Жилищное право

Е.С. Филиппова

ЖИЛИЩНОЕ
ПРАВО

Учебник для вузов

Москва
ЮСТИЦИНФОРМ
2007

Филиппова  Е.С.
Жилищное право: Учебник для вузов. — М.: ЗАО Юстицинформ,
2007. — 448 с.

ISBN 5720507698

Учебник «Жилищное право» подготовлен в соответствии с программой аналогичного курса для юридических вузов, соответствующей Государственному образовательному стандарту высшего профессионального образования, и базируется на положениях Жилищного кодекса Российской Федерации, вступившего в силу 1 марта 2005 г. (с последующими
изменениями).
В основу учебника положено новейшее жилищное законодательство
России, подробно рассмотрены и прокомментированы основные федеральные законы, касающиеся регулирования жилищных отношений, учтены положения и выводы, содержащиеся в научных трудах и разработках отечественных и зарубежных ученых — специалистов в области жилищного права.
Издание предназначено для студентов, аспирантов и преподавателей юридических вузов и факультетов, а также для всех граждан, интересующихся вопросами жилищного права.

 УДК 349.444
ББК 67.404.2я73

УДК 349.444
ББК 67.404.2я73
         Ф53

ISBN 5720507698

Ф53

© ЗАО «Юридический Дом «Юстицинформ», 2007

АВТОР:
Филиппова Елена Станиславовна, старший преподаватель Московского государственного университета сервиса. Специалист в области жилищного права.

Глава 1
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО —
ПОДОТРАСЛЬ ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА

§1.1. Понятие и предмет жилищного права

Жилищное право — это совокупность норм права, регулирующих
жилищные отношения. Понятие «жилищное право» употребляется
в юридической литературе в двух смыслах, узком и широком. В узком смысле жилищное право — это субъективное право конкретного человека на жилое помещение, в широком смысле — это институт гражданского права, включающий в себя нормы других отраслей права, посвященные либо непосредственно жилищным
правоотношениям, либо отношениям, связанным с жильем1. Таким
образом, предметом регулирования жилищного права является определенная совокупность общественных отношений, которые получили в законодательстве и в юридической литературе название «жилищные отношения».
Жилищное право в узком смысле традиционно понимается как часть
(отрасль) гражданского права, совокупность норм гражданскоправового характера, регулирующих отношения пользования жилыми
помещениями, проживание в них. Эти отношения считаются ядром жилищных отношений, главным компонентом их содержания.
Например, И.Л. Брауде считал, что «жилищное право не образует
самостоятельной отрасли права в единой системе советского права. То, что у нас называют жилищным правом, есть часть гражданского права». Кроме того, И.Л. Брауде высказался за выделение
жилищного права из гражданского права в комплексную (многоотраслевую) учебную и научную дисциплину2. В.Н. Литовкин также
считает, что «жилищное право является составной частью граждан1 См.: Корнеева И.Л. Жилищное право Российской Федерации: Учебное пособие. М.: Юристъ, 2004. С. 13.
2 См.: Брауде И.Л. Некоторые вопросы системы советского права // Ученые
записки ВШОН. 1955. Вып. 4. С. 21.

ского права... Жилищное право — это специальные нормы гражданского права, регламентирующие владение и пользование чужим
жильем...»1. Сторонники этого взгляда исходят из понимания жилищного права как, главным образом, права, регулирующего
пользование жилыми помещениями. Что касается других правовых
норм (например, регулирующих управление, эксплуатацию жилищного фонда), то они рассматриваются не как жилищные, а как нормы «иного рода», регулирующие отношения, которые находятся за
пределами жилищных правоотношений. Другие авторы исходят из
более широкого понимания жилищного права — регулирующего
«отношения, в которых удовлетворяется потребность в жилье», либо
«отношения, складывающиеся в процессе удовлетворения гражданами своих жилищных потребностей», либо «отношения по удовлетворению потребностей граждан в жилье».
Вместе с тем некоторые авторы высказываются в пользу выделения жилищного права в особую, комплексную отрасль права. Так,
С.И. Аскназий полагает, что наряду с основными (базовыми, профилирующими и иными основными) отраслями права, образующими сердцевину, ядро правовой системы, имеются вторичные,
комплексные образования в структуре права. По его мнению, «эти
образования являются комплексными в том смысле, что нормы, в
них входящие, не связаны единым методом и механизмом регулирования, почти все они имеют «прописку» в основных отраслях».
На эти нормы распространяются общие положения соответствующих основных отраслей. Во вторичную структуру они входят, будучи нормами, например, гражданского, уголовного, административного, трудового права. «Нормы комплексного образования, —
считает он, — по иному предмету и по иным, пусть не главным,
юридическим особенностям вторично, ничуть не нарушая архитектоники основных отраслей и не исключая из их состава ни одной
нормы, объединяются в особую общность».
В результате формирования вторичных, комплексных образований структура (система) права приобретает многоуровневый (мно1 См.: Литовкин В.Н. Жилищное право, жилищное законодательство — соотношение с гражданским правом // Новый Гражданский кодекс России и отраслевое законодательство. М., 1995. С. 28.

