Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации

ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС
Российской Федерации

Ïîä ðåäàêöèåé Ï.Â. Êðàøåíèííèêîâà

Ìîñêâà 2012

постатейный комментарий

ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РФ

УДК 347
ББК 67.404
          П 63

П 63
Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / 
Под ред. П.В. Крашенинникова. – М.: Статут, 2012. – 620 с.

ISBN 978-5-8354-0860-3 (в пер.)

Вниманию читателей предлагается постатейный научно-практический комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации.
Данная книга продолжает серию комментариев кодифицированных актов, определяющих права и обязанности граждан и юридических лиц, а также устанавливающих способы их защиты. До настоящего издания вышли в свет комментарии к Гражданскому кодексу РФ (в шести книгах); к Семейному кодексу РФ, Федеральному 
закону «Об опеке и попечительстве» и Федеральному закону «Об актах гражданского состояния»; к Гражданскому процессуальному кодексу РФ. Кроме того, готовится к выходу комментарий к Арбитражному процессуальному кодексу РФ.
Авторами комментария к ЖК РФ являются специалисты, участвовавшие в подготовке и принятии Кодекса.
В работе наряду с комментариями к статьям ЖК РФ предлагаются рекомендации 
к их применению, анализируются акты, принятые во исполнение Кодекса, а также 
судебная практика.
Текст ЖК РФ и Закона о его введении приводится по состоянию на 1 мая 2012 г. 
В книге учтены также изменения и дополнения, внесенные Федеральным законом 
от 29 февраля 2012 г. № 15-ФЗ и вступающие в силу с 1 января 2013 г.
Работа будет полезна для студентов и преподавателей юридических вузов, судей, 
адвокатов, сотрудников органов местного самоуправления и органов жилищно-коммунального хозяйства, а также для граждан, интересующихся вопросами жилищного права, и лиц, защищающих свои права и законные интересы в жилищной сфере.

УДК 347
ББК 67.404

ISBN 978-5-8354-0860-3

© Коллектив авторов, 2012
© А.Г. Долгов, алфавитно-предметный указатель, 2012
© Издательство «Статут», редподготовка, оформление, 2012

Оглавление

Авторы комментариев.............................................................................................................. 5
Вступительное слово................................................................................................................ 7

ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Раздел I. ОБЩие ПОлОЖениЯ........................................................................................ 18

Глава 1. ОснОвные пОлОжения. жилищнОе закОнОдательствО........................................ 18

Глава 2. Объекты жилищных прав. жилищный фОнд........................................................ 79

Гла ва 3. перевОд жилОГО пОмещения в нежилОе пОмещение 

и нежилОГО пОмещения в жилОе пОмещение .............................................................117

Глава 4. переустрОйствО и перепланирОвка жилОГО пОмещения ...................................124

Раздел II. ПРавО сОБственнОсти и дРугие веЩные ПРава 
на Жилые ПОмеЩениЯ............................................................................................. 132

Гла ва 5. права и ОбязаннОсти сОбственника жилОГО пОмещения 

и иных прОживающих в принадлежащем ему пОмещении Граждан.........................132

Гла ва 6. Общее имуществО сОбственникОв пОмещений 

в мнОГОквартирнОм дОме. Общее сОбрание таких сОбственникОв...........................160

Раздел III. Жилые ПОмеЩениЯ, ПРедОставлЯемые  
ПО дОгОвОРам сОЦиалЬнОгО наЙма ...................................................................224

Гла ва 7. ОснОвания и пОрядОк предОставления жилОГО пОмещения 

пО дОГОвОру сОциальнОГО найма ..................................................................................224

Глава 8. сОциальный наем жилОГО пОмещения ...............................................................257

Раздел IV. сПеЦиалиЗиРОванныЙ ЖилиЩныЙ ФОнд .....................................335

Глава 9. жилые пОмещения специализирОваннОГО жилищнОГО фОнда.........................335

