Актуальные проблемы правовой модели системы оборота недвижимости

ÌÎÑÊÂÀ 2014
В.А. ПЕТРУШКИН 
АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ
ПРАВОВОЙ МОДЕЛИ 
СИСТЕМЫ ОБОРОТА НЕДВИЖИМОСТИ 
Монография
Научный редактор В.В. Витрянский
Российская академия народного хозяйства и государственной службы
при Президенте Российской Федерации
Международный институт государственной службы и управления
Высшая школа правоведения


УДК 347
ББК 67.404
П 31
Научный редактор 
д.ю.н., проф. В.В. Витрянский
Петрушкин В.А.
П 31   Актуальные проблемы правовой модели системы оборота недвижимости: Монография / Науч. ред. В.В. Витрянский. – М.: 
Статут, 2014. – 285 с.
ISBN 978-5-8354-1014-9 (в пер.)
В представленной монографии система оборота недвижимости 
рассматривается как правовая модель. Анализируется сущность 
гражданского оборота недвижимости: определяются его структура, условия и понятие; рассматриваются отдельные его элементы, а также особенности защиты прав на недвижимость как самостоятельного (обеспечительного) элемента правовой модели 
системы оборота недвижимости.
Представленное издание рекомендуется студентам, профессорско-преподавательскому составу юридических вузов и факультетов, юристам-практикам, а также всем тем, кто интересуется вопросами правового регулирования оборота недвижимости.
УДК 347
ББК 67.404
ISBN 978-5-8354-1014-9
© В.А. Петрушкин, 2014
© «Статут», редподготовка и оформление, 2014

Список сокращений
АПК РФ, АПК – Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24 июля 2002 г. № 95-ФЗ
1
БВС РФ – Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации
ВАС РФ – Высший Арбитражный Суд Российской Федерации
ВСНД и ВС РФ – Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета Российской Федерации
Вестник ВАС РФ – Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
ВС РФ – Верховный Суд Российской Федерации
БК РФ, БК – Бюджетный кодекс РФ от 31 июля 1998 г. № 145- ФЗ
2
ГК РФ, ГК – Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ
ГПК РФ, ГПК – Гражданский процессуальный кодекс Российской 
Федерации от 14 ноября 2002 г. № 138-ФЗ
ГрК – Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ
3
ЖК РФ – Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ
4
ЗК РФ – Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ
5
КоАП РФ – Кодекс Российской Федерации об административных 
правонарушениях от 30 декабря 2001 г. № 195-ФЗ
6
1  СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3012.
2  СЗ РФ. 1998. № 31. Ст. 3823.
3  СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. I). Ст. 16.
4  Российская газета. 2005. 12 янв.
5  СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.
6  СЗ РФ. 2002. № 1 (ч. I). Ст. 1.

Список сокращений
Концепция – Концепция развития гражданского законодательства 
Российской Федерации от 7 октября 2009 г.
1, которая разработана в соответствии с указом Президента РФ от 18 июля 2008 г. № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации»
2
КС РФ – Конституционный Суд Российской Федерации
КТМ РФ – Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999 г. № 81-ФЗ
НК РФ, НК – Налоговый кодекс Российской Федерации от 31 июля 
1998 г. № 146-ФЗ
3
Проект изменений в ГК РФ – законопроект № 47538-6 «О внесении 
изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации, отдельные 
законодательные акты Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации»
4, подготовленный на основании Концепции развития гражданского законодательства Российской 
Федерации, одобренной на заседании Совета под председательством 
Президента РФ 7 октября 2009 г.
5
СЗ РФ – Собрание законодательства Российской Федерации
УК РФ – Уголовный кодекс Российской Федерации от 13 июня 
1996 г. № 63-ФЗ
6
1  Вестник ВАС РФ. 2009. № 11.
2  СЗ РФ. 2008. № 29 (ч. I). Ст. 3482.
3  Часть первая // СЗ РФ. 1998. № 31. Ст. 3824; Часть вторая // СЗ РФ. 2000. № 32. 
Ст. 3340.
4  http://komitet2-10.km.duma.gov.ru/site.xp/050049124054053054.html
5  http://www.privlaw.ru/vs_info8.html
6  СЗ РФ. 1996. № 25. Ст. 2954.