Глава 1
Жилищное право — подотрасль гражданского права

гоплоскостной) характер. «Именно в своей многомерности, в органическом единстве основных отраслей и комплексных образований, — пишет С.И. Аскназий, — правовая система способна предстать как действенный — стабильный и в то же время динамичный
организм, обладающий значительными регулятивными возможностями и в силу этого глубоко и многосторонне воздействующий на
общественные отношения».
Существование комплексных отраслей права признают и другие авторы. Например, П.С. Никитюк говорит о существовании
«комплексных отраслей права, построенных как некое соединение
разнородных предметов и методов правового регулирования». По
мнению В.Д. Комарова, «наиболее правильно... считать жилищное
право комплексной отраслью права, которая базируется на комплексной отрасли законодательства. Как комплексная отрасль права жилищное право представляет собой совокупность норм, регулирующих общественные отношения по управлению жилищным
фондом, его содержанию и ремонту; отношения, возникающие в
связи с предоставлением гражданам жилых помещений и пользованием ими на условиях найма или аренды, отношения собственности в жилищной сфере и другие общественные отношения, связанные с удовлетворением жилищной потребности».
Разделение всей системы правовых норм на различные отрасли
права происходит не по одному, а по разным основаниям и на разных уровнях. По мнению А.В. Мицкевича, такое разделение свидетельствует о многообразии общественной жизни и потребностей,
обусловливающих формирование системы права1.
Жилищное право в широком смысле — это комплексная отрасль
права, в которой объединены нормы и правовые институты гражданского, административного и других отраслей права. Жилищное
право не является самостоятельной отраслью наравне с такими отраслями, как конституционное, административное, гражданское,
трудовое, семейное, земельное право. Будучи связаны между собой
тем, что обслуживают специфические (жилищные) отношения, существующие и развивающиеся по поводу особого материального

1 См.: Мицкевич А.В. Соотношение системы советского права с системой советского законодательства // Ученые записки ВНИИСЗ. 1967. Вып. 11. С. 14.

§1.1. Понятие и предмет жилищного права

объекта — жилища, жилищноправовые нормы образуют особую,
вторичную, комплексную отрасль права (правовой комплекс, правовую общность), развивающуюся по своим внутренним закономерностям.
Комплексный характер жилищного права заключается в том, что
оно соединяет в себе не только нормы гражданскоправового характера (которые составляют большинство в общей массе жилищных норм), но и нормы других отраслей права, которые посвящены
либо непосредственно жилищным правоотношениям, либо отношениям, так или иначе связанным с жильем. К последним относятся административное, земельное, экологическое, финансовое
право. Вместе с тем жилищное право — это не механическая совокупность разнообразных правовых норм. В процессе кодификации
произошло не просто систематизированное изложение жилищноправового материала в жилищных законах и Жилищном кодексе
России, а переработка и обогащение содержания правовых норм,
восполнение пробелов в праве, введение в юридическую ткань новых особых системных нормативных правовых обобщений, что позволило создать относительно самостоятельное комплексное правовое образование. В связи с этим можно с большой оговоркой подчеркивать «первичность» норм (отраслей) права и «вторичность»
отраслей законодательства. Скорее всего, наоборот, «первично» законодательство как источник права. Право — это, прежде всего,
законодательство в совокупности юридических норм, образующих
право; главную и определяющую роль играют законодательные нормы, и поэтому система законодательства образует юридическую
первооснову системы права. Только после создания норм права в
форме статьи закона или другого правового акта они приобретают
относительную самостоятельность и в своем действии начинают
влиять на развитие системы законодательства. Разумеется, в теоретическом и практическом планах необходимо различать двуединую
природу акта законодательства как формы, в которую облекается
норма права, так и нормы, выражающей неразрывную связь нормы
права и статьи закона (или другого нормативного правового акта).
Жилищное право как комплексное правовое образование характеризуется тем, что это определенное целостное правовое образование, которому  свойственны свои специфические предмет регуГлава 1
Жилищное право — подотрасль гражданского права