Гла ва 10. предОставление специализирОванных жилых пОмещений 

и пОльзОвание ими.........................................................................................................344

Раздел V. ЖилиЩные и ЖилиЩнО-стРОителЬные КООПеРативы ...........363

Гла ва 11. ОрГанизация и деятельнОсть жилищных 

и жилищнО-стрОительных кООперативОв....................................................................363

Глава 12. правОвОе пОлОжение членОв жилищных кООперативОв ..................................386

Раздел VI. тОваРиЩествО сОБственниКОв ЖилЬЯ............................................400

Глава 13. сОздание и деятельнОсть тОварищества сОбственникОв жилья.....................400

Глава 14. правОвОе пОлОжение членОв тОварищества сОбственникОв жилья ...............425

Раздел VII. Плата За ЖилОе ПОмеЩение и КОммуналЬные услуги ........476

Раздел VIII. уПРавление мнОгОКваРтиРными дОмами ................................529

Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса  
Российской Федерации»....................................................................................................583

Алфавитно-предметный указатель...........................................................................................602

автОРы КОмментаРиев

андРОПОв вадим владимирович, заместитель руководителя Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии – ст. 44–48 (в соавт. 
с и.Б. мироновым); 55, 56; 136–138, 142, 143, 144–152 (в соавт. с и.Б. мироновым).

гетман елена станиславовна, судья Верховного Суда Российской Федерации, кандидат юридических наук – ст. 3, 12–14; 39 (в соавт. с в.н. симоновым); 60–71; 72 (в соавт. с е.а. солоповой); 73, 75, 81; 82–87, 88–91 (в соавт. 
с в.н. симоновым).

гОнгалО Бронислав мичиславович, заведующий кафедрой гражданского права Уральской государственной юридической академии, директор Уральского филиала Российской школы частного права, доктор юридических наук, профессор – 
ст. 1, 2, 4; 7–9 (в соавт. с П.в. Крашенинниковым); 10, 15, 16, 30–32, 49–54, 57–59; 
ст. 3–17, 19–22 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса 
Российской Федерации».

гОРдеев дмитрий Павлович, ведущий юрисконсульт фонда «Институт экономики города» – ст. 153–159, 161 (в соавт. с н.Б. Косаревой, а.с. Пузановым, 
с.Б. сиваевым); 162 (в соавт. с и.Б. мироновым); 163, 164 (в соавт. с н.Б. Косаревой, а.с. Пузановым, с.Б. сиваевым).

гРуЗдев владимир сергеевич, губернатор Тульской области, кандидат юридических наук – ст. 160.

КОсаРева надежда Борисовна, президент фонда «Институт экономики города», кандидат экономических наук – ст. 153–159, 161, 163, 164 (в соавт. с д.П. гордеевым, а.с. Пузановым, с.Б. сиваевым).

КРаШенинниКОв Павел владимирович, председатель Комитета Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, заслуженный 
юрист Российской Федерации, доктор юридических наук, профессор – вступ. слово, ст. 5, 6; 7–9 (в соавт. с Б.м. гонгало); 17–19, 110–116, 117–129; 130 (в соавт. 
с и.е. маныловым); 132–135; ст. 1, 2 Федерального закона «О введении в действие 
Жилищного кодекса Российской Федерации».

манылОв игорь евгеньевич, статс-секретарь – заместитель министра экономического развития Российской Федерации, кандидат юридических наук – ст. 33, 
34; 130 (в соавт. с П.в. Крашенинниковым); 131.

 Авторы комментариев

миРОнОв илья Борисович, руководитель аппарата Комитета Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, кандидат юридических наук – ст. 20, 21; 44–48 (в соавт. с в.в. андроповым); 87.1, 116.1; 136–138, 
142, 143 (в соавт. с в.в. андроповым); 143.1; 144–152 (в соавт. с в.в. андроповым); 
161.1; 162 (в соавт. с д.П. гордеевым); 165 (в соавт. с а.г. назаровым); ст. 18 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

миХеева лидия Юрьевна, заместитель председателя Совета Исследовательского центра частного права при Президенте РФ, доктор юридических наук, профессор – ст. 98
1, 109
1.