Предисловие
Дорогие читатели!
В современных условиях проводимой реформы гражданского законодательства большое значение приобретает единообразное использование терминологического аппарата гражданско-правовой отрасли. 
Оно позволяет единообразно применять соответствующие гражданскоправовые институты и нормы в гражданском обороте. Для оборота недвижимого имущества это замечание также актуально.
В цивилистическом понимании оборот недвижимости, как и оборот иных объектов, представляет собой экономико-правовую категорию, указывающую на отдельную часть экономического оборота. Это специальная, создаваемая при помощи права правореализационная среда, в которой путем совершения гражданско-правовых 
действий – различных сделок – в правовом смысле – перемещаются (могут перемещаться) объекты недвижимости. Правовой режим объектов недвижимости является одним из основных элементов правовой модели системы оборота недвижимости, поскольку 
определяет правовой статус субъектов отношений, характер данных отношений, условия существования и развития гражданского 
оборота недвижимости.
Действующее гражданское законодательство закрепляет целый ряд 
способов перехода прав на объекты недвижимости. Все эти способы 
могут подразделяться в зависимости от вида правопреемства, который 
лежит в их основе. С одной стороны, это может быть частное (сингулярное) правопреемство, оформляемое договором. С другой стороны, 
такое правопреемство может быть универсальным, когда объект недвижимости переходит от одного лица к другому в порядке реорганизации или в рамках наследования.
Весь оборот недвижимости, образно говоря, в правовом отношении «завязан» на соответствующую государственную регистрацию. 
Отсюда можно с уверенностью сделать вывод о том, что стабильность 
и эффективность оборота во многом зависят от эффективности процедур государственной регистрации недвижимости.

Предисловие
В рамках данной научной работы раскрывается правовая модель оборота недвижимого имущества как система, в структуре этой 
модели выделяются вещно-правовые и обязательственно-правовые средства реализации оборота недвижимого имущества, а также 
средства гражданско-правовой защиты субъективных прав участников оборота недвижимого имущества и выявляются основные 
проблемные моменты оборота недвижимого имущества и защиты 
прав на него.
Надеюсь, что данная работа будет интересна не только ученым, 
практикующим юристам, работникам государственных органов и судебной системы, но и всем, кто интересуется проблемами оборота недвижимого имущества.

Глава 1. Оборот недвижимости как система: 
общая характеристика правовой модели
1.1. Сущность гражданского оборота:  
определение, структура, условия
В контексте реформы гражданского законодательства особенно 
важно единообразно использовать терминологический аппарат гражданско-правовой отрасли. В указанном аппарате одно из центральных 
мест занимает термин «оборот» и образованные на его основе выражения: «имущественный оборот», «гражданский оборот» и пр. Вместе 
с тем нужно отметить, что в последнее время какого-либо комплексного научного исследования самой сущности гражданского оборота, 
включая и его терминологическую составляющую, не проводилось
1. 
Само слово «оборот» – многозначное, оно имеет около десяти значений
2. Это и (1) употребление, использование; и (2) обращение денежных средств и товаров для воспроизводства, получения прибыли 
и др.
3 Множество определений понятия «оборот» можно обнаружить 
в разного рода экономических и юридических словарях. Так, в одном из таких словарей насчитывается 31 термин со словом «оборот»
4. 
При этом в самом простом понимании указанный термин имеет два 
значения: «1. замкнутый цикл в циклическом, повторяющемся процессе; 2. движение товаров, денежных средств в ходе воспроизводственного процесса»
5. Нам представляется верным при исследовании оборота 
как правовой категории исходить из того, что законодатель в любом 
1  На это обстоятельство нами обращалось внимание в работе: Петрушкин В.А. Терминологическое исследование сущности гражданского оборота: анализ действующего законодательства // Вестник Саратовской государственной юридической академии. 
2013. № 2 (91). С. 84–89.
2  См.: Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка: 80 000 слов и фразеологических выражений / Рос. академия наук, Институт русского языка им. В.В. Виноградова. 4-е изд., доп. М.: Азбуковник, 1997. С. 435.
3  См. там же.
4  Экономический и юридический словарь / Под ред. А.Н. Азрилияна. М.: Ин-т новой 
экономики, 2004. С. 459–461.
5  Там же. С. 459.

