Экономика и управление земельными отношениями

М. М. Газалиев 
 
 
 
  
 
 
ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ  
ЗЕМЕЛЬНЫМИ ОТНОШЕНИЯМИ 
 
   
 
Учебное пособие 
 
  
 
 
 
 
 

Москва 
Издательско-торговая корпорация «Дашков и К°» 
2015 
 

УДК336.2 
ВВК65.26 
 Г13 
Рецензенты: 
А. М. Югай — доктор экономических наук, профессор, заведующий отделом многоукладной экономики ВНИИЭСХ; 
Ю. Н. Шумаков — доктор экономических наук, профессор, заведующий кафедрой организации и предпринимательства в АПК Российского государственного университета — МСХА имени К.А.Тимирязева. 
  
 
Газалиев М. М. 
Экономика и управление земельными отношениями: Учебное 
пособие / М. М. Газалиев. — М.: Издательско-торговая корпорация 
«Дашков и К°», 2015. — 176 с. 
 
ISBN 978-5-394-02570-9 
 
В учебном пособии изучен исторический опыт земельных отношений дореволюционной России и зарубежных стран. Показана 
сущность и дана подробная характеристика земельных отношений 
в современных условиях. Раскрыты основные направления организационно-управленческих решений по сохранению и восстановлению сельскохозяйственных земель. Изложена методика формирования кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий, 
земельного налога и арендной платы. 
Особое внимание уделено вопросам формирования единой 
системы государственного управления земельными отношениями и 
земельными ресурсами. 
Для студентов бакалавриата, обучающихся по направлениям 
подготовки «Экономика» и «Менеджмент», а также практических 
работников. 
 
  
© Газалиев М. М., 2015 

СОДЕРЖАНИЕ 
 
 
ВВЕДЕНИЕ  ................................................................................................ 4 
1. Социально-экономическая сущность земельных отношений  
и их значение в аграрных преобразованиях  ............................................ 7 
2. Методологические основы развития земельных отношений  
в современных условиях  ........................................................................... 28 
3. История развития земельных отношений в России  
и зарубежный опыт  .................................................................................... 42 
4. Основные направления организационно-управленческих  
решений по сохранению и восстановлению  
сельскохозяйственных земель  .................................................................. 70 
5. Совершенствование методики формирования кадастровой  
стоимости сельскохозяйственных угодий, земельного налога  
и арендной платы  ....................................................................................... 92 
6. Финансовое обеспечение эффективного землепользования  ............ 118 
7. Формирование единой системы государственного управления  
земельными отношениями и земельными ресурсами  .......................... 144 
ЛИТЕРАТУРА  ......................................................................................... 158 
Приложение 1. Договор об ипотеке  ....................................................... 168 

Приложение 2. Существующая  система управления земельными   
отношениями и  недвижимым  имуществом в Российской Федерации  
на 01.01.2007 г.  .................................................................................................. 172 
 

 
 
 
 
 
 
 
 
 

ВВЕДЕНИЕ 
 
Земли сельскохозяйственного назначения являются национальным 
богатством и источником жизни народов нашей страны. Рациональное 
их использование невозможно без системы адекватных земельных отношений.  
Земельная реформа продолжается более 20 лет. За это время земля 
стала объектом земельных правоотношений и по земельному праву 
приравнена к недвижимости. Произошло массовое перераспределение 
земли, ее приватизация и реорганизация хозяйствующих субъектов – 
пользователей земельными ресурсами. По истечении времени более отчетливо стали видны ошибки и промахи в управлении земельными ресурсами и земельными отношениями, недостатки и противоречия земельных законов. 
Сельскохозяйственные угодья деградируют и выбывают из оборота быстрыми темпами. Остановить процесс пока не удается. Действия 
государства по предотвращению и устранению негативных процессов в 
земельном фонде, улучшению качественного состояния и использования земли пока еще не опираются на теоретические и методологические 
положения, стратегические и концептуальные разработки ученых по 
восстановлению земельного фонда и реализации эффективных земельных отношений. 
Использование сельхозугодий производителями сельскохозяйственной продукции находится на низком уровне. Одной из причин нерационального и неэффективного производства является неудовлетворительное количественное и качественное состояние сельхозугодий, 
общая экологическая ситуация. Поэтому в работе уделяется большое 
внимание факторам интенсификации земледелия, устранению негативных процессов в земельном фонде, механизму компенсации сельхозтоваропроизводителям временного и постоянного изъятия из оборота 
сельскохозяйственных земель. 
Системный и комплексный подход к совершенствованию теоретических и методологических основ дальнейшего развития земельных от

