достаточна велика для всех отраслей национальной экономики. 

В нашей стране данное направление деятельности находится на 

начальном этапе развития. Ведущее звено развития концепции сервейинга в России принадлежит специальности 270115 «Экспертиза и 
управление недвижимостью», которая организована согласно международным стандартам обучения. Начиная с 1999 г. ведется подготовка 
более чем в 69 отечественных и 10 зарубежных вузах (Беларусь, 
Украина, Вьетнам, Киргизия и др.).

В качестве российского лидера сервейинга выступает нацио
нальный исследовательский «Московский государственный строительный университет». Основателем и руководителем национальной 
научно-практической школы сервейинга является П.Г. Грабовый — 
д-р экон. наук, проф., директор института «Градостроительства и 
управления недвижимостью», заведующий кафедрой «Организация 

строительства и управления недвижимостью» МГСУ, заслуженный 
строитель РФ, почетный строитель Москвы, почетный работник высшего образования России. 

Уникальность данной специальности заключается в том, что она 

интегрировано включает в себя изучение дисциплин технического и 
правового характера в строительных, экономических, управленческих 
и экологических областях знаний. При этом одно из центральных 
звеньев сервейинга — это управление развитием недвижимости на 
всех стадиях жизненного цикла ее воспроизводства.

Целью настоящего учебного пособия является приобретение сту
дентами навыков по самостоятельной разработке курсового проекта 
для студентов специальности 270115 «Экспертиза и управление недвижимостью» по дисциплине «Основы менеджмента, планирования и 
контроллинга» по новому учебному стандарту третьего поколения или 
по дисциплине «Основы управления недвижимостью» действующего 
сейчас учебного плана.

Для реализации поставленной цели в пособии решена главная за
дача — реализован учебно-методический практикум по выполнению 
курсового проекта, который может быть выполнен в двух вариантах: 
• курсовой проект типа А «Общая теория экономики и управления 

развитием недвижимости»; 

• курсовой проект типа Б
«Управление развитием земельного 

участка под комплексную жилую застройку на стадии земельного 
девелопмента при приобретении права аренды».
В пособии раскрыт методический механизм вариантного выпол
нения курсового проекта и дан пример их выполнения. Пособие представляет из себя учебный практикум с примерами выполнения заданий, контрольными, вопросами, тестами и библиографией по изучаемым темам. 

Для удобства использования учебного пособия студентами и пре
подавателями в нем предусмотрены как учебная демонстрация методических примеров, так и типовые формы бланков для выдачи заданий по выполнению курсового проекта по индивидуальным вариантам. Предусмотрено творческое развитие предлагаемого материала на 
усмотрение преподавателя.

Данное учебное пособие является практическим приложением и 

развитием учебника «Экономика и управление недвижимостью» под 
общ. ред. П.Г. Грабового (Москва: Проспект, 2012).

Авторы выражают благодарность рецензентам д.э.н., проф. 

П.Г. Грабовому, д.э.н., проф. Г.М. Загидулиной, а также к.э.н., доц. 
И.В. Поповой за ценные замечания, предложения и помощь при подготовке рукописи данной книги к изданию.

1. ТРеБОВАниЯ К СТРУКТУРе КУРСОВОгО пРОеКТА

1.1. ОБщАЯ ТемАТиКА, ВАРиАнТы и зАдАчи ВыпОлнениЯ

КУРСОВОгО пРОеКТА

Пособие предусматривает выполнение курсового проекта двух 

типов: 
• курсовой проект типа А «Общая теория экономики и управления

развитием недвижимости»
Основные задачи курсового проекта:

1. Реферативная проработка одного из вопросов из теории управ
ления развитием недвижимости.

2. Приобретение студентами практических навыков в области ана
лиза жизненного цикла развития недвижимости по экономическим показателям эффективности управленческих решений.

3. Освоение студентами навыков экономического анализа вариан
тов развития недвижимости в процессе ее реконструкции на основе показателей эффективности инвестиционных проектов.

4. Освоения методики исследования риска при портфельном управ
лении недвижимостью.
Вышеуказанная структура курсового проекта реализуется в раз
делах 2–5 настоящего учебного пособия;
• курсовой
проект
типа
Б
«Управление
развитием
земельного

участка под комплексную жилую застройку на стадии земельного
девелопмента при приобретении аренды»
Основные задачи курсового проекта:

1. Реферативная проработка одного из вопросов из теории девелоп
мента недвижимости.