Глава 1
случае вкладывает в нее определенный экономический смысл, который связан с понятием имущества. Причем этот смысл связан либо 
с дозволениями (термин «оборот» в частном праве), либо с запретами 
и иными ограничениями (обычно в праве публичном).
Понятие «оборот» по крайней мере в экономическом контексте, достаточно тесно связано с категорией «рынок». Определение соотношения данных смежных понятий крайне важно для понимания правовой 
сущности оборота, в том числе для определения роли публично-правовых образований в сфере оборота недвижимого имущества, степени 
участия физических и юридических лиц в таком обороте. В экономической литературе под рынком понимается совокупность сделок купли и продажи товаров и услуг
1. С экономическим содержанием этого понятия следует согласиться, но применительно к юриспруденции 
отчуждение имущества не ограничивается сделками купли-продажи, 
существуют и иные сделки, в частности аренда, мена, дарение, наем 
жилых помещений, ссуда и др. Поэтому есть определенные различия 
в толковании понятий «рынок» и «оборот» в экономических науках 
и в науках юридических.
С точки зрения экономики рынок обычно рассматривается в качестве одного из способов производной передачи права собственности, 
в том числе и права собственности на недвижимое имущество. Вообще в экономических науках понятие «рынок» является одним из основополагающих. В юридических науках понятие «рынок» обычно 
не используется. Наверное, одним из центральных исключений в данном отношении выступает наука предпринимательского права. В научной и учебной литературе по предпринимательскому и коммерческому праву нередко используются такие выражения, как «правовые 
основы рынка», «правовые основы рынка рекламы», «правовые основы потребительского рынка» и пр.
2 С другой стороны, и в цивилистической науке, особенно для характеристики предметной области гражданско-правовой отрасли, применяются такие выражения, как «рыночные отношения», и т.п. 
В рамках терминологического аппарата правоведения, наук цивилистического цикла имеет место смежное с категорией «рынок» поня1  См.: Борисов Е.Ф. Экономическая теория: Учеб. 3-е изд., перераб. и доп. М.: 
Юрайт-Издат, 2005. С. 106.
2  См., например: Предпринимательское право: Учеб. / Под ред. Е.П. Губина, 
П.Г. Лахно. М.: Юристъ, 2002; Коммерческое (предпринимательское) право: Учеб. 
В 2 т. Т. 1. 4-е изд., перераб. и доп. / Под ред. В.Ф. Попондопуло. М.: Проспект, 2009; 
Российское предпринимательское право: Учеб. / Под ред. В.А. Хохлова. М.: ИД РИОР, 
2009 и др.