ношений основан на совокупности управления земельными отношениями и земельными ресурсами. В ряде исследований управление земельными отношениями и земельными ресурсами (зонирование, землеустройство, мониторинг почвы и экологии сельхозугодий, кадастр) не 
рассматриваются во взаимосвязи и концепции формирования единой 
системы управления земельным потенциалом 
Экология сельскохозяйственных земель практически не изучена и 
нет методических подходов к оценке степени загрязнения почвы, организации мониторинга, стимулирования хозяйствующих субъектов за 
сохранение экологии и устранение эрозионных процессов. Предпринята 
попытка дать концептуальные предложения по данным вопросам. 
Процессы окультуривания и восстановления сельскохозяйственных угодий будут происходить в условиях земельного рынка, который 
по линии земель сельскохозяйственного назначения, как показал анализ, 
не развит, а его правовая основа не соблюдается в регионах. Существует 
неупорядоченность внутрихозяйственных земельных отношений, так 
как земельными долями распоряжаются не владельцы долей, а руководители хозяйств.  
Платное землепользование предполагает совершенствование системы государственного кадастра, который служит основой для установления 
выкупных цен на земельные доли, рыночных и залоговых цен на землю, 
исчисления земельного налога и арендной платы. В этой связи предложены методические подходы по исчислению цен на сельхозугодья. 
Предлагается рассматривать выбывшие из оборота пахотные земли и естественные кормовые угодья, а также мелиоративный фонд как 
единый фонд земель, подлежащих восстановлению путем мелиорации. 
Для обеспечения ввода в эксплуатацию этих земель предусмотрена система государственных мер, создание специальных денежных фондов и 
долгосрочное ипотечное кредитование сельхозугодий как необходимого 
источника финансирования предприятий в условиях рынка. Ипотека 
сельхозугодий только зарождается, поэтому требуют уточнения ее методические основы.  

Множество научных исследований, связанных с историческими и 
экономическими аспектами земельных отношений, проводятся в целом 
по стране, которые учитывают особенности функционирования земельных отношений, а иногда и отождествляют их с управлением земельными ресурсами. Поэтому изучены взаимосвязи совершенствования 
управления земельными отношениями и ресурсами как единой системой. Выбор в качестве объекта исследования земельных отношений 
Центрального экономического района России обусловлен спецификой 
этого района и недостаточными исследованиями проблемы в областях 
Центра. 
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Социально-экономическая сущность земельных отношений  
и их значение в аграрных преобразованиях 
 
Земля как природный объект находится в экологической и воспроизводственной связи с другими природными объектами: недрами, водами, лесами, животным и растительным миром, а также с природными 
возобновляемыми энергетическими и космическими ресурсами. 
Характерными особенностями земли как единственного, неповторимого и ни с чем не сравнимого природного объекта является ее пространственная ограниченность, неперемещаемость и способность при 
рациональном ее использовании к увеличению плодородия, что имеет 
первостепенное значение для сельского хозяйства, лесного хозяйства, 
сохранения других природных систем и общества в целом. 
Органическая связь земли с другими природными ресурсами обусловливает ее первостепенное значение как объекта биосферы. Действия человека на земле осуществляются на основе общественных отношений, составной частью которых являются земельные отношения. 
Изменения земельных отношений происходят в процессе аграрных преобразований. Однако проведение аграрных преобразований, изменяющих социально-экономические условия, процессы труда, производства 
и реализации продукции без изменения земельных отношений, как показывает опыт, не дает положительных результатов. Исключительная 
роль земельных отношений в аграрных преобразованиях свидетельствует о том, что аграрные реформы необходимо начинать с земельной реформы, а не наоборот. 
Земля как основа жизни и хозяйственной деятельности народов, 
проживающих на соответствующих территориях, используется на основе земельного права, предписывающего владения, пользования и распоряжения землею субъектами этого права, обеспечивающими ее эффективное использование и охрану. 
Существующая в советское время система императивного управления земельными ресурсами запретов на сделки с землею позволила 
сохранить земельный фонд страны и его структуру в более традиционной форме, чем после реформирования. 

Многообразие форм собственности, владение и пользование землею не по назначению, широкие полномочия субъектов Федерации и 
органов местного самоуправление на так называемое регулирование земельных отношений на своих территориях и одновременно недопустимость вмешательства государства в деятельность физических и юридических лиц по владению, пользованию и распоряжению землей привели 
к значительному выбытию пашни из оборота, самовольному захвату 
сельхозугодий, порче и загрязнению земель, расчленению земельных 
массивов и изъятию севооборотных площадей. 
Не учитывается сочетание регулирования использование земли в 
качестве природного и хозяйственного объекта, что наносит ущерб окружающей природной среде. 
Недооценка земли как основополагающего природного ресурса, без 
которого немыслимо не только развитие отраслей народного хозяйства, но 
и самой жизни, отражается и в формулировках земельных отношений. 
В правовой литературе земельные отношения рассматриваются 
как нормы земельного права, регулирующие владения, пользование и 
распоряжение землею методами запрета, предписания и дозволения. 
Ученые-экономисты под земельными отношениями понимают отношения между гражданами, юридическими лицами, местными органами самоуправления и органами государственной власти по поводу владения, пользования и распоряжения земельными ресурсами . 
И.Н. Буздалов, А.М. Емельянов, Э.Н. Крылатых, А.В. Петриков, В.Я. 
Узун и другие считают, что земельные отношения являются основной 
конструкцией преобразования всей системы аграрных отношений. Они 
рассматривают частную земельную собственность, ее конкретную форму 
как важнейшее условие социально-экономических отношений в стране. 
Другая группа ученых-экономистов утверждает, что частная собственность на землю и связанное с нею формирование крестьянских 
(фермерских) хозяйств не являются приоритетными перед любой формой общины и обобществления . При этом игнорируется тот факт, что 
за многие десятилетия советское крестьянство не пришло в «светлое 