лирования, принципы, наличие общих (основных) положений, особых способов и приемов правового регулирования, т.е. наличие специфического механизма, режима правового регулирования, отличающего это право от смежных отраслей и комплексных правовых
образований.
Жилищное право как комплексная отрасль имеет свою систему:
правовые институты, правовые нормы, которыми регулируются
соответствующие группы однородных жилищных отношений. Можно сделать вывод, что признание Гражданским кодексом самостоятельного существования жилищного законодательства во многом
предопределяет в будущем выделение жилищного права как комплексной отрасли российского права.
Провозглашение в Конституции России (ст. 40) права на жилище обусловило выделение всех отношений, возникающих по поводу жилого помещения, его пользования и эксплуатации, в самостоятельную группу жилищных отношений, а регулирующих эти отношения правовых актов — в самостоятельную комплексную
отрасль — жилищное законодательство.
Общественные отношения, которые по принятой Жилищным
кодексом терминологии называются жилищными, имеют характерную особенность — они складываются, как правило, по поводу готового объекта, которым является жилой дом или иное жилище,
включенное в установленном порядке в состав жилищного фонда и
предназначенное для проживания. Наличием такого специфического объекта регулирования общественных отношений жилищное законодательство отличается от других отраслей законодательства и права.
В круг общественных отношений, которые составляют предмет
жилищного законодательства (жилищного права), входят отношения, складывающиеся по поводу управления жилищным фондом,
учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий;
владения и ограниченного распоряжения жилыми помещениями,
предоставленными гражданам — нанимателям и членам их семей
для проживания; отношения по поводу эксплуатации, обеспечения
сохранности и ремонта жилых домов и жилых помещений и др.
Жилищными законами регулируются и некоторые другие отношения (которые в Жилищном кодексе отнесены к жилищным), скла§1.1. Понятие и предмет жилищного права

дывающиеся в жилищной сфере по поводу жилища: жилищноземельные, кредитные и др.1 Жилищные отношения неоднородны.
Большинство из них — имущественные; они складываются по поводу объектов, имеющих экономическую ценность: квартир, жилых домов, жилищных фондов и др.

§1.2. Метод жилищного права

Под методом «в самом общем значении» понимается «способ достижения цели, определенным образом упорядоченная деятельность». Метод же, рассматриваемый «в специально философском
значении», определяется как «способ познания» и «способ воспроизведения в мышлении изучаемого предмета»2.
Метод3 правового регулирования — это приемы и способы воздействия юридических норм на общественные отношения. Если предмет
отвечает на вопрос, какие отношения регулирует право, то метод — на
вопрос, как осуществляется это регулирование. Метод правового регулирования определяется способом создания прав и обязанностей
участников урегулированных правом общественных отношений, характером взаимоотношений субъектов права. Например, Л.С. Явич
полагает, что как для дифференцирования правовой системы важно
не всякое подразделение общественных отношений, а лишь то, которое влечет за собой образование специфических методов регулирования, так и для конструирования отраслевого юридического метода
следует исключать произвольный набор приемов и способов воздействия права на общественные отношения, нивелирующий различия
между отдельными отраслями права. При этом метод отличается замкнутостью (суверенностью) и неприменимостью к отношениям, регулируемым определенной отраслью норм, лежащих за ее пределами4.

