Сделки

Сделки

Ïîä ðåäàêöèåé Ï.Â. Êðàøåíèííèêîâà

Постатейный комментарий 
главы 9 Гражданского кодекса
Российской Федерации
 

ÊÎÌÌÅÍÒÀÐÈÈ Ê ÃÐÀÆÄÀÍÑÊÎÌÓ ÊÎÄÅÊÑÓ 

ÐÎÑÑÈÉÑÊÎÉ ÔÅÄÅÐÀÖÈÈ

ÌÎÑÊÂÀ 2009

УДК 347
ББК 67.404
Серия основана в 2008 году
         С 27

С 27

АВТОРЫ:
Б.М. Гонгало – ст. 154–157, 163, 165, 173;
П.В. Крашенинников – вступ. слово, ст. 153, 158, 164, 181;
Л.Ю. Михеева – ст. 159–162, 169–172, 174–177;
О.А. Рузакова – ст. 166–168, 178–180.

     Сделки: Постатейный комментарий главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред.
П.В. Крашенинникова. – М.: Статут, 2009. – 176 с.
(Комментарии к Гражданскому кодексу Российской Федерации.)

ISBN 978-5-8354-0589-3 (в обл.)

Настоящее издание является очередной книгой в серии постатейных комментариев к отдельным главам
Гражданского кодекса Российской Федерации и содержит комментарии к главе 9 Кодекса, подготовленные с
учетом изменений в законодательстве и судебной практике на 1 сентября 2009 г.
В работе рассматриваются вопросы, посвященные
сделкам, их формам, государственной регистрации, признанию сделок недействительными и последствиям недействительности, срокам исковой давности по недействительным сделкам; анализируются акты гражданского
и других отраслей законодательства, судебная практика.

ISBN 978-5-8354-0589-3
УДК 347
ББК 67.404

© Коллектив авторов, 2009
© Издательство «Статут», редподготовка, оформление, 2009

Вступительное слово

3

Вступительное слово

ВСТУПИТЕЛЬНОЕ СЛОВО

Сделка является одной из старейших категорий в науке
гражданского права. Появление сделок связано с развитием отношений между людьми, а закрепление отдельных
положений о сделках нашло свое отражение уже в древнеримском праве.
Немало работ дореволюционных, советских, современных
отечественных и зарубежных авторов посвящено этому институту гражданского права. В рамках краткого вступительного слова невозможно назвать даже сотую часть тех работ,
которые посвящены общим положениям о сделках и их отдельным видам. Хотелось бы упомянуть работы Д.И. Мейера1, Г.Ф. Шершеневича2, К.П. Победоносцева3, И.Б. Новицкого4, М.М. Агаркова5 и др.
Глава 9 части первой Гражданского кодекса Российской
Федерации (далее – ГК РФ) включает в себя общие положения о сделках. В то же время отдельные виды сделок нашли свое отражение в иных главах Кодекса (главы, посвя
                                                              
1 Мейер Д.И. Русское гражданское право. М.: Статут, 1997. Ч. 1.
2 Шершеневич Г.Ф. Курс торгового права. Т. 2. М.: Статут, 2003; Учебник русского гражданского права. М.: Статут, 2005.
3 Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Т. 3. М.: Статут, 2003.
4 Новицкий И.Б. Общее учение об обязательстве. М.: Гос. изд. юрид.
лит., 1950; Он же. Сделки. Исковая давность. М.: Гос. изд. юрид. лит.,
1954.
5 Агарков М.М. Обязательства по советскому гражданскому праву. М.:
Юриздат, 1940.