будущее», а наоборот – испытывало глумление и нарушение общечеловеческих прав. Истиной является регрессивное развитие аграрного кризиса, который зародился еще в недрах колхозно-совхозного строя и общественной собственности на землю, и будет продолжаться по мере 
ущемления положения крестьян и их гражданских прав. 
Монополия государства на землю предусматривала в земельных отношениях усиления публично правовых и общественных начал. Условия и 
порядок пользования землею определялся Конституцией СССР и высшими органами власти. Существовало единственное право государственной 
собственности на землю, которое подавляло стимулы к труду. 
Земля как многофункциональное средство производства, предмет 
труда и всенародное достояние существенно отличается от других 
средств производства и природных объектов, что обусловливает особое 
право на землю тех, кто ее обрабатывает, охраняет и сберегает. 
Многовековой историей земельных отношений при различных 
идеологических доктринах собственности доказано: вещное право на землю одних субъектов, будь то государство, коллектив или частное лицо, 
обязательно вступает в противоречие с лицами, использующими эту землю в интересах субъектов права, но не являющимися собственниками 
данной земли. Несостоятельность и абсурдность такого раздвоения земельных отношений на собственников и наемных работников приводила к 
постоянным конфликтам между ними. Государство, как собственник земли, применяло изощренные меры подавления наемных работников. 
Приватизация земли возникла тогда, когда не было иной возможности перейти к более эффективному способу производства. Как правило, она должна была сочетаться с неотъемлемыми интересами и ценностями индивидуального уклада крестьянства. 
Вместе с тем проведение приватизации в интересах отдельных лиц 
или группы людей нелегитимными методами в условиях отсутствия гуманно-демократического гражданского общества порождает правовой 
беспредел с непредсказуемыми последствиями. Поэтому не сама приватизация, как социальное явление, обладает негативом, а те методы и 

способы, которыми ее осуществляют не в интересах общества в целом, 
а кучки лиц. 
После реформирования земельных отношений земля стала объектом права федеральной собственности, муниципальной собственности, 
частной собственности, долевой и совместной, находящейся в обще6й 
собственности на землю. Данная палитра собственности на землю значительно усложнила земельные отношения. 
На наш взгляд, под земельными отношениями следует понимать 
отношения многообразия форм собственности на землю и их регулирование совокупностью норм права между субъектами земельного права. 
С переходом к рыночной экономике и отменой монополии государства на землю число оснований возникновения прав частной собственности возросло, главным образом, за счет таких оснований, как договоры купли-продажи, дарения, наследования по завещанию и др., чего 
в условиях национализации земли не могло быть. 
Общинная и обобществленная форма собственности исторически 
не вписываются в земельные отношения индустриально развитых стран. 
Они деформируются в корпоративную собственность и регулируются 
самоорганизующимися и самоуправляющимися системами управления 
с участием в них всех работников корпоративного предприятия 
Гражданский кодекс Российской Федерации позволяет сельскохозяйственным организациям использовать менеджмент в управлении и 
переходить на корпоративную форму внутрихозяйственных отношений. 
Но на практике очень живучими оказались обобществленные формы 
производства, труда и собственности в бывших колхозах и совхозах. 
Корпоративная собственность существенно отличается от обезличенной собственности тем, что она изменяет содержание отношений 
между менеджерами и членами корпоративного предприятия, превращает частную собственность в личную. 
В корпоративных предприятиях участники производства и коллективного труда вносят в уставные капиталы интеллектуальную собственность, ценные бумаги, земельные участки, имущество, права на землю и 

недвижимость и другие активы в качестве личной собственности на 
правах частной. Коллективный труд является частью личности и фактором успешного бизнеса. Вознаграждение по труду в корпоративных 
предприятиях в виде приращенного капитала и рентного дохода члены 
предприятий получают пропорционально личной собственности и трудового участия. 
Аграрная политика и экономический механизм земельных отношений базируются на единой цели, задачах и условиях рационального 
использования земли. Они не могут не учитывать органическое сочетание и взаимосвязь природных, энергетических, экологических и социальных условий, в которых функционируют и развиваются земельные 
отношения. Для субъектов земельных правоотношений их необходимо 
дифференцировать по регионам в зависимости от условий (рис. 1). 

 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 
Рисунок 1. Условия, определяющие формирование,  
функционирование и развитие земельных отношений 
 

Природные условия 
Экологические условия 

почвенные 

агроклиматические 

энергетические 
условия 

геоботанические 

гидрологические 

антропогенные 

техногенные 

Аграрная политика и 
макро-экономические условия 

 
Земельные  
отношения 

Организационноэкономический механизм земельных 
отношений 

Мотивация труда и 
стимулирование рационального землепользования 

Инфраструктура земельного рынка 

Институты 
регулирования земельных отношений 

Земельное  
право 

Субъекты земельных отношений