2. Определение сущности девелопмента комплексной жилой за
стройки территорий, особенностей застройки земельных участков 
различными типами недвижимости и специфики приобретения 
прав аренды на открытых земельных аукционах. 

3. Уточнение градостроительных параметров комплексной за
стройки по генплану, определение баланса территории, технических условий и ТЭП застройки.

4. Определение организационно-технологического плана застройки 

земельного участка по захваткам и укрупненного графика строительства.

5. Расчет возможной стоимости приобретения инвестиционно-стро
ительной компанией на открытом земельном аукционе стоимости 
права аренды методами предполагаемого использования, доходным и сравнительным.

6. Разработка рекомендаций по управлению многовариантным раз
витием земельного участка под комплексную жилую застройку в 
целях повышения уровня его доходности и эффективности.
Возможность выполнения курсового проекта типа Б в рамках изу
чаемой тематики управления развитием недвижимости в системах 
девелопмента предопределяется тем, что девелопмент недвижимости 
относиться к отдельной категории специализации специальности 
270115 на стадии бакалавриата и магистратуры.

 В этой связи, в разделе 6 данного учебного пособия представлен 

возможный вариант практического учебно-методического модуля в 
виде курсового проекта по управлению развитием земельного участка 
под комплексную жилую застройку на стадии земельного девелопмента при приобретении права аренды на открытом аукционе. 

1.2. СТРУКТУРА зАдАний ВыпОлнениЯ КУРСОВОгО пРОеКТА

Курсовой проект типа А «Общая теория экономики и управления 

развитием недвижимости» рекомендуется выполнять в виде пояснительной записки, которая должна включать в себя следующие разделы:
1. Титульный лист
2. Бланк задания с подписью преподавателя (приложение 1)
3. Оглавление

Введение
Раздел 1. Реферативный обзор теоретического вопроса по управлению 
недвижимостью на тему «______________________________________».
Раздел 2. Расчет основных экономических показателей по 
инвестиционному проекту развития недвижимости

2.1. Постановка задачи по разработке инвестиционного проекта раз
вития недвижимости

2.2. Расчет ЧДД проекта 
2.3. Построение графика жизненного цикла финансовых результатов 

проекта

2.4. Расчет сроков окупаемости проекта
2.5. Расчет уровня рентабельности инвестиций 
2.6. Расчет внутренней нормы доходности
2.7. Общие выводы по второму разделу

Раздел 3. Принятие управленческого решения по выбору наиболее 
экономически эффективного варианта использования объекта 
недвижимости из трех (А,В,С) возможных вариантов его развития при 
реконструкции 

3.1. Постановка задачи и краткая характеристика исходных данных 

по балансу площадей недвижимости вариантов А, В, С

3.2. Характеристика исходных данных о рыночной ситуации разви
тия по объекту недвижимости и его финансированию

3.3. Экономический анализ реконструкции объекта недвижимости 

по варианту А

а) Расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду жилых и тор
говых помещений

б) Расчет рентабельности варианта А по текущей стоимости кас
совых поступлений

в) Выводы по варианту А

3.4. Экономический анализ реконструкции объекта недвижимости 

по варианту В 

3.5. Экономический анализ реконструкции объекта недвижимости 

по варианту С

3.6. Общее заключения о наиболее эффективных управленческих 

решениях по вариантам реконструкции объекта недвижимости

Раздел 4. Оценка риска при портфельном управлении недвижимостью

4.1. Постановка задачи и исходные данные 
4.2. Расчет суммарных рисков управления по активам портфеля тор
говой недвижимости 

4.3. Расчет суммарных рисков управления по активам портфеля 

офисной недвижимости 

4.4. Расчет суммарных рисков управления по активам портфеля 

складской недвижимости 

4.5. Оценка общего риска портфельного управления

Заключение
Литература

Объем листов пояснительной записки не регламентируется. Глав
ное условие — пояснительная записка должна содержать всю исчерпывающую информацию для раскрытия поставленных в задании 
вопросов. 

Задание на курсовой проект выдается студентам согласно форме, 

приведенной в приложении 1 с учетом использования вариантных 
исходных данных, размещенных в Приложениях 2-5 настоящего 
учебного пособия. 