Сделки

4

щенные договорам, нормы о доверенности, завещании,
принятии наследства и об отказе от наследства и др.), а
также в других достаточно многочисленных нормативных
актах. Нормы комментируемой главы разделены на два
параграфа: § 1 посвящен понятию, видам и формам сделок
и включает в себя 13 статей (153–165), § 2 охватывает положения о недействительности сделок и объединяет 16 статей (166–181).
Практически все положения настоящей главы являются
уже устоявшимися, апробированы во многом длительной
историей их применения и судебной практикой. За все
время действия части первой ГК РФ лишь ст. 181 комментируемой главы претерпела изменения – снижение срока
исковой давности для ничтожных сделок до трех лет.
С 1 января 1995 г., т.е. со дня введения в действие части
первой ГК РФ, по 26 июля 2005 г. – день вступления в силу
Федерального закона «О внесении изменения в статью 181
части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»1 срок исковой давности по ничтожным сделкам составлял 10 лет, что было вполне оправданно, особенно
применительно к сделкам, совершенным до принятия соответствующих законодательных актов в начале 90-х гг.
XX в.
В начале XXI в. данная норма стала существенно препятствовать экономической и правовой стабильности участников гражданского оборота, совершивших сделки, например, девять, восемь, шесть лет назад.
С одной стороны, за 5–10 лет объект гражданского оборота, например, мог несколько раз поменять собственника, и чаще всего на сегодняшний день владелец жилого
помещения является добросовестным. С другой стороны,
                                                              
1 Собрание законодательства РФ. 2005. № 30 (ч. II). Ст. 3120.

Вступительное слово

5

трехлетний срок исковой давности, установленный для
ничтожных сделок, является обоснованным и дает лицу,
чьи права нарушены, возможность защитить их.
В Послании Президента РФ Федеральному Собранию о
положении в стране и основных направлениях внутренней
и внешней политики государства указывается, что три года – срок, который вполне позволяет и заинтересованным
лицам, и государству выяснить в суде свои взаимоотношения. Именно срок исковой давности был самым длительным в нашем законодательстве в течение последних
100 лет. Десятилетие – это неоправданно долго, исходя из
общеэкономических и правовых соображений. Такой срок
порождает массу неопределенностей, расхолаживая прежде
всего государство, а за ним и других участников процесса1.
Стабильность общих положений о сделках не означает
стагнации. В рамках реализации указа Президента РФ от
18 июля 2008 г. № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации» продолжается работа над проектами федеральных законов о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ, в том числе и применительно к нормам настоящей главы. Так, спорным вопросом
является наличие в ГК РФ (ст. 169) нормы о недействительности сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности, которая имеет конфискационный характер и не вполне уместна в условиях
рыночной экономики.
Проблемным видится положение, при котором в течение трехгодичного срока исковой давности, применяемого
к ничтожным сделкам и исчисляемого с момента, когда

                                                              
1 Послание Президента Российской Федерации Федеральному Собранию. М.: ФГУП «Изд-во «Известия»» Управления делами Президента
РФ, 2005. С. 18.

Сделки

6

началось исполнение по сделке, третьи лица, которые не
знали о ее исполнении, не успевают обратиться в суд
с требованием о защите нарушенных прав. Такие проблемы
характерны, например, для жилищной сферы, если собственники помещений в многоквартирных домах, не являющиеся стороной в сделке, не могут защищать свое право
собственности на объекты, которые органы местного самоуправления незаконно передают в аренду или продают в
собственность добросовестного приобретателя помещения.
Отдельные нормы гл. 9 стали предметом рассмотрения
Конституционным Судом РФ. Так, КС РФ неоднократно
анализировались нормы ст. 167 ГК РФ1, прежде всего в
части защиты добросовестных приобретателей в сделке,
ст. 169 ГК РФ в части толкования содержащихся в ней понятий «основы правопорядка» и «нравственность» на
предмет ограничения прав и свобод субъектов гражданского права и нарушения баланса частных и государственных интересов2. Постановлением КС РФ от 21 апреля