Оборот недвижимости как система: общая характеристика правовой модели
тие «отчуждение»
1, которое применяется к имуществу, имущественным правам. Термин «отчуждение» означает возмездную или безвозмездную передачу имущества в собственность другого лица. То есть под 
термином «отчуждение» понимается единичная сделка какого-либо рода по передаче имущества в собственность от одного лица к другому. 
Также в юридических науках используется термин «оборот», означающий движение товаров, денежных средств в ходе воспроизводственного процесса
2. Очевидно, что понятие «оборот» шире, нежели понятия 
«рынок» или «отчуждение». Оно подразумевает движение товаров вообще, т.е. переход не только права собственности, но и иных вещных 
и обязательственных прав на товар от одного лица к другому. Применительно к обороту недвижимого имущества понятием «оборот» охватываются не только, например, сделки купли-продажи, аренды недвижимого имущества, но и вклады в уставный капитал юридических лиц, 
наделение юридических лиц правом хозяйственного ведения или оперативного управления на соответствующие объекты недвижимости
3.
Применительно к недвижимости с точки зрения экономики рынок 
недвижимости – это совокупность сделок по отчуждению недвижимого имущества. Очевидно, на рынке недвижимого имущества объектами выступают лишь недвижимые вещи, право на которые в установленном порядке зарегистрировано. Только в этом случае возможны 
отчуждение недвижимого имущества в рамках той или иной гражданско-правовой сделки и обременение недвижимого имущества теми 
или иными субъективными правами. В реальности существуют объекты недвижимого имущества, сделки с которыми и права на которые 
в установленном порядке не зарегистрированы или не могут быть зарегистрированы (допустим, недвижимое имущество, изъятое из оборота), кроме того, существует ряд прав на недвижимое имущество, 
на основе которых недвижимым имуществом владеют только организации государственного и муниципального сектора (например, право 
хозяйственного ведения, право оперативного управления)
4. В этих случаях уже нельзя говорить о рынке недвижимого имущества как таковом, 
но можно говорить об обороте недвижимого имущества, т.е. о перехо1  Краткий юридический словарь / Под ред. А.Н. Азрилияна. М.: Ин-т новой экономики, 2005. С. 520.
2  Там же. С. 414.
3  См. об этом более подробно далее.
4  См.: Салимзянов Б.И. Обеспечительная функция предварительного договора в сфере оборота недвижимости: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2013. С. 12–13; Гребенкина И.А. Институт преимущественной покупки чужой недвижимости в российском 
гражданском праве: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2013. С. 20–21.

Глава 1
де определенных прав на имущество от одного лица к другому без использования классических гражданско-правовых сделок (купли-продажи, аренды и т.д.). В таких случаях уместно использование понятия 
«оборот» как отражающего движение товаров вообще, а не только переход права собственности на них.
Таким образом, можно сказать, что совокупность сделок по отчуждению определенного вида имущества образует понятие соответствующего рынка, в нашем случае – рынка недвижимого имущества. 
Последний в свою очередь выступает как более узкая категория по отношению к категории «оборот недвижимого имущества».
В отечественной юридической литературе по гражданскому праву в рамках обычно применяемой терминологии слово «оборот» используется в ряде словосочетаний, зачастую обозначающих смежные 
правовые явления. В традиционном цивилистическом представлении 
любой оборот представляет собой известную совокупность гражданско-правовых сделок, в первую очередь соответствующих договоров, 
совершаемых на той или иной территории. Поскольку и Конституция РФ, и ГК исходят из принципа единства экономического пространства на территории РФ, то совершенно очевидно, что в первую 
очередь в правовой теории и практике применяется выражение «гражданский оборот РФ». Соответственно речь идет о совокупности сделок, заключаемых на всей территории РФ. 
Понятно, что рассматриваемый термин отражает главным образом 
динамику имущественных отношений. С другой стороны, в известном смысле он указывает и на статику таких отношений. Так, в целях 
обеспечения стабильности анализируемого оборота практически всегда учитывается фактор принадлежности того или иного имущества 
конкретному лицу, т.е. факт законности владения (титульное владение). По существу данный факт как раз подтверждает наличие «статической» составляющей в содержании категории «гражданский оборот». 
Кроме того, возникает вопрос применительно к содержанию обозначенной категории: идет ли речь только о динамике имущественных отношений или еще и о динамике неимущественных отношений? Другими словами, включает ли в себя названная категория еще 
и оборот так называемых нематериальных объектов? Для поиска ответов на данные вопросы следует обратиться к содержанию гражданского законодательства. Так, согласно п. 1 ст. 1042 ГК, вкладом товарища в договорных отношениях простого товарищества признается все то, 
что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи. Причем эти объекты подлежат оценке. В соот