наЗаРОв андрей геннадьевич, советник, специальный представитель Президента Республики Башкортостан по инвестиционному сотрудничеству, кандидат 
политических наук – ст. 165 ( в соавт. с и.Б. мироновым).

ПуЗанОв александр сергеевич, генеральный директор фонда «Институт экономики города», кандидат географических наук – ст. 153–159, 161, 163, 164 (в соавт. с д.П. гордеевым, н.Б. Косаревой, с.Б. сиваевым).

ПЧелинЦева людмила михайловна, судья Верховного Суда Российской Федерации, доктор юридических наук, профессор – ст. 11.

сиваев сергей Борисович, директор направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города», кандидат технических наук – ст. 153–159, 161, 
163, 164 (в соавт. с д.П. гордеевым, н.Б. Косаревой, а.с. Пузановым). 

симОнОв виктор николаевич, заместитель директора филиала по Уральскому федеральному округу Федерального фонда развития жилищного строительства – ст. 22–29, 35–38; 39 (в соавт. с е.с. гетман); 40–43; 82–87, 88–91 (в соавт. 
с е.с. гетман); 92–109, 140, 141.

сОлОПОва елена алексеевна, судья Девятого арбитражного апелляционного 
суда – ст. 72 (в соавт. с е.с. гетман); 74, 76–80.

встуПителЬнОе слОвО

Настоящее издание является седьмой книгой
1, посвященной кодификации частного права, в данном случае – жилищного права.
Около семи лет действует Жилищный кодекс Российской Федерации (далее – ЖК РФ, ЖК) (соответственно вступил в силу с 1 марта 2005 г.), который 
в свою очередь готовился более 10 лет. Прежний ЖК РСФСР от 24 июня 1983 г. 
безнадежно устарел, противоречил Конституции РФ, Гражданскому кодексу и другим законодательным актам.
До принятия ЖК РФ на федеральном уровне действовало около 3 тыс. актов жилищного законодательства, которые в итоге позволяли по-разному трактовать права 
и обязанности участников жилищных отношений. Понятно, что даже специалистам 
было сложно разобраться, что к чему, а граждане защитить свои права практически 
не могли. Поскольку Конституция России 1977 г. (в редакции Закона СССР от 1 декабря 1988 г.) всем предоставляла право (для многих – только на бумаге) получить бесплатное жилье, а очередь на него была просто бесконечной, то люди, которые эту очередь 
контролировали, имели огромные возможности для злоупотреблений и коррупции.
В ЖК РФ достаточно четко прописаны права, обязанности и ответственность 
всех, кто пользуется жилыми помещениями. Очевидно, что любой закон – это компромисс. После первого чтения проекта нового закона в него было внесено около 
700 поправок, и конечно же после принятия Кодекса произошло реальное укрепление прав, доказательства чему содержатся во многих статьях действующего ныне нового общенационального закона – Жилищного кодекса.
Жилищное законодательство, согласно ст. 72 Конституции РФ, находится в совместном ведении России и ее субъектов (далее – субъекты Федерации), соответственно к ведению субъектов Федерации отнесена значительная часть вопросов, 
например признание «малоимущими». Малоимущими по ЖК РФ являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, 
установленном жилищным законом соответствующего субъекта Федерации. Принадлежность к такой категории граждан зависит не только от величины заработной 
платы, но и от размера других доходов, а также от наличия в собственности недвижимости, иных объектов, которые подлежат налогообложению (дача, квартира, автомобиль и др.). Но сами критерии оценки в разных субъектах Федерации конечно 
же разные, поэтому и нормативы разные. Конкретный порядок устанавливают законодательные собрания субъектов Федерации, а на муниципальном уровне конкретные цифры определяют органы местного самоуправления.