Курсовой проект типа Б «Управление развитием земельного 

участка под комплексную жилую застройку на стадии земельного девелопмента при приобретении права аренды» рекомендуется выполнять в виде пояснительной записки, которая должна включать в себя 
следующие разделы:

1.
Титульный лист

2.
Бланк задания с подписью преподавателя (приложение 7)

3.
Оглавление

Введение
Раздел 1. Реферативный обзор теоретического вопроса по управлению 
недвижимостью на тему «_________________________________________»
Раздел 2. «Управление развитием земельного участка под комплексную 
жилую застройку на стадии земельного девелопмента при приобретении 
права аренды»

2.1. Исходные данные, анализ генплана застройки, его ТЭП и вари
антов предполагаемого использования территории под комплексную жилую застройку

2.2. Разработка уточненного генплана застройки территории. Со
ставление баланса территорий

2.3. Разработка этапов, очередей строительства и организационно
технологических схем застройки

2.4. Маркетинговый анализ регионального земельного рынка про
даж прав аренды (прав собственности) под комплексную жилую застройку. Расчет стоимости прав аренды методом сравнения продаж

2.5. Прогноз доходного варианта использования земельного участка. 

Расчет стоимости прав аренды методом капитализации земельной ренты

2.6. Построение модели предполагаемого использования земельного 

участка при комплексном освоении территории. Расчет стоимости прав аренды методом «предполагаемого использования».

2.7. Итоговое заключение по стоимости права аренды при выбран
ном варианте использования развития недвижимости для использования компании на земельных аукционах

2.8. Рекомендации по наиболее эффективному развитию земельного 

участка для повышения эффективности комплексной жилой 
застройки территорий

Перечень графического материала:

1.  Ситуационный план расположения земельного участка под ком
плексную жилую застройку территории.

2. Генплан застройки микрорайона и ТЭП застройки.
3. Укрупненный календарный план строительства по захваткам и 

потокам.

4. Схемы и предложения по многовариантной застройке земельного 

участка при его развитии для повышения эффективности инвестиций. 

5. Прочие графические материалы по усмотрению преподавателя.

 Величина страниц пояснительной записки не регламентируется, 

но она должна раскрывать и пояснять решение поставленных в задании цели и вопросов. 

Задание на курсовой проект выдается студентам согласно форме, 

приведенной в Приложении 7 с учетом использования вариантных 
исходных данных, размещенных в Приложениях 8–9 настоящего 
учебного пособия. 

При выполнении курсового проекта типа Б рекомендуется ис
пользовать специальные программные продукты, разработанные 
авторами.

2. ТемАТиКА РефеРАТиВнОй чАСТи 

КУРСОВОгО пРОеКТА

Темы направлений реферативных исследований студентов в составе 

курсового проекта выполняются в составе раздела 1. Этот теоретический раздел входит в состав как курсового проекта типа А, так и типа Б.

 Реферативный обзор теоретического вопроса по управлению недви
жимостью на тему может быть выдан преподавателем индивидуально или согласно нижеследующему тематическому списку. В качестве основной литературы для подготовки реферата студентам 
следует использовать учебник «Экономика и управления недвижимостью» под редакцией проф. П.Г. Грабового1.
1. Недвижимость и ее жизненный цикл
1.1. Нормативно-правовое регулирование и классификация недви
жимости.

1.2. Юридическое понятие недвижимости.
1.3. Экономическое понятие недвижимости.
1.4. Жизненный цикл недвижимости и ее составляющие. Затраты. 

Результаты. Срок окупаемости. Эффективность. 

1.5. Базовые концептуальные модели экономического анализа не
движимости:

1.5.1. Первая базовая концептуальная модель.
1.5.2. Вторая базовая концептуальная модель.

2. Городское пространство и его влияние на стоимость объектов недвижимости
2.1. Древнейшие теории возникновения городов.
2.2. Общие характеристики, структура и функции городского про
странства.

2.3. Город как система жизнедеятельности : зонирование территории; 

критерии зонирования; признаки зонального расположения 
объектов недвижимости.

2.4. Локальное месторасположение объекта недвижимости.
2.5. Общая характеристика пространственно-экономического раз
вития недвижимости: принцип и сущность развития города; 
комплексная характеристика программы обновления сложившейся застройки.

3. Содержание экономического анализа недвижимости
3.1. Физический износ объектов недвижимости.
3.2. Функциональный (моральный) износ объектов недвижимости.
3.3. Внешний износ объектов недвижимости.

1
Экономика и управление недвижимостью: Учебник / Под общ. ред. 
П.Г. Грабового. 2-е изд., перераб. и доп.  М.: Проспект, 2012.