1 Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. М.: Норма, 2004. С. 8.
2 Философский словарь. М., 1988. С. 20.
3 Метод (от греч. methodos — путь исследования или познания, теория, учение) — совокупность приемов или операций практического или теоретического
освоения действительности, подчиненных решению конкретной задачи.
4 См.: Дмитриев Ю.А., Исраелян В.Б. Избирательное право и процесс в Российской Федерации. РостовнаДону: Феникс, 2003. С. 97.

Глава 1
Жилищное право — подотрасль гражданского права

Иную позицию в оценке метода правового регулирования занимают те, кто полагает, что всей системе права присущ один и тот же набор
инструментов юридического воздействия на социальные процессы,
вследствие чего должна быть исключена постановка вопроса о наличии
у каждой отрасли своего собственного, автономного и специфического, метода регулирования. Например, В.Д. Сорокин считает, что метод
правового регулирования отличается высокой универсальностью, которая проявляется во взаимодействии трех типов правового регулирования, и каждый при наступлении определенных условий выполняет
функцию взаимного обеспечения. Составляющие его элементы —
дозволение, предписание и запрет — обладают способностью выступать
в различных вариациях, сообразно характеру тех отношений социальноправовой среды, которые нуждаются в необходимом воздействии.
Логически завершает эту конструкцию признание того, что право
на регулируемые отношения может воздействовать только посредством дозволения, предписания и запрета, вследствие чего специфика отдельных отраслей проявляется лишь в наборе (соответствующей комбинации) этих приемов, составляющих сущность единого метода правового регулирования1. Однако из подобного подхода
вовсе не следует вывод об отсутствии у правовых отраслей собственных, не тождественных различным модификациям единого метода
правового регулирования и институциональных способов юридического воздействия на объект регулирования.
Под методом жилищного права следует понимать способ регулирования жилищных правоотношений. Поскольку жилищное право в широком смысле является комплексным институтом, то у него
нет самостоятельного метода регулирования: его метод характеризуется чертами, присущими гражданскому праву в целом и характерными для тех отраслей права, нормы которых могут присутствовать в жилищных правоотношениях.
Нормы жилищного права не замыкаются в себе, более того, они
относятся к различным отраслям российского права. Так, нормы,
регулирующие использование жилого помещения, относятся только к гражданскому праву; нормы, регулирующие распределение,
предоставление, бронирование жилого помещения в государствен1 См.: Лысенко В.И. Выборы и представительные органы в новой Европе: политологический опыт и новые тенденции 80—90х годов. М.: Наука, 1994.

§1.2. Метод жилищного права

ном и муниципальном фондах, — только к административному праву. Правоотношения по приобретению жилых помещений регулируются нормами гражданского права (порядок и условия заключения договоров куплипродажи, мены, дарения жилых помещений,
порядок наследования жилья) и административного права (государственная регистрация сделок с недвижимостью, переход прав на
недвижимость, выдача ордера на жилое помещение социального использования). Правоотношения в области управления, эксплуатации, обеспечения сохранности, ремонта жилого помещения регулируются нормами и гражданского права, и целого ряда других отраслей права: административного, налогового, земельного. Таким
образом, хотя формально жилищное право — лишь институт гражданского нрава, сформировавшийся вокруг договора найма жилого помещения, однако содержание, объем и значение этого института дают веские основания для придания ему статуса подотрасли
гражданского права.

§1.3. Основные принципы жилищного права

Под правовыми принципами (принципами права) понимаются
основные начала, важнейшие положения правового регулирования
общественных отношений. Принципы права пронизывают все отрасли права, однако в каждой отрасли, подотрасли или правовом
институте их действие проявляется посвоему1.
Проблема принципов жилищного права подробно исследовалась
такими учеными, как Г.А. Свердлык, И.Б. Марткович, П.И. Седугин,
В.Д. Комаров, высказавшими разные точки зрения на то, какие принципы для жилищного права базовые (основные). В жилищном праве проявляется действие принципов нескольких отраслей права.
Например, в сфере жилищных отношений пользования жилыми помещениями на основе договора найма регулирование осуществляется по принципам, свойственным гражданскому праву и, следовательно, проявляется гражданскоправовой метод регулирования. Итак,
основными принципами жилищного права являются:

1 См.: Седугин П.И. Указ. соч. С. 36.

Глава 1
Жилищное право — подотрасль гражданского права