1 Предыдущие четыре книги были посвящены Гражданскому кодексу РФ, пятая – Семейному кодексу РФ, шестая – Гражданскому процессуальному кодексу РФ.

Вступительное слово

8

Важно подчеркнуть, что те лица, которые были поставлены на жилищный 
учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий до введения в действие ЖК РФ, продолжают оставаться в очереди. Государство в целом сохраняет 
перед ними свои обязательства.
Проблема предоставления жилых помещений отдельным категориям граждан решается по-иному. Скажем, если инвалид является малоимущим, то он имеет право 
встать на учет для получения жилья по договору социального найма. Если же у него 
имеется недвижимость, машина и т.п., то по общему правилу такой возможности 
он лишается. Могут быть разные обстоятельства и варианты. Что касается инвалидов войны, ветеранов войны, военнослужащих, то и в Конституции РФ, и в Жилищном кодексе наряду с малоимущими упоминаются и они, т.е. речь идет об иных 
определенных законом категориях граждан, признанных по установленным комментируемым Кодексом, федеральным законом иди законом субъекта Федерации 
основаниям нуждающимися в жилых помещениях.
Иначе говоря, возможна ситуация, когда та или иная категория граждан не указана в ЖК РФ, но по отношению к ней применяется специальный закон – федеральный или на уровне субъекта Федерации либо действует специальная программа, касающаяся, скажем, ветеранов, инвалидов и т.д. При принятии соответствующих актов должен быть определен источник финансирования – строчка в бюджете 
«социальное жилье», чтобы все с этим связанное не превратилось в обман, как это 
происходило раньше. При принятии законов, касающихся военнослужащих, молодых семей и других категорий населения, субъекты Федерации и муниципальные образования, указывая какую-то категорию граждан для получения бесплатного жилья, не могут не обозначить в бюджете, откуда будут выделены деньги.
Конечно, очень многое в реализации Жилищного кодекса зависит от региональных и муниципальных властей. Можно, в частности, решать проблему очередников на получение жилья путем предоставления вместо квартиры, скажем, земельного участка или бюджетных средств, кредита. Кодекс предусматривает учет разных возможностей. Например, человек стоял в очереди за жильем 10 лет, а сейчас, 
если пожелает, может взять земельный участок. И наличие разных форм решения 
жилищной проблемы правильно.
Немаловажен вопрос о сроках социального найма. Согласно настоящему Кодексу договор социального найма жилья заключается без установления срока его 
действия. Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов семьи или 
всех названных граждан вместе не влечет за собой изменения их прав и обязанностей по договору социального найма. Более того, в каких-то случаях некоторые 
коммунальные услуги за время отсутствия названных граждан не будут оплачиваться. Однако конечно же не все. За тепло в любом случае надо платить, проживает человек в помещении или нет. А за какие-то услуги плата может даже уменьшаться. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с ним членов 
его семьи имеет право на передачу своего жилья в поднаем.
Существенно изменяются правила обмена. Если ранее субъектами договора обмена могли быть и собственники, и члены ЖСК, и те, кто проживает по договору социального найма, то сейчас обмен сохраняется только для нанимателей по договору 