                                                              
1 Определения Конституционного Суда РФ от 20 февраля 2002 г.
№ 48-О «По жалобе гражданина Щепачева Виталия Александровича на
нарушение его конституционных прав пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник КС РФ. 2002. № 4;
от 25 марта 2004 г. № 98-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Белоусовой Аси Алексеевны на нарушение ее конституционных прав пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской
Федерации» // Вестник КС РФ. 2004. № 5.
2 Определение Конституционного Суда РФ от 8 июня 2004 г. № 226-О
«Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы открытого акционерного
общества «Уфимский нефтеперерабатывающий завод» на нарушение
конституционных прав и свобод статьей 169 Гражданского кодекса Российской Федерации и абзацем третьим пункта 11 статьи 7 Закона Российской Федерации «О налоговых органах Российской Федерации»». –
Здесь и далее документы без указания источника даны по версии СПС
«КонсультантПлюс».

Вступительное слово

7

2003 г. № 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева»1 положения п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ
были признаны не противоречащими Конституции РФ в
части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, поскольку данные
положения – по их конституционно-правовому смыслу в
нормативном единстве со ст. 302 ГК РФ – не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это
непосредственно не оговорено законом. Лицо, полагающее, что его вещные права нарушены, имеет возможность
обратиться в суд как с иском о признании соответствующей сделки недействительной (ст. 166–181), так и с иском
об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301, 302). Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке
ст. 302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество
(виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи
недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю
имущества и при разрешении данного спора судом будет
установлено, что покупатель является добросовестным
приобретателем, в удовлетворении исковых требований в
порядке ст. 167 ГК РФ должно быть отказано.
Во исполнение положений настоящего раздела действует целый ряд законодательных и подзаконных актов. Наи                                                              
1 Собрание законодательства РФ. 2003. № 17. Ст. 1657.

Сделки

8

более важными среди них являются Федеральный закон от
21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним»1, Основы
законодательства Российской Федерации о нотариате2, Федеральный закон от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах»3, Федеральный закон от 14 марта
2009 г. № 31-ФЗ «О государственной регистрации прав на
воздушные суда и сделок с ними»4 и др. В числе подзаконных актов постановление Правительства РФ от 18 февраля
1998 г. № 219 «Об утверждении правил ведения Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество
и сделок с ним»5, приказы Министерства юстиции РФ от
24 декабря 2001 г. № 343 «Об утверждении правил ведения
книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»6, от 6 августа 2004 г.
№ 135 «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества»7, от 4 марта 2005 г. № 16 «Об утверждении правил
внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним
и взаимодействия между Федеральной регистрационной

                                                              
1 Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
2 Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РФ.
1993. № 10. Ст. 357.
3 Собрание законодательства РФ. 1996. № 1. Ст. 1.
4 Собрание законодательства РФ. 2009. № 11. Ст. 1260.
5 Собрание законодательства РФ. 1998. № 8. Ст. 963.
6 Российская газета. 2002. 24 янв. № 14.
7 Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2004. № 34.

Вступительное слово

9

службой и ее территориальными органами»1, от 9 июня
2005 г. № 82 «Об утверждении инструкции об особенностях
государственной регистрации договоров участия в долевом
строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на
объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества»2, от 15 июня
2006 г. № 213 «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества»3, от 14 февраля 2007 г. № 29 «Об утверждении инструкции об особенностях внесения записей в
Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации
прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления
информации о зарегистрированных правах общей долевой
собственности на такие объекты недвижимого имущества»4

и многие другие.
Немаловажное значение имеет и судебная практика,
нашедшая свое отражение в постановлениях пленумов,
информационных письмах, обзорах Верховного Суда РФ и
Высшего Арбитражного Суда РФ, среди них: постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ
№ 8 от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных
с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»5, постановление Пленума ВАС РФ

                                                              
1 Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2005. № 13.
2 Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2005. № 27.
3 Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2006. № 27.
4 Российская газета. 2007. 22 марта. № 58.
5 Бюллетень ВС РФ. 1996. № 9.