Вступительное слово

9

социального найма. Право обмена жилого помещения, находящегося в собственности, на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, отменено.
В ЖК РФ включен новый раздел «Специализированный жилищный фонд». Согласно Кодексу к помещениям специализированного жилищного фонда относятся 
служебные жилые помещения, общежития, жилые помещения маневренного фонда, жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения, жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев, лиц, 
признанных беженцами, а также для социальной защиты отдельных категорий граждан. Изменения заключаются в том, что служебное жилье и общежития (как и все 
остальные специализированные жилые помещения) могут находиться исключительно в государственном и муниципальном жилищных фондах. Конечно, акционерные общества, если у них есть возможность, могут принять решение о передаче 
своей площади определенным заслуживающим того категориям граждан в безвозмездное пользование – по договорам коммерческого найма за минимальную плату.
Жилищный кодекс РФ помогает решать серьезную проблему, связанную с общежитиями, «снятыми с баланса» приватизированных предприятий и переданными муниципалитетам. Таких общежитий в стране тысячи, семей, в них живущих, – 
десятки тысяч. Их права часто оказывались ущемленными, поскольку занимаемая 
ими площадь уже перестала быть ведомственной, но режим общежития фактически 
сохранился. В такой ситуации целевой характер предоставления этих помещений 
в связи с работой или учебой теряется. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. 
№ 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» 
(далее – Вводный закон к ЖК РФ) определил, что к отношениям по пользованию 
жилыми помещениями, ранее находившимися в жилых домах, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовались в качестве общежитий, 
а теперь переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма.
Жилищный кодекс РФ предусматривает: проживающим в бывших общежитиях 
не нужно ничего оформлять, не нужно собирать никаких бумаг – в силу закона эти 
люди однозначно считаются занимающими свою жилплощадь по договору социального найма. Соответственно права их расширяются, они смогут эту площадь, например, обменять. И естественно, теперь они могут ее до 1 марта 2013 г. приватизировать.
Общежития, которые не были переданы муниципалитетам, юридически принадлежат соответствующим предприятиям. Владельцы и руководители предприятий вправе использовать их по прямому назначению – для работников этих предприятий и их семей. Приватизация здесь невозможна.
Граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие ЖК РФ, 
по-прежнему состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, они имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления им других жилых помещений, если их выселение не допускалось законодательством, которое действовало до введения в действие ЖК РФ.
Ограничивая в ряде статей права части граждан, ЖК РФ защищает интересы подавляющего большинства жильцов – владельцев жилой собственности. Примером 

Вступительное слово

10

является использование жилых помещений для осуществления профессиональной 
или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в них 
на законных основаниях гражданами. Здесь действует четкий запрет: не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств; пользование 
жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований, а также 
в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями.
В целях защиты прав и законных интересов проживающих в доме жильцов регламентируются и переустройство или перепланировка квартир, перевод жилого 
помещения в нежилое (квартиры в многоквартирном доме). Ранее каждый субъект Федерации устанавливал свои правила, перечень необходимых документов, которые часто менялись. Бывало, что гражданин подавал документы по одним правилам, а в процессе рассмотрения этих документов правила менялись, к тому же, 
как известно, справки имеют ограниченный срок действия, так что наблюдалась 
довольно неприглядная картина. Сейчас предлагается по всем этим процедурам 
(и по переводу, и по проведению переустройства или перепланировки) исчерпывающий перечень документов – он есть в самом тексте Кодекса. Для перевода жилого помещения в нежилое у такого помещения прежде всего должен быть изолированный вход. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение 
допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже 
указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
Значительное число бытовых проблем помогут решить закрепленные в ЖК РФ 
изменения в отношениях собственников жилых помещений и граждан, проживающих в помещении совместно с собственниками. Тут могут быть разные варианты.
1. Супруги приобрели квартиру в период брака. С точки зрения семейного законодательства они – члены семьи, а с точки зрения гражданского, семейного и жилищного законодательства – сособственники. Соответственно любые сделки возможны только с согласия супругов.
Следует иметь в виду, что члены семьи, не являющиеся сособственниками, также имеют широкий объем прав,.
К членам семьи собственника жилого помещения ЖК РФ относит проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруга (супруги), а также детей и родителей. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны 
членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов 
своей семьи. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Бывшие члены 
семьи – это лица, у которых семейные отношения с собственником прекратились.
2. Квартира приобретена до вступления в брак гражданином по договору купли-продажи, мены, дарения, получена по наследству.
В случаях когда гражданин, будучи собственником жилого помещения, вступил в брак и впоследствии семейные отношения прекратились